서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 7기 69조 한해]

명불허전, 부동산 투자 1타강사 자모님의 강의를 다시 한번 들을 수 있어서 너무 좋았습니다..

제게는 멀게만 느껴졌던 서울투자 강의를 말그대로 '손에 쥐는'법을 알려주시고 현실화해주셔서

'아 서울에 관련해서 넋 놓게 있을때가 아니구나, 나중에~라며 미룰 때가 아니구나'라는 생각에 정신이 번쩍 들었습니다! :)

구체적으로 서울 소액투자를 현실화하는 방법에 대해 알려주신 강의내용을 비엠사항 위주로 정리해봤습니다.

장시간 최고 유익하고 따뜻한 강의 만들어주신 자모멘토님 감사드립니다 ♥

[비엠정리]

1 (깨) 서울권 경부라인의 공급이 분당, 수지 (경부라인 따라) 전세가에 영향을 준다. 즉, 수도권은 서로 영향을 준다. 상위입지의 공급물량을 체크하고 알고 있어야 그보다 하위입지의 투자 리스크를 가늠할 수 있다.

▶ (적) 과거 서울 경부라인의 공급물량에 따른 분당 / 수지 전세가 하락 기간 및 금액, 회복시점 체크하기

2 (깨) 현재 부동산 시장을 알기 위해선 거래양상 / 거래속도 / 매매가 / 금리추이 / 대출규제,정책을 확인해야 한다. 실수요자들이 현재 급등했다는 사실을 알고 있기에, 급등한 현재 가격에 거래되지 않는다.

▶ (적) 아실에서 일주일 단위로 거래되는 양이 얼마인지 확인하기

3 (깨) 22년 말~23년 초 바닥(저점)을 찍은 이후 단지 별로 거래되는 양상과 속도가 다르다 = 단지 선호도와 연결이 된다. 예시) 경희궁 자이/동부센트레빌 비교 : 23년 상반기 바닥 찍고 올라가면서 거래가 찍히기 시작한다

▶ (적) 단지분석 장표에서 23년도 거래량 체크하고, 저점 찍은 후 ~ 현재까지 부분 확대해서 아실그래프 분석하기

4 (깨) 내가 찾아야하는 단지 (서울소액투자 단지)는 녹번역이편한캐슬처럼 : 사람들이 좋아하는 땅은 아니지만 (4-5급지) 사람들이 좋아하는 아파트 (대단지/연식) => 연식이 꽤 괜찮아서 전세가가 빨리 올라온다

▶ (적) 다음 임장지 서울 4-5급지 선정하기

5 (깨) 현재 서울시장 팩트 : 서울 내 신축이거나 준신축인 단지들의 전세가가 빠르게 오르고 있다.

▶ (적) 단지분석 장표에서, 매매가/전세가 분석파트 구분하여 전세가가 얼마나 빠르게 차오르고 있는지 단지별ㄹ로 분석 : 전세상승폭 / 전세거래량 / 전세가율 체크하기

6 (깨) 현재 시장은 과거 11-12년의 모습을 하고 있다. 과거 전세가율이 딱 붙었던 시기는 16년! 고로 하락장이 5년 이상 걸릴 수도 있다는 점

▶ (적) 시세분석 파트때 11년~12년의 전후의 모습과 현재의 모습 오버랩해서 양상이나 추이 비교해보기

7 (깨) 아파트별로 전세가율이 올라와있는 시기가 다르다.

▶ (적) 과거 단지별로 전세가율이 붙어있는 기간이 얼마나 됐는지 (투자기회 열려있는 기간 체크) 기록하기

8 (깨) 하락장에서 언제 상승으로 턴했느냐!!!! 하는 바로 그 시점!!!!! => 지역 내 선호도 확인이 가능하다

예시) 텐즈힐 이미 오르고 있을 때 / 마장현대 7년 / 옥수하이츠 4년

▶ (적) 단지별로 실거래가 기준으로 이전 실거래가보다 높은 가격으로 거래된 시점 기록하기

9 (깨) 현재 매매가 7억레벨 / 전세가 4억 레벨인 단지들 잘 확인해두기 => 이 단지들이 6억/5억 될 수 있다.

▶ (적) 트래킹할때 6억까지로 짜르지 말고 7억레벨까지 확인하자.