월부챌린지

[메이플콘] 월부챌린지 69회 진행중 : 7월 19일차 - 칼럼 필사

  • 25.07.29

https://blog.naver.com/apraxeous/221814290748

 

너바나 님 - 급매를 만날 때 주의할 점(꼭 피해야할 부동산 사장님)

 

안녕하세요? 너바나입니다.

덕분에 휴가 잘 다녀왔습니다.

휴가가서 역대급으로 매수문의를 많이 받아서 덕분에 밤낮없이 답메일을 보내며 잘 쉬고 왔습니다.

 

그래도 이번 실전반과 월부학교를 통해서 많은 분들이 1호기를 마련하면서

감격하는 모습을 보면서 내심 보람차고 흐뭇하게 보냈습니다.

 

제가 책에도 썼지만 저는 시장의 겨울을 참 좋아합니다.

원래도 그렇지만 북적일 때보다는 남들이 쳐다보지 않을 때

그리고 이렇게 춥고 시린 겨울에는 급매라는 놈이 두더지게임에 두더지 올라오듯이 나오곤합니다.

늘상 현장을 가보면 준비된 투자자에게 시장은 물반고기반인 것 같습니다.

지난 1월 투자하기 좋은 곳(?)으로 임장을 다녔습니다.

그 때 재밌는 에피소드가 있어 경험을 나누려고 합니다.

 

시장을 돌아보니 생각보다 급매가 많은 시장이었습니다.

제가 들어간 시장은 투자자들이 선진입해서

생각보다 수익이 나지 않자 던지는 매물이 종종보이는 신기하게 매매가보다 껴있는 전세가가 더 높아서

투자금이 전혀 안드는 그런 시장이었습니다.

 

이런 시장일수록 시장내에 A급지가 어디인지 그리고 A급지, B급지에 따라

투자금은 어떻게 해야할지 잘 고민하고 파악해야 합니다.

 

A급지는 현재 가격에서 1억정도 되는 입지이고

B급지는 현재 가격에서 5천정도 되는 입지라면

보통 A급지는 투자금이 B급지의 2배 이상이 되는 경우가 있습니다.

이럴 때는 어떻게 투자하면 좋을 지 잘 고민해봐야 합니다.

물론 A급지와 B급지가 투자금이 같다면 당연히 A급지 아파트를 투자하는 게 맞지만

시장에서 이런 기회는 자주 오지는 않습니다.

 

제가 투자하려던 매물은 3개였습니다.

A급지의 구축아파트

B급지의 신축아파트

B급지의 준신축아파트

투자금은 모두 5천만원 이하였기에 A급지의 구축아파트로 1순위를 잡았습니다.

임장을 가서 사장님께 꼭 매수할 의사를 적극 표시하였고

다행히 괜찮은 매물을 여러 개 볼 수 있었습니다.

다행히 시장에서 전혀 관심없는 지역이었기 때문에

투자자는 많지 않았고 매매로 나온 물건은 수십개였습니다.

내심 A급 입지의 구축아파트를 1번 물건으로 생각하고 작업을 했습니다.

 

저는 중개사무소에서 일단 현재 매가보다 1천만원 싸게 해달라고 했습니다.

사장님은 펄쩍 뛰었지만 저는 급할 게 없었습니다.

처음에는 전혀 안될 것처럼 얘기했지만

매도자에게 얘기해봐달라고 간곡히 얘기했습니다.

각 입지마다 매수하기 괜찮은 아파트를 정리하고 나서

중개부동산에 1000만원에서 2000만원을 조정해달라고 했습니다.

매도자의 사정은 알 수 없었습니다.

다만 시장 상황상 매수자가 많지 않기 때문에

그 부분을 매수자로서 충분히 협상의 우위를 점할 수 있다고 생각했습니다.

지금 수용성이 오른다고 하는데 저는 이런 시기에 절대 사람이 몰리는 곳에 투자하지 않습니다.

물론 저도 수용성에 아파트를 가지고 있지만 제가 투자할 시기는

매수자가 절대적으로 유리한 시장에서 투자한 것입니다.

이럴 때 투자자는 아파트를 싸게 매수할 수 있습니다.

만약 매도자 우위시장은 가격협상이 쉽지 않습니다.

 

각 부동산에 얘기를 해두고 나서 집에 올라오는 길에

2개 부동산에서 원하는 가격에 매도하겠다는 얘기를 들었습니다.

그 중에 제가 1번으로 점찍었던 물건이 있었습니다.

중개 사장님께서는 제가 원하는 가격을 듣고는 펄쩍 뛰시더니

매도자의 사정이 급한 물건임을 얘기하면서 제게 매수를 권했습니다.

저는 일단 가격이 괜찮아서 매수를 결정하고

“사장님 등기부등본을 보내주세요.” 라고 얘기했습니다.

사장님께서는 이 물건 정말 급매라고

제가 안하면 다른 투자자가 바로 투자하는 물건이라고 게속해서 얘기를 했습니다.

다른 투자자는 등기부 같은 것 확인 안한다고 하시더군요.

일단 저는 등기부를 봐야한다고 얘기했습니다.

실 부동산 사장님께서 등기부에 별 이상이 없다고 하길래

저는 큰 걱정하지 않고 등기부등본을 확인했습니다.

그런데 이상했습니다.

분명 현재 전세가 맞춰져있는 물건인데 근저당이 집값의 70%정도 잡혀있는 것입니다.

물론 몇년 간 매매가가 떨어져서 근저당이 높게 잡혀진 건 이해가 되는데

전세입자가 있는 게 이상했습니다.

제가 근저당이 과도하게 높다고 얘기했더니

본인이 다 해결할테니 걱정하지 말라는 얘기만 했습니다.

사실 경매나 권리분석을 아시는 분이라면 이게 얼마나 황당한 일인지 알 수 있으실 겁니다.

모든 매수자는 매도자의 권리와 의무를 함께 승계합니다.

매매를 진행할 때 매수자는 매도자의 채무를 승계합니다.

보통 5억의 매매가에서 근저당이 3억 6천만원이 있다면

매매 잔금에서 3.6억을 은행에 상환하고 나머지 금액을 매도자가 가져가는 방식으로 해결합니다.

하지만 이 물건은 매매가가 5억이라면 근저당이 4억이고 전세도 3억에 있는 이상한 물건이었습니다.

중개인은 본인이 다 해결하겠다는 얘기만 할 뿐

그리고 다음 매수 대기자가 있으니 귀찮게 하지 말라는 얘기 뿐이었습니다.

제가 재차 대출잔액을 요구하자

실제 대출 잔액은 1억이하기 때문에 큰 문제는 없다고 얘기할 뿐이었습니다.

 

그래서 저는 매수할 마음이 있지만 매도자에게 은행에 대출잔액확인서를 떼어오고

현재 임차인을 만나서 전세 계약서를 동시에 써야한다고 얘기를 했습니다.

항상 투자는 최악의 상황을 염두해두고 내가 그걸 감당할 수 있는지 확인해야 하기 때문입니다.

부동산 중개인은 결국 정확학 일처리를 하려는 제가 싫었는지

저와 거래는 할 수 없겠다고 얘기했습니다.

그러면서 이 가격은 절대 급매이고 제가 기회를 놓치는 것이라고

제가 얼마나 바보 같은 짓을 하고 있는지를 연거푸 얘기했습니다.

그분과 얘기를 하면서 수강생들이 생각이 많이 났습니다.

아 정말 초보분들은 이런 경우 그냥 사시겠구나.

등골이 오싹했습니다.

 

지금까지 약 100건 가까이 투자하면서 실패했던 경우를 복기해보면

제가 감당할 수 없는 리스크를 알고도 투자하거나

제가 감당할 수 없는 리스크를 몰라서 투자했기 때문에 저는 큰 손실을 봤습니다.

수십번의 투자 실패를 통해

저는 수익보다 리스크 헷지가 중요함을 알고 있습니다.

부동산 사장님들 대부분은 매수자와 매도자 사이에서

올바르게 권리분석해주시고 생길 수 있는 리스크를 먼저 알려주시고 피하게 해주십니다.

제가 만난 대부분의 부동산 사장님은 그랬습니다.

하지만 오로지 거래만을 위해 매수자 또는 매도자에게 과도하게 거래를 요구하는 경우가 있습니다.

이 때 매수자가 감당해야할 리스크가 있다면

가끔 매매사고로 이어지는 경우가 있습니다.

이미 매수하고 잔금을 치른 경우라면 저 뿐만 아니라

변호사도 쉽게 해결하지 못하는 상황이 됩니다.

혹시 투자하면서 복잡한 상황에 물건이 있다면

반드시 주변에 경험 많은 분들께 물어보시고 투자하시길 바랍니다.

 

약 15년간 투자하면서 많은 투자자가 나타나고 사라지는 것을 봤습니다.

결국 살아남은 투자자는 좋은 투자수익을 여러번 낸 투자자가 아니었습니다.

큰 실패를 하지 않은 투자자

수익보다 리스크 헷지를 더 잘한 투자자들이 살아남았다고 생각합니다.

달콤한 물건일수록 가시가 없는지 잘 살펴보고 투자하시길 바랍니다.

 


 

<BM 포인트>

  • 잃지 않는 투자를 하자
  • 부동산 사장님께 휘둘리지 말고 팩트만 따져보자

 

 

 

 

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️


댓글


하세나user-level-chip
25. 07. 29. 11:11

오늘도 잘 읽고 갑니다:) 날씨가 너무 더워요~ 더위 조심 하세요ㅎㅎ