[조용한 숨은 부자 SOY24의 강의 후기] / 실준, 자음과모음님과 함께하는 강의 후기 가즈아!!

>Introduction&Conclusion

• 현재 겪고 있는 Pain이 의미있는 고통이라고 여기고 왜라는 질문보다는 어떻게 하면 Solve 할 수 있을지로 질문을 해나가면서 Think하고 임하겠습니다.
• 규제로 인해 가격이 오르는 것은 Stop이 된 이 시기에 덜 오르는 것을 사는 게 안전마진으로 전고점 대비 낮고 싸게 살 수 있어 Profit을 낼 수 있는 자산을 사겠습니다.
• 임장보고서를 통해 Value를 확인할 수 있고 분석하면서 해석하여 가치를 제대로 알고 투자하겠습니다.
• 임장보고서의 장수나 형식, 틀보다는 Contents에 집중하면서 작성하겠습니다.
• 어렵게 얻을수록 편익이 크다는 말처럼 투자금에 맞는 단지는 모두 임장한다는 Mind를 장착하여 조금 부족하더라도 계속해서 보완해나가면서 앞으로 Forward 하겠습니다.
• 스스로 본인에게 자신감을 가지고 투자는 Achieve 할 수 있는 목표라고 생각해서 꼭 달성해내겠습니다.
• 내가 가진 종잣돈으로 자산을 살 수 있다면 가장 좋은 선택으로 Choice 하는 투자 전략을 세우겠습니다.
• 내가 투자하는 Area의 입지는 어떠한지를 생각하겠습니다.
• 내가 투자하는 Apratment의 입지는 어떠한지를 생각하겠습니다.
• 투자할 수 있는 지역 중 가장 Best 지역인지를 생각하겠습니다.
• 투자할 수 있는 단지 중 가장 Prefer 할 수 있는 단지인지를 생각하겠습니다.
• 서쪽 지역에서 부천을 대체할 수 있는 곳은 없고 부천은 전세가도 받쳐주는 Place로 꼭 투자하겠습니다.

• 전고점 대비 낮은 것은 싼 것으로 Thanks 라고 생각해야 하는 게 투자자의 Point라고 여기겠습니다.
• 틈틈히 다른 지역 하면서 기존에 했던 곳도 같이 Cover 해나가면서 시세조사 채워나가겠습니다.
• 그 Step을 못했더라도 일단 넘어가고 다음 단계 밟아나가면서 한 단계에 머물지 않겠습니다.
• 피, 땀, 눈물이 담긴 임장보고서와 그 과정에 녹아진 Time이 곧 실력으로 바꾸는 과정이라고 생각하겠습니다.
• Try Try 하면서 실력이 쌓을 수 있게 매물임장까지 다 하겠습니다.
• 너무 별로인거 보다 좋은 생활권 위주로만이라도 단지분석 하면서 점차 범위를 Wide 해나가겠습니다.
• 가치가 있는 것 >> 저평가(전고점 대비 Cheap 인데 그래서 시세를 따야하는 것) >> 투자금에 맞는 것 >> 감당 Possibe하는 것 이 순서대로 진행해보겠습니다.
• 가치가 있는 것은 입지가치를 말하는 것으로 그물을 넓게 던지는 Behavior 해보겠습니다.
• 투자할 수 있는 단지가 긴가민가하면 다시 재임장 하면서 정확히 Check해보겠습니다.
• 단지임장 >> 저평가 비교해보기 >> 매물임장 >> 의사결정 하면서 확인이 어렵다면 Repeat 해보겠습니다.
• 부동산 사장님께 왜 좋아하는지 Ask 해보면서 잘 파악해나가겠습니다.
• 단지 선호도를 어떻게 보느냐에 따라 수익이 Different 된다는 것을 알고 갭만 보고 절대 가치 대비 저평가인지 알수 없다는 것을 Know하겠습니다.
• 같은 투자금으로 할 수 있는 Another 단지 또한 필수적으로 필요한 것을 알고 매매가부터 Search 하겠습니다.
• 앞마당이 없을 때는 지역 내 확인하여 후보단지 Listup 하겠습니다.
• 부천은 수도권에서 가치가 있는 곳이되 그래도 Preference 단지 있는 곳으로 알아보겠습니다.

• 단지 내 부동산과 단지 외 부동산까지 매물 Compare 하면서 보는 행위인 매물을 털어보도록 하겠습니다.
• 부동산 사장님도 모든 질문에 대답을 안 해주기도 하니 All 대답 할 필요성을 갖지 않도록 하겠습니다
• 정보를 잘 알고 있는 열정적인 사장을 미리 알아두어 추후 다시 Contact 할 수 있도록 전화임장을 하여 파악해서 Information을 알아나가겠습니다.
• 가격과 상태 및 전세를 얼마나 세팅할 수 있는지 부동산 사장님께 Ask 하겠습니다.
• 가장 매매가가 싸게 나온 물건부터 전세가 끼어 있는 경우이거나 전세 협조가 가능한 Condition이 좋은 물건을 충족하는 것으로 매임 Booking 하겠습니다.
• 사회는 차가운 곳으로 투자자에 비협조적인 부동산 사장님께 Emotional 대응하지 않겠습니다.
• People 끼리 하는 일이므로 그럴 수 있음을 알고 진행해나가겠습니다.
• 실거주라고 하면 전세 셋팅 관련 질문을 할 수 없으니 투자자라고 Honestly 말하겠습니다.
• 무엇보다 내 편에 서서 Communication 해주고 조율을 잘해줄 수 있는 사장님을 만나는게 우선시 되도록 가격에 대해 어느정도 갂을 수 있을지 물어볼 때 Reaction을 살펴보겠습니다.
• 임장하면서 최대한 기억 하되 Write 하거나 정리를 대놓고 하지 않고 실제 투자하는 사람처럼 임하겠습니다.
• 단지 내 정보 + 가격 및 거래상황 + 상태, 조건을 꼭 물어보면서 Check 하겠습니다.
• 부동산 사장님께 최근 실거래가 물어보고 그 때의 조건상태도 확인하면서 급매인지를 Catch 해보겠습니다.
• 초보 때는 1주일에 한번에 3개 이상 매물을 보면서 Alone 하여 매임을 해나가는 거에 익숙해져보겠습니다.
• 집에 들어가서 신발장부터 Paint랑 고장났는지를 보고 방들을 들어갈 때는 도배, 장판, 조명을 보고 이 방의 Utility가 어떻게 되는지 물어보고 싱크대는 물을 틀어보아서 세는지 수전 잘 달려있는지 상판은 깨져있는지 Repair 언제 했는지를 물어보고 화장실을 볼 때는 Door 뒤에 상판 깨져있는지 슬라이드 녹슬어있는지 샤워기, 수도꼭지 잘 나오는지 보고 베란다는 천장 누수가 있는지, 샷시가 되어있는지, 방충망 망가져있는지 Window도 열어보겠습니다.
• 보면서 수리상태는 꼭 Remind 하며 특올수리는 최근 샷시한거고 올수리는 샷시 포함 이거나 샷시 제외이거나 수리는 도배, 장판으로 부동산 사장님께 다시 한번 수리상태 Confirm 하겠습니다.

• 매물임장 이후 가격이 싼지 확인하고 투자금도 확인하며 조건과 상태가 Good 한거를 비교평가하겠습니다.
• 목표매수가를 Setting 할 수 있게 비교평가 할 수 있도록 본 매물들을 나열하겠습니다.
• 수리된 물건을 전세끼고 나온 Apartment가 가장 Best라고 여기겠습니다.(이런 아파트가 있기를 High Hope)
• 구축아파트의 경우 수리상태에 따라 전세셋팅 금액이 Different 될 수 있으므로 현장에서 더 좋은 물건을 고르기 위해 Try 해보겠습니다.
• 선호도 순서를 정하고 그 뒤에 아파트 단지도 거기에 맞춰서 선호도 순서를 Decision 하겠습니다.
• 최악의 선택은 투자를 하지 않는 것으로 그거는 Avoid 하고 원칙에 맞게 투자를 해나가겠습니다.
• 저평가는 전고점 대비 싼 것이며, 환금성은 수도권에서는 300세대 이상으로, 수익성은 Profit을 낼 수 있는 것으로, 원금보존은 적정전세율로 57~70% 정도이며, 리스크는 잔금준비, 역전세를 생각하는 것으로 Know 하겠습니다.
• 리스크를 감당 못하는 것보다 안정적인 선택을 하는게 더 Better하는 것으로 여기겠습니다.
• 결정할 때까지 Consider 하고 행동을 해서 투자까지 해내겠습니다.
• 시세를 Write 할때에는 아무 생각없이 노래 들으면서 하겠습니다.
• 입지 분석에 필요한 정보를 해석하고 입지 우위를 정해 비교평가를 통해 투자 의사결정 Process대로 하겠습니다.
• 가치에 대한 직장, 교통, 환경, 학군, 공급까지 정리를 하고 생활권 우선순위를 Arrange 하고 투자 물건에 대한 정리를 저환수원리 Rule 대로 기재해나가겠습니다.
• 능력을 갖추는게 중요하니 Perfect 할려고 하지 말고 그 과정에 익숙해져서 벽을 넘어 Stair 맞이하겠습니다.

>Impressive

• 의미있는 고통
• 어떻게 하면 해결할 수 있을까를 질문하고 생각
• 임장보고서는 가치를 파악하는 내용에 더 집중
• 어렵게 얻을수록 편익이 큰만큼 쉽게 얻으려고 하지 않기
• 스스로 본인에게 자신감을 가지면서 투자는 이루고 싶은 목표로 꼭 달성해보기
• 서쪽 지역에서의 올라오고 있는 부천의 입지

• 전고점 대비 낮은 것은 싼 것으로 고맙게 생각하는 게 투자자로서의 포인트
• 한 단계에 머물러 있지 말고 일단 그 단계는 넘어가서 다음 단계 밟아보기
• 다른 지역도 하면서 기존에 했던 지역 보완해나가기
• 매일매일 30분이라도 시세조사 해보기
• 시도를 하면서 점차 실력 쌓아나가기
• 가치가 있는 곳에서 저평가되고 투자금에 맞는 단지 중 감당가능한 수준인지 파악하는 절차대로 수행해보기
• 전세가 안 올라가는 게 저가치
• 단계별 확인이 어렵다면 재임장해보기
• 부천은 수도권으로 가치가 있는 곳

• 매물 털어보는 행위 해나가기
• 부동산 사장님도 사람이다보니 감정적으로 대응하지 않기
• 가격과 상태, 조건 부동산 사장님께 물어보기
• 열정적인 사장님을 알아나가기 위해 전화임장 해보기
• 다 똑같은 질문 한다고 했을 때 크게 반응하지 않기
• 사회는 차가운 법
• 실거주라고 속이지 말고 투자자라고 솔직하게 말하기
• 내 편에 서서 소통해주고 조율해주는 부동산 사장님 만나기
• 임장하면서 봐야 할 요소들 및 수리상태는 본인이 인지해나가면서 체크하기

• 매물임장 이후 비교평가
• 목표매수가
• 선호도 순서대로 정리
• 저환수원리
• 가치정리
• 능력을 갖추기 위해 과정에 익숙
• 벽을 넘어야 계단이 된다.