안녕하세요,
꾸준히 오래가는 투자자 “꾸오” 입니다.
부동산 투자자에게 있어서
‘가치를 판단하는 안목’ 은 가장 큰 자산인 것 같습니다.
가치를 알고 가격을 알면
단지가 저평가 되었는 지를 알 수 있고
투자할 때부터 차익을 벌며 투자를 할 수 있습니다.
하지만, 부동산 투자가 어려운 이유는
다양한 특징을 갖고 있는 단지들이
유사한 가격으로 책정되고 있기 때문에
가치 판단이 애매한 단지들이 많다는 것이죠.
그래서 결국 “뭐가 더 나은 단지지?” 하는 고민에 부딪히게 됩니다.
이 글에서는 그럴 때 유용하게 활용할 수 있는
‘전세가’ 라는 판단 기준을 소개해드리고자 합니다.
✅ 수도권 단지 가치 판단 공식
서울과 수도권 단지를 판단할 때,
많은 분들이 아래의 기준을 기본값처럼 사용합니다.
- 강남, 한강까지의 물리적 거리
- 강남까지의 교통 접근성
- 단지 주변 비선호 요소 존재 여부
- 단지 주변 선호 요소 존재 여부
- 3년 이내 실현 가능한 호재 유무
이 기준 만으로도 대부분의 단지를 평가할 수 있고,
실제로 저를 포함한 많은 월부 투자자들도 이 틀을 사용하고 있습니다.
⁉️ 하지만, 고민은 여기서 시작됩니다
임장에 몰입하며,
투자를 진지하게 준비하는 분들이라면 한 가지 의문을 갖게 됩니다.
“도대체 어느 정도의 거리,교통 차이가 나야지 환경을 처치하고도 가치가 높은 단지일까?”
강남까지 5분 거리인 A단지와 15분 거리인 B단지.
더 가까운 A단지가 무조건 더 좋은 걸까요?
서울 수도권은 직장, 교통만 봐도 된다고 하는데 왜 환경이 좋은 B단지가 더 선호되는 걸까요?
부동산은 숫자만으로 판단하기 어려운 ‘인문학’ 적인 요소가 많은 자산입니다.
부동산은 사람들이 거주하는 공간이며, 사람과 사람 간의 거래를 통해 가격이 책정됩니다.
즉, 사람들의 경험과 감정, 생활의 질이 거주하고 싶은 단지를 고르는 기준에 영향을 미칩니다.
예를 들어 보겠습니다.
강동구는 물리적으로 영등포, 동작보다 강남까지의 거리가 멀지만
평지에 대규모 브랜드 신축/준신축 단지들이 택지를 이루고 있는 덕분에 거주하고 싶은 지역으로 높은 평가를 받습니다.
보다 쉽게 단지 대 단지로 비교해보겠습니다.
송파 A단지와 고덕 B단지을 비교하면,
송파 A단지는 강남 접근성이 뛰어나지만 고덕 B단지와 비슷한 시세를 형성하고 있습니다.
고덕이 제공하는 주거환경이 위치를 상쇄할 만큼 좋기 때문입니다.
다른 예를 들어보겠습니다.
같은 강서구에 위치한 염창동 C단지와 내발산동 D단지입니다.
D단지는 위치와 강남 접근성 측면에서 D단지에 비해 열세이지만,
쾌적한 환경과 정주 여건 덕분에 시세 흐름이 거의 비슷하게 흘러가는 것을 볼 수 있습니다.
이 처럼 위치와 교통이 덜 좋더라도 가격이 비슷한 단지들이 있어
임장을 하다보면 가치 판단이 애매해질 때를 만날 수 있습니다.
🛎️ 이럴 땐 ‘전세가’ 를 보세요
단지 간 가치 판단이 헷갈릴 땐 전세가를 기준으로 삼아보세요.
전세가는 매매가보다 가수요의 영향이 적고,
실제로 단지에서 살고자 하는 실수요자의 선호가 반영된 지표입니다.
특히 전세가의 전고점(과거 최고가)은 시장이 해당 단지를 가장 높게 평가했을 때의 기준점입니다.
이 수치는 투자가 아닌, 실거주 관점에서 본 단지의 가치를 보여줍니다.
최근 몇 년 사이, 부동산 시장에서 많은 분들이 매매가에만 집중하는 경향이 짙어졌습니다.
“이 아파트가 얼마나 올랐나?”
“이 단지가 예전보다 얼마나 빠졌나?”
반대로 전세가에 대한 관심은 줄어들고 있습니다.
전세가는 '살고 싶은 마음'의 표현입니다.
실제 입주를 전제로 한 실수요가 가격에 반영되기 때문입니다.
전세가는 해당 단지를 선택한 수요자들의 ‘거주 선호도’가 담긴 숫자입니다.
매매가는 실거주 수요와 함께 가수요가 포함되어 있습니다.
특히, 서울 수도권 시장에서의 매매가는 가수요가 매우 높죠.
물론, 전세가도 완벽하진 않습니다.
주변 공급 물량에 따라서도 변화하며
2008년 전세대출 정책 이후로 전세가도 금리 상황에도 영향을 받습니다.
외부 요인들로 인해 전세가도 영향을 받지만,
단지 선호도를 보여주는 가장 직관적인 지표라는 사실은 변하지 않습니다.
따라서, 비슷한 단지 간 비교에서
전세가의 차이가 핵심 근거로 작용하는 경우가 많습니다.
정리하자면,
헷갈리는 단지 비교.
애매한 입지.
비슷한 가격.
그럴 땐 ‘전세가’를 보세요.
🤷♂️ 그럼에도 불구하고, 우리는 ‘현장파 투자자’ 입니다.
단순히 손품으로 확인할 수 있는 가치 판단 기준과 전세가 확인 만으로는
사람들이 좋아하는 단지의 세세한 특징까지 파악하긴 힘듭니다.
결국 가치를 판단하는 가장 좋은 방법은 많은 단지를 알고 있는 것입니다.
많이 보고, 많이 비교해봐야 생깁니다.
임장을 다니고,
그 단지에서 살아본 사람들의 이야기를 듣다 보면
자연스럽게 "왜 이 단지가 선호도가 높은지"
그리고 "이 단지가 다른 단지보다 왜 더 비싼지"
스스로 판단할 수 있는 기준이 생깁니다.
단지를 임장하고 가치를 판단해보아도
헷갈리는 단지 사이에서 고민이 깊어졌다면,
‘전세가’ 를 눈여겨 보세요.
전세가를 확인하고, 입지를 분석하며,
단지의 분위기와 사람들의 생활을 상상해보는 연습을 하세요.
그 모든 경험이 쌓여
언젠가는 단번에 ‘이 단지는 괜찮다’ 고 말할 수 있는 안목을 갖게 될 것입니다.
저에게도 그 날이 찾아오기를 기대하며
가치 있는 단지를 알아보는 눈을 기르는
경제적 자유를 위한 여러분의 꾸준한 여정을 응원합니다.
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#8. 자산을 2배 이상 벌게 해준 투자, 갈아타기 2편 : 갈아타기 전 반드시 해야되는 '상황 점검' : https://cafe.naver.com/wecando7/11557133
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