#투자금 5천 이하, 도대체 뭘 할 수 있을까?
아래 단지 그래프는 제가 실제로 싱글일대 소액으로 투자한 아파트입니다.
취업을 하고 일한지 한 3년 정도 지난 시점이었는데 통장에 1500만원이라는 아주 귀여운(?!) 종잣돈이 있었고 마음속에는 내가 투자라는 걸 할 수 있을까라는 의문만 가득했습니다.
부동산 투자라는 걸 배워서 돈을 벌어보겠다고 열반 스쿨 기초반 수업을 수강하면서 저환수원리라는 투자 원칙을 배웠는데 일단은 다른 건 잘 모르겠으니 이 원칙에 맞는 아파트를 사기로 다짐을 했습니다.
하지만 당시 2020년도는 상승장이 몇년간 계속 이어지면서 1,500만원이라는 돈으로 수도권에 투자를 한다는 건 말도 안되는 상황이었고 (하지만 알고보니 수도권 외곽에 투자가 가능했었다는…)그래서 지방으로 눈을 돌리게 되었습니다.
그래서 위 단지를 500만원도 안되는 정말 작은 돈으로 투자를 했고, 5년간 보유를 한 뒤 최근에 4,000만원가량 시세차익을 남기고 매도까지 했습니다. 심지어 이 단지는 신축도 아닌 입주한지 20년이 훨씬 넘은 구축이었고, 30평도 아닌 20평대였는데 말이죠.
물론 받아들이는 것에 따라 4천만원이라는 돈이 적다고 느끼실 수도 있지만 종잣돈이 적은 상황에서 적은 투자금으로 수익률 1000% 이상 가져갈 수 있다면 충분히 의미있는 투자라고 볼 수 있습니다.
그리고 한가지를 더 생각해봐야 합니다.
만약, 과거의 제가 투자 원칙만 배우고 나서 바로 투자를 하지 않고 조금 더 배워보면서 지방에서 사람들이 더 좋아하는 아파트를 선택할 수 있었다면? 역시나 적은 종잣돈으로 위 투자로 얻은 수익보다 훨씬 더 큰 수익을 얻을 수 있었고 그 수익을 통해 수도권 아파트를 갈아타기까지 가능했습니다.
즉, 5천만원 혹은 그보다 적은 돈이라 할지라도 충분히 부동산 투자를 할 수 있으며 본인이 생각하는 것보다 꽤 괜찮은 수익과 수익률을 얻을 수 있다는 것입니다.
#지방 투자는 위험한거 아닌가요? 다른 곳에서는 하면 큰일난다고 하던데요?
서울, 수도권 vs 지방, 어디에 아파트를 사고 싶냐고 묻는다면 99%의 사람들이 서울, 수도권에 아파트를 사겠다고 대답을 할겁니다.
지방에 대한 대다수의 사람들이 가진 생각은 인구가 감소하고 있는 곳이며 (물론, 실제로도 대부분의 도시가 그렇지만) 투자를 고려했을 때는 긍정적인 쪽보다는 부정적인 쪽에 가깝습니다.
쉽게 말하면 ‘굳이’ 라는 생각이 드는 곳이 지방입니다.
하지만 정말 위험한 건 어떤 지역에 투자하는 것이 아니라 투자라는 것 자체를 제대로 알지 못하고 하는 것입니다.
그리고 많은 기사와 영상에서 부정적인 내용을 많이 말하고 있지만 중요한 사실은 지방이라는 큰 범위 안에는 정말 많은 도시들이 있고 그 도시들 중에서도 1년 혹은 2년전에 투자를 했다면 최근에 적지 않은 수익이 생겼으며 그런 지역들은 흔히 말하는 상승장의 모습을 보이고 있습니다.
막연하게 근거 없이 그냥 안된다고 생각하는 건 아닌지 반문하면서 실제 지방 투자를 통해 돈을 벌어본 사람이 하는 말인지를 따져보는 것이 필요합니다.
물론 대한민국의 50%라는 큰 수요가 몰려있고 앞으로 이 수요는 더 집중될 것이기에 지방보다는 서울, 수도권에 투자를 하는 게 안정적인 것은 사실입니다. 하지만 현실적으로 생각해보자는 거죠. 이 글에서 5천만원 이하를 가진 소액투자에 대한 방향성을 이야기해야하니까요…
냉정하게 말해서 서울, 수도권은 필요한 투자금의 아무래도 많습니다. 서울의 현재 전용 84 기준 평균 투자금은 7억, 전용 59 기준 평균 5억원 이라는 돈이 필요합니다.
수도권 외곽으로 눈을 돌려보며 1억 이하로도 투자를 할 수 있겠지만 그래도 어느 정도 괜찮은 곳이라고 말할 수 있는 곳에 투자를 하기 위해서는 그래도 최소 1억 중반대의 돈이 필요합니다.
그렇다면 지방은 어떨까요? 물론 도시마다 다르겠지만 광역시에서 대장급인 부산과 대구의 경우에도 최근 공급이 마무리 되면서 전세가 급격하게 부족해졌고 전세 가격이 상승하면서 1억 전후로 신축 아파트 혹은 선호하는 준신축 단지들이 투자가 가능하며 광주, 대전, 울산도 비슷합니다.
1억?? 5천만원 이하라면서? 라고 생각이 드실 수도 있지만 평균적으로 1억 전후의 투자금이 든다는 것이지 광역시 내에서도 단지별로 살펴보면 5천만원 이하로 충분히 투자가 가능합니다. 여기서 시야를 넓혀 50만 이상의 도시(창원/마산, 천안, 청주, 전주, 김해 ,구미, 포항 등) 들을 살펴보면 30평대 기준 평균 투자금은 3천~8천만원 정도입니다.
투자금이 적게 드는 건 알았으니까 가장 중요한 “그래서 결국 가격이 싸냐 비싸냐?” 를 확인해 봐야겠죠?
물론 여러가지를 따져봐야겠지만 직관적으로 살펴볼 수 있습니다. 위에서 이야기한 도시들 중 하나의 도시내 단지를 예시로 살펴봤을때 현재의 가격 수준은 23년 초 수준이며 23년 초 수준 가격이 21년 가격과 같은 수준이기에 충분히 싸다고 이야기할 수 있습니다.
정리해보자면 서울, 수도권에 투자를 못한다고 해서 돈을 벌 수 있는 방법이 없는 것이 아니며 그에 대한 대안으로 지방 투자가 있습니다.
내가 가진 종잣돈이 적다, 소득이 낮다 혹은 저축율이 낮은 상황에서 적은 투자금으로 수익율를 극대화 할 수 있고 충분히 저평가 되어있기에 생각보다 높은 수익을 기대할 수 있습니다.
당장 가진 돈이 크기가 작겠지만 지방투자를 통해 점점 더 굴리는 돈의 크기를 늘려가고 장기적으로 늘어나는 돈을 더 우량한 서울, 수도권의 아파트로 바꿔가는 방향으로 가시면 됩니다.
하지만 여기서도 한번 더 구체적으로 나눠보자면 종잣돈이 3천만원 이상이라면 투자를 하는 방향을 적극적으로 검토하시라고 이야기드리고 싶지만, 아직 가진 돈이 3천만원이 되지 않는다면 모으는 것을 우선으로 하시라고 꼭 말씀드리고 싶습니다.
#다만, 소액 투자시 이것만은 꼭 놓치지 마세요
공급을 잘 살펴보시는 것이 정말 중요합니다.
서울, 수도권은 하나의 거대한 시장이기에 상대적으로 공급으로 인한 영향이 전 지역에 미치기 힘듭니다.
물론, 인근 지역 혹은 인근 상급지의 공급은 당연히 영향을 주겠지만 ‘공급 → 시장 전체의 전세가격 하락 → 매매 가격 하락’으로 이어진다고 보기는 어렵습니다.
지방은 이와 다릅니다. 개별적인 시장이기에 그 지역내에 공급이 있다면 전체적으로 영향을 미치는 모습을 많이 보입니다. 도시마다 일부 차이는 있겠지만 외곽이 아닌 공급이 들어오면 영향을 미치는 범위가 지역 전체적이며 회복하는데도 다소 시간이 걸리는 경우가 많습니다.
특히, 규모가 작아질수록 지방은 공급 상황에 따라 가격이 그에 맞춰 정직하게 움직이는 모습을 보이게 됩니다. 그리고 이는 매도와 수익을 연결하는데 있어서도 중요한 역할을합니다.
아무래도 공급이 적다면 전세가격이 상승하고 매매와 전세 차이가 줄어들면서 전세 수요가 매매 수요로 전환이 됩니다. 그러면서 매매 가격이 상승하게 되고, 자연스럽게 내가 욕심만 크게 내지 않으면 매도를 하기가 쉬워지겠죠.
반면 공급이 많다면 전세가격이 하락하고, 매매 가격에 영향을 주면서 매도를 하고 싶어도 하지 못하게 되고 매도 가격 자체도 많이 낮춰야 하는 상황이 올수 있습니다.
그리고 한가지더 공급은 시세 차익을 얻게 되는 시기를 결정해줄 가능성이 높습니다. 단적인 예로, 전주와 청주 이 두도시는 1~2년 전 비슷한 가격 수준과 투자금으로 투자가 가능했었는데 공급이 부족한 전주를 선택한 사람과 공급이 있는 청주를 선택한 사람과의 희비가 엇갈리는 것을 최근 시장의 모습을 통해 확인할 수 있습니다.
그렇기에 지방의 경우는 공급을 꼭 주의해서 잘 살펴보시는 것을 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.
오늘은 5천만원 이하의 종잣돈을 보유한 상황에서 어떤 전략을 가지고 부동산 투자를 해야할지 정리해봤습니다. 적은 돈이지만 이 적은 돈으로도 누군가는 결과를 만들었고 지금도 만들어가고 있습니다. 망설이지 마시고 적극적으로 행동해가셨으면 좋겠습니다.
다음에는 종잣돈 1억 전후 or 1억대에 관한 투자 전략으로 찾아오겠습니다.
광역시 vs 수도권 외곽, 괜찮은 곳에 위치한 10평대 vs 외곽에 위치한 20평대, 선호도 높은 지역내 아쉬운 단지 vs 선호도 낮은 지역내 신축 단지 등등에 대한 이야기가 나올 예정입니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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