앞마당 원페이지 작성법 : Why & How [모찌롱]

안녕하세요, 모찌롱입니다.

오늘은 최종임장보고서 제출하느라 수고한 우리 나아리~조 조원들을 위해

조금이나마 도움이 될 수 있는 선물을 드리기 위해 글을 쓰게 되었습니다.

조장님은 원페이지 어떻게 쓰고 계신가요?

월부에서는 지속적으로 투자에 대한 고민을 하고 계신 분들이 정말 많고

감사하게도 앞마당을 관리하는 방법론 또한 나날이 개발되고 발전되고 있습니다.

그래서 원페이지라는 방법론도 머지 않아 좀 더 발전되거나

다른 획기적인(?) 방법을 제시하는 동료분이 계실지도 모르겠습니다.

다만, 처음 하는 입장에서는 원페이지를 하라는데 왜하는지,

양식은 많은데 이 양식과 저 양식의 차이는 무엇인지,

'맥락'을 잡기 어렵기 때문에 임보를 작성하는 과정에서 겪는

단순 노가다의 악순환에 또 다시 빠져버리기 쉽상입니다.

왜 하는지를 모르면 원페이지는 그저 목적없는 수단에 불과합니다.

반대로 왜 하는지를 명확하게 알고 있으면

수많은 양식은 조금씩 차이가 있을 뿐

하나의 목적으로 귀결된다는 것을 이해하고

내 상황에 맞게 적용할 수 있게 됩니다.

원페이지 : 왜 하는가

앞마당의 가치, 단지의 가치라는 것은

부동산이 갖는 성격(말그대로 부동성) 때문에

쉽게 변하지 않습니다.

즉, 대규모 신규택지가 개발되는 예외적인 경우를 제외하면

내가 앞마당을 만들 때 내린 가치판단이

시간이 지나도 크게 벗어나는 판단이 아니게 됩니다.

반대로 시장 상황이라는 것은

살아 숨쉬는 것처럼

지속적으로 변동하는 성격을 가집니다.

그리고 가장 중요한 것은

실제로 앞마당을 만든 달에

그 지역에 투자하는 경우는 많지 않다는 사실입니다.

종합하면, 트래킹 결과 내지는 원페이지 정리를 통한 시장 상황 모니터링이

앞마당을 만든 이후에 수반되어야 투자라는 결과물로까지 이어질 수 있는 것입니다.

그리고 시세트래킹 만으로는

디테일한 시장 상황에 대해서 판단하기가 애매할 수 있기 때문에

단지의 개별시세 뿐만 아니라 여러가지 지표들을 확인함으로써

좀 더 정교한 모니터링을 할 수 있게 되고

단순히 갭보고 하는 투자에서 벗어나

투자기회의 포착이라는 것이 가능해지게 됩니다.

원페이지 : 무엇을 확인하고 왜 확인하는가

확인하는 항목은 크게 다음 세 가지로 나눌 수 있습니다.

1. 시세

2. 물량

3. 공급

그러면 각 항목별로 무엇을, 왜 확인하는지 말씀드려보겠습니다.

1. 시세

-시세의 경우 '크게 보고 또 좁게 보기'가 이루어져야 합니다.

-먼저 크게 보는 것은 가격지수를 검토하는 것을 의미합니다.

즉, 케이비 시세를 통해 최근의 가격 흐름을 지역구 기준으로 체크하는 것인데,

과거에는 저도 KB통계에서 제공하는 주간시계열 중

표로 제공되는 지수를 확인하였는데 이렇게 확인하는 것도 좋지만,

현재는 해당 지역구의 가격이 어디까지 왔는지,

그리고 그 가격이 과거 어느 시점과 비슷한 수준인지

아니면 전고를 뚫은 수준인지 검토하는 게 중요하다는 판단하에

전체 그래프를 확인하는 방법을 사용하고 있습니다.

(예를 들어 아래 결과물 예시로 첨부드린 포항 남구의 경우

매매지수의 수준이 수년전도 아닌 15년 수준이하까지

떨어져 있다는 것을 확인함으로써 포항 시장이 가격만 보면

절대적으로 저평가 되어 있다는 것을 쉽게 확인할 수 있습니다)

-좁게 보는 것은 트래킹 단지의 개별시세를 확인하거나

지역구별로 전수조사를 수행하는 것을 의미합니다.

-개별시세를 확인할 때는 단순히 시세따기만 하는 것이 아니라,

앞마당을 만든 이후의 모니터링이라는 점을 고려해서

저평가 단지 선정을 하는 과정이 필수적으로 이루어져야 그 의미가 있습니다.

-저의 경우에는 지역구의 상단 가격과 하단 가격을 구분하고

중간에 있는 단지를 타겟팅 단지로 보고

저평가 단지를 나름대로 판단해보고 있습니다.

-참고로 과거에는 왜 저평가라고 판단했는지를

비교평가 관점에서 판단근거를 모두 기재하곤 했었는데

(지금은 효율성을 고려해서 모든 비교평가 근거를 글로 다 남기진 않고 있습니다),

이 부분은 처음 하시는 단계라면 꼭 줄글로 판단 근거를 남겨보시길 권고드립니다.

-데이터 출처 : 아실 + 네이버부동산

2. 물량

-물량이라는 것은 매우 정직한 성격을 가지고 있습니다.

물론 무조건이라고 할 수는 없겠지만

(부동산투자에서 무조건이라는 것은 없습니다)

매매물량이 늘어나는 것은 사고 싶은 사람보다 팔고 싶은 사람이 많다는 것을 뜻하고,

반대로 매매물량이 감소하는 것은 사고 싶은 사람이 많아졌다는 것을 의미합니다.

임대물량의 경우에도 물량이 급감한다는 것은

전월세가 부족하고 전월세로 살고 싶어하는 수요가 커지고 있다는 것입니다.

또한, 대단지 입주장이 겹치는 경우에는

임대물량이 비정상적으로 단기간에 늘어났다가 소화되는 모습을 보이기도 합니다.

-물량은 아래 보시는 것처럼 각 물량의 성격이 다르기 때문에

매매물량과 임대(전세+월세)물량을 따로 검토하는 것이 좋습니다.

그래야 흐름에 따른 시장 분위기의 파악이 가능해집니다.

-주식 투자와 부동산 투자가 근본적으로 다른 점은 거주 수요라는 것은

실거주수요 뿐만 아니라 임대수요도 존재한다는 것이고,

이는 실거주 또는 임대,

둘 중 하나를 선택할 수밖에 없는 구조라는 것을 의미합니다.

즉, 각 물량의 증감 추이를 보면

최근 해당 지역의 분위기가 집을 사는 추세인지 아닌지를 판단해볼 수 있습니다.

-중요한 것은 단순히 물량데이터로만 보고

결론을 내리지 않는 것입니다.

어찌 되었든 데이터라는 것은 후행지표이기 때문에

실제로 전화임장, 매물임장 등을 통해 현장의

정확한 상황을 파악하는 부분이 반드시 병행되어야 할 것입니다.

-데이터 출처 : 아실

3. 공급

-지방은 그 성격 상 가격과 공급의 반비례 관계가 더 뚜렷하기 때문에

공급상황을 지속적으로 업데이트 하는 것이 더 중요하다고 볼 수 있습니다.

예를 들어 청주의 경우 제 기억에

23년 상반기에는 확정된 공급이 그리 많지는 않았습니다.

하지만 하반기가 되고 연도가 넘어가면서

공급이 적정수요 이상으로 터져버린 것을 알 수 있습니다.

-중요한 것은 이렇게 공급이 터졌다고

'투자 의사결정을 잘못 내린 것이다' 내지는

'투자를 이제는 못하겠다'라는 생각으로 이어지면

안 된다는 것입니다.

-투자자라면 공급이 변한 상황을 면밀히 주시하면서

운용 측면에서 리스크기 있을 수 있다는 것을 인지하고

잘 버티면 괜찮은 수익을 얻을 수 있겠다는

생각으로 연결시킵니다.

그리고 이러한 생각은

공급에 대한 대응책을 구체적으로 수립할 수 있게 해주는

원동력이 된다고 봅니다.

-데이터 출처 : 부동산지인 + 아실

아래 결과물 예시를 보시면 아실 수 있듯이 대단한 내용이 들어가는 것도 아니고

뭔가 전문가 같은 문구를 기재하는 것도 아닙니다.

그럼에도 이런 방식으로 앞마당 하나 하나를 추적하고 저평가 단지를 매달 확인하는 것은

투자자로써 좀 더 합리적이고 더 버는 투자의사결정을 할 수 있게 해준다고 생각합니다.

남들이 많이 투자했으니까,,

강의에서 언급한 지역이니까,,

라는 이유로도 투자를 할 수 있겠으나

이런 식의 투자를 하게 되면 이후의 보유과정에서

절대로 확신을 가질 수 없습니다.

쉽게 할 수 있는 방법을 먼저 찾지 마시고

왜 하는지에 대한 본질을 이해하려고 해보시면

좀 더 의미있는 행위가 되지 않을까 싶습니다.

오늘도 읽어주셔서 감사합니다.

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