전세금 반환을 위한 과정과 느낀점 [피커]

안녕하세요, 피커입니다.

지금 저는 전세금 반환을 위한 절차들을 밟아나가고 있습니다.

처음에는 어려운 용어들과 이리저리 흩어진 자료들을 보며

어떻게 진행하는 게 맞는지 파악하기 조금 어려웠습니다.

그래서 찾아보고 상담해보고 실제로 진행하면서 파악한 과정들을 말씀 드려보려고 합니다.

제가 완벽하게 아는 것은 아니기 때문에 경험한 과정을 바탕으로 글을 적어보겠습니다.

혹시나 같은 일을 겪고 계신분들께 작은 힘이라도 된다면 기쁠 것 같습니다.

1. 전세금 반환 소송을 결정하게 된 계기

신축 아파트에 입주할 예정이었기에

전세 계약 당시부터 언제 나갈거라는 말씀을 드렸었습니다.

계약을 2년보다 조금 길게해서 입주할 즈음에 끝나도록 맞췄고,

24년 11월말쯤 입주 할 예정이라

문자로 8월 초부터, 전화로는 더 이전부터 나갈거라고 말씀을 드렸습니다.

임대인분이 전화도 잘받고, 이 집에 근저당이 있는 것도 아니었고

또 집을 여러채 보유하고 있는 사람도 아니다보니 당연히 돈을 돌려줄거라 생각했었는데요,

9월이 지나고 10월이 지나도 부동산에서 집 보러온다는 이야기가 없었습니다.

그게 이상해서 임대인과 다시 통화를 했습니다.

이전부터 말했음에도 임대인은 이제 알아챈 것처럼 이야기했고

이제서야 준비를 하겠다고 하더라구요.

당황스럽긴 했지만 빨리 집을 내놓겠다는 임대인의 말에 또 한번 안심을 했습니다.

그런데 이번에는 진짜 물건을 내놓은게 맞음에도 집 보러오는 사람이 없더라구요.

그래서 얼마에 올린지 확인을 해봤더니

최저 전세가 1억에 올라와있고 이 집이 1.3억 정도에 올라가있었습니다.

11월이 되도록 집 보러온 사람이 한두팀 정도밖에 안됐기 때문에 임대인과 다시 통화를 했습니다.

1억에 나온 집이 있던데 우리꺼도 가격을 내려야 하는게 아니냐 여쭤보니,

가격을 내리면 남은 보증금을 줄 돈이 없다고 했습니다.

보증금 반환 대출이 있는 것으로 알고있으니 대출을 알아봐라고 이야기했는데도

대출은 잘 안나오는걸로 알고있다며 굉장히 미적지근한 반응을 보였습니다.

그리고는 집을 드리면 안돼요?

하시는데 진짜 돈이 없고 적극적으로 개선하려는 의지 또한 없다는 생각이 들었습니다.

이 집 시세가 제 보증금보다 싸진 상황이고

저는 이 집이 저가치라 생각하기에 집을 받는 건 정말 하고싶지 않았습니다.

임대인이 진짜 돈이 없는 것 같았고,

보증금 반환을 위한 적극적인 액션을 취하지 않는다 생각했고,

이대로라면 기약이 없겠다는 판단에 소송을 진행하기로 결심했습니다.

2. 소송과 그 후

실전 강의를 연달아 듣고 있었고

이걸 들여다보고 있을 시간도 정신력도 부족하다는 생각에

전세보증금 반환소송은 변호사를 선임하여 진행하기로 결정했습니다.

승소를 하면 소송에 들어간 비용은 피고에게 청구할 수 있습니다.

다만 소송을 진행하는 비용에 따라 피고에 청구 할 수 있는 소송비용의

상한이 정해져있으니 꼭 확인하셔서 그 이하의 금액으로 진행하시길 추천드립니다.

혹시나해서 또 확인했던 부분이..

소송 중 피고가 보증금을 입금해준다면?이었는데

보증금을 돌려준다면 소송에서 패소하는 것이기에 소송비용을 피고에게 받을 수 없다고 합니다.

하지만 걱정이 무색하게 역시나 소송이 끝나기까지도 안줬습니다..

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많이들 아시겠지만 보증금을 못받고 있는 상황에서

절대 먼저 짐을 다 빼버리고 다른 곳에 전입신고 하시면 안됩니다.

이사를 가야하는 상황이라면 임차권등기명령을 하셔야 대항력이 유지됩니다.

임차권등기명령을 하면 지연이자가 5%씩 붙게되는데

이는 명도를 한 다음부터 발생하기에

임차권등기명령을 하고 그 집에 계속 거주를 한다면 지연이자는 받을 수 없습니다.

전세금 반환 소송을 한다면

피고가 소장을 송달받은 다음날부터 갚는 날까지 지연이자가 12%씩 발생하게 됩니다.

전세금 대출이자, 보증금을 못받아서 발생한 추가 대출의 이자 등등 부수적인 비용들이 발생하는데,

이건 지연이자 12%로 해결 가능한 것으로 본다고 합니다.

정리하자면

[임차권등기신청을 하면 지연이자 5%,

전세금 반환 소송 시에는

피고가 소장을 송달받은 다음날부터

지연이자 12%.

다만 지연이자는 명도까지 완료되어야 청구 가능]

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전세금 반환 소송의 경우 대부분 임차인의 승소로 마무리되게 됩니다.

저 역시 승소를 했고, 보증금과 지연이자를 지급하라는 판결문을 받았습니다.

그러면 집주인이 돈을 줄까요?

그렇게 줄 사람이었으면 진작 줬겠죠?!

이후의 과정이 또 필요합니다.

승소 후에는 집행이 필요합니다.

여기서부턴 소송이 아닙니다.

일단 저는 보증금에 변호사비용 등의 소송비용까지 청구 할 예정이므로

소송비용확정신청이라는 것을 했습니다.

변호사를 선임하지 않았더라도 소송에 수십만원의 비용이 들어가기에

그걸 받기 위해서는 이 과정을 진행하셔야 합니다.

이 역시 제법 오랜 기간이 소요됩니다.

저의 경우에는 임대인에게 송달되지 않아 추가 서류 등을 보완하였고

그래서 아직도 진행 중입니다.

그리고 우리가 임대인의 재산을 집행하기 위해서는 어떤 재산이 있는지 알아야 하는데요,

그래서 필요한 것이 재산명시신청입니다.

이는 피고가 법원에 출석하여 선서를 하고 본인의 재산 목록을 직접 작성하게 하는 것인데요,

아무래도 본인이 작성하는 것이다보니 제대로 적지 않는 사람이 태반이라고 합니다.

다만 피고가 꼭 법원에 출석해야하기에 압박감을 줄 수 있고 (미출석 시 감치됩니다)

이때 작성한 목록으로 나의 채무를 모두 변제할 수 없다 판단되면

이후에 재산조회신청을 할 수 있습니다.

그러면 비로소 채무자의 자산 현황을 알 수 있게 됩니다.

부동산, 예금, 대출 등등 모두 확인 할 수 있다고 하니 필요한 것만 강제집행하면 되는 것이죠.

하지만 예금 통장에 185만원 이상이 있어야 집행이 가능하고..

그 외에도 세부적인 사항이 또 있으므로 이건 별도로 알아봐야합니다.

저도 아직 이 과정까지 가지 않아서 필요할 때 더 알아볼 예정입니다.

예전에는 이 과정을 거치지 않아도 사설 신용정보업체를 통해

채무자의 재산을 조회할 수 있었다고 하는데 지금은 그게 불법이라고 합니다.

추심까지 진행해야 조회가 가능하다고 하며,

추심은 비용에 따라 수수료가 다르겠지만 일반적으로 20%정도라고 합니다.

비용이 너무 커서 저는 이 방법은 패스했습니다..

만약에 부동산이 내 보증금보다 충분히 비싼 금액이라면,

경매에 넘어가도 내 보증금 이상의 값을 충분히 치를만한 물건이라면

과정이 많이 심플해졌을 것 같은데요,

저 같은 경우에는 앞서 말씀드린 것처럼

이 물건의 가격이 제 보증금보다 낮은 상태이고

제가 임차권등기를 걸어놨기에 낙찰이 안될 것이 뻔한 상황입니다.

그러면 결국 셀프 경매를 하게 될텐데

제가 낙찰을 받게된다면

채권과 채무가 동일인에게 귀속되므로

혼동으로 채권이 소멸된다고 합니다.

그래서 무작정 부동산을 강제집행하면 안됩니다.

이쯤되니 제 보증금을 다 받아낼 수 있을거라는 강한 확신에 금이 좀 가더라구요

과연 통장/카드/대출 등의 압류로

내 보증금에 지연이자, 소송비용까지 더해진 금액을 받을 수 있을까?

일을 하는 사람이라면 급여 통장을 압류하면 되겠지만

나이 등을 봤을 때 안하고 있을 것 같다..

그러면 어떻게 해야할까로 생각이 흘러갔습니다.

그래서 저는 최악의 경우 이렇게 해야겠다고 생각을 정리했습니다.

일단 전세 계약금을 입금했던 계좌를 압류하고,

부족한 금액에 대해서는 집을 받아와서 내가 매도하기 입니다.

집을 받아오면서 부족한 차액에 대해서는 합의서를 쓰면 된다고 하는데요,

이 부분은 실제 진행 할 때 좀 여러번 상담 받아보려고 합니다.

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진행을 하다보니 모든 부분이 돌부리처럼 걸립니다.

재산명시신청을 해서 재산을 알아내야 하지만

그 기간동안 재산을 은닉 할 위험이 있고,

내 돈을 받아내기 위해 압류를 걸려고 하니

만약 채무자에게 다른 대출이 있을 경우에

거기서 먼저 대출 회수를 위한 조치를 취할 수도 있다고 합니다.

또 이런 과정을 거쳤음에도

채무자에게 재산이 없으면 못받을 수도 있습니다.

상담 받으면서 답답한 마음에

내 돈인데 진짜 이게 말이 되는거에요? 라고 몇번이고 물어봤습니다.

하지만 나의 감정은 일을 헤쳐나가는데 전혀 중요하지 않았습니다.

그런 돌부리들에 망설이면 시간만 속절없이 흐릅니다.

모든 선택에는 리스크가 있고

그 리스크를 최소화 할 수 있는 방법이 있을지 고민하고 선택하는 것이

지금 내가 할 수 있는 일이라는 생각을 합니다.

3. 후회되는 부분들

[전세보증보험을 들었어야했는데!]

전세 계약을 하던 당시에도 전세 사기 이야기는 있었지만 제가 너무 안일했습니다.

아파트이고 근저당이 없으니 안전하다고 생각했습니다.

남편이 가입하려 했는데 어떤 사유로 가입이 안됐고

그 이후에 추가로 알아보지 않았었습니다.

귀찮았고, 주겠지~ 하는 마음이었습니다.

돈과 관련된 것은 마냥 낙관하며 넘기면 절대로 안된다는 걸 많이 배우고 있습니다.

[임차권등기설정을 안했으면 어땠을까?]

임차권 등기를 안했다면 이미 돈을 받았을 수도 있겠다는 생각을 합니다.

왜냐하면 그 이후에 전세 거래가 제법 됐기 때문입니다.

제 보증금만큼의 가격으로 나가진 않지만

나름 로얄동에 층도 나쁘지 않은 집이기에 조금 더 기다렸다면

대부분을 받아낼 수 있지 않았을까 하는 생각도 듭니다

하지만 그 당시에는 거래가 끊긴 것처럼 보였습니다.

그래서 불안했고, 괘씸하단 마음도 컸습니다.

이성적으로 생각해보면 충분히 기다리는 선택을 할 수도 있었는데

무지로 인한 불안과 감정이 이성적인 판단을 하기 힘들게 했던 것 같습니다.

임대인이 의도를 가진 사기꾼이 아니기 때문에 할 수 있는 생각이기도 합니다.

4. 그리고 느낀 것

당연히 나는 이런 임대인이 되지 말아야지 하는 생각을 했고

임차인의 입장에서 임대인이 어떤 스탠스를 취했을 때 불안한지를 알게 되었습니다.

쉬운 과정이 아니기에 가능하다면 조금 더 기다려서라도

보증금을 받고 끝내고 싶은게 임차인의 마음이며

그걸 위해선 불안하게 만들면 안된다는 걸 알았습니다.

적극적으로 해결하는 자세를 취해야한다는 걸 깨달았습니다.

또 내가 잘 알아야 한다는 걸 다시금 느꼈습니다.

잘 알아야 상담을 받더라도 많은 걸 얻을 수 있고

드물게 틀린 정보를 주는 사람들이 있는데 그것을 걸러낼 수 있습니다.

가장 많이 느끼고 있는 것은 감정을 빼야한다는 것입니다.

채무자에 대한 정보가 한정된 상태에서 진행하는 것이다보니

한발짝 한발짝이 모두 리스크입니다.

그러나 마냥 기다리지 않겠다고 결심했다면

어떻게하면 리스크를 최소화 할 수 있을지를 생각해서 선택을 해나가야 합니다.

여기서 감정이 눈을 가려버리면 최선의 선택을 할 수가 없습니다.

내 선택에 따라 방향이 바뀌는 일이다보니

처음에는 그게 두려워서 미뤄두고 쳐다보지 않으려 했었습니다.

두려움이라는 감정에 또 져버렸던거죠.

그런데 그렇게 허비한 시간이 지금와서는 후회더라구요.

모든 스텝에서 짧으면 몇주 기본이 몇달씩 걸리는 일이다보니

미루다보면 정말 한없이 밀려버린다는 걸 경험하고 있습니다.



아직 과정이 많이 남았지만 각 과정에서 최선의 선택을 해나갈 예정입니다.

다음에는 전세금 받아서 투자했다는 글을 쓰고 싶네요 ㅎㅎ

혹시나 같은 일로 힘들어하고 계신 분이 있다면

잘 해결해나갈 수 있으니 힘내셨으면 좋겠습니다.

짧은 글이 될 줄 알았는데 복기하다보니 생각보다 엄청 긴 글이 되었네요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.