요즘 같은 시장에 종잣돈 2천? '이렇게만’ 하세요

“저도 옛날에는 방 3개에 베란다까지 있는 집에서 살았어요.

매주 한 번씩 술마시고 외식하는데 20만원씩 썼고요.”

“종잣돈 모으기는 결국 구조와 환경이 중요합니다.”

종잣돈을 모으기 위해 원래 살던 좋은 아파트에서 17평짜리 허름한 집으로 이사했던 과거를 떠올리는 제주바다님의 모습은 더없이 밝았다. 에어프라이기를 그렇게 사고 싶었는데, 집이 너무 좁아서 살 수가 없었고 자동으로 절약이 되었다고 한다.

“화장품 10만원짜리 살 거, 5만원짜리 사는 게 아니라 그냥 안 샀어요.

한창 아낄 때는 얼굴에 바디로션을 발랐어요.”

힘들지 않았냐는 질문에 종잣돈 모으기가 마치 게임같았다는 그녀. 애주가였던 부부는 종잣돈을 모으며 차근차근 절약 스테이지(?)를 도전해나갔다고. 다음에는 뭘 아낄까? 다음에는 이걸 아예 안 쓰면 어떨까? 생각했다고 한다.

“불쌍한 나, 돈이 없어서 쓰고 싶어 미치겠는 나…

자기연민이 제일 무서운 거 아시죠?

저는 즐겁게 했어요.”

종잣돈 모으기와 자산 불리기, 그 중에서도 서울 투자의 끝판왕 제주바다님을 만났다.

이 글을 읽으면 딱 3가지를 알 수 있어요

✅ 2천 → 10억 되는 자산 불리기 단계

✅ 갈아타기 할 때 절대 하지 말아야 하는 행동

✅ 요즘 같은 시기에 보면 좋은 지표

제주바다님만의 저축하는 최후의 방법

단풍이 완연했던 가을에 만났던 제주바다님을 살을 에는 칼바람이 부는 겨울에 다시 만났다. 숨길 수 없는 명랑함은 여전한 그녀. 오늘은 얼마부터 서울 투자가 가능한가요? 물었더니, 대뜸 종잣돈은 얼마나 모았냐고 물어왔다.

저는 종잣돈이 없어도 투자 공부를 시작하는 게 중요하다고 알고 있어요.

맞아요, 정확히 알고 계세요. 지금 종잣돈이 없어도 항상 미리 공부하는 자세가 중요해요. 돈이 있을 때 공부를 하면 급하고 실수하게 되거든요. 돈이 없을 때 공부를 해야 더 객관적으로 보이고, 마음이 비워져서 꾸준히 할 수 있어요. 그래서 종잣돈 얼마나 모으셨다고요?

솔직히 2천만 원 정도 모았습니다. 어떻게 저축을 계속 할 지가 고민이에요.

제 생각에는 2천만 원까지는 꾸준한 절약과 저축 단계에요. 지금까지 사실 주식이나 다른 투자를 하시려는 유혹이 많으셨을텐데, 그 유혹을 잘 뿌리치셨네요.

이제 그 다음이 궁금하실텐데, 2천 이상이면 소액 투자를 시작하셔도 좋을 것 같아요. 저는 5천만 원 이하를 갖고 계신 분들께는 지방을 추천 드리고, 1억 원 이상을 갖고 계신 분들께는 서울이나 수도권 투자를 추천 드리고 있어요.

2천 → 10억 가는 로드맵

서울이나 수도권 투자는 억 단위가 들어가니까 좀 어렵게 느껴지네요.

생각해 보니까 서울과 수도권 투자가 조금 더 벽이 높게 느껴지실 수 있을 것 같네요. (지방도 그렇다고 쉬운 건 아니지만요…) 저희가 투자할 때 급지가 나누어져 있고, 단계가 있는데 쉽게 설명해 드릴게요.

만약 강남에서 1시간 거리인 A라는 곳을 투자한다고 하면 A라는 곳이 실제 누군가 살 때는 강남에서 오가기 좀 지치고, 아… 좀 왔다갔다 하기 힘든데? 싶은 곳 정도여야 합니다. (물론 전세가율 60% 계산은 기본으로 하셔야 합니다.) 1억 정도로 강남 30분, 압도적으로 가까운 곳 투자는 바로 어렵기 때문입니다.

그리고 시간이 꽤 흘러서 A의 매매가가 3~4억 정도 불어나면 그 때 매도하셔서 더 좋은 상급지로 갈아타시는 재투자를 하시면 됩니다. 이 때, 재투자하는 곳은 이전 A지역의 1시간 거리보다 가까운 50분~40분 거리인 더 안 쪽으로 들어오시면 되고요.

사실 여기서 제가 가장 안타까워하는 상황이 뭐냐면, 똑같은 종잣돈 가지신 두 분이 계신데 한 분은 수도권에 투자하시고 한 분은 막연히 멀리 투자하시는 이런 경우가 있어요. 같은 돈으로 더 좋고 강남 30분인 곳인 지역도 투자할 수 있는데, 모르니까 막연히 멀리 있는 지역을 투자하시는 거죠.

실제로 이런 분들이 제가 강의를 하는 이유가 되어주시고, 저도 이 분들께 보탬이 되고 마음에 강의를 하면서 무주택자, 1주택, 다주택자이신 것도 다 고려해서 말씀드리고 있어요.

종잣돈 1억, 2억 있으신 분은 여기부터 보시라고 구체적으로 말씀드리기도 하고요. 어디부터 볼지, 어디서 투자를 시작하는지 시간이 지날수록 수익이 벌어지기 때문에 정말 중요한 포인트에요. 종잣돈별로 단지까지 인터뷰로 말씀드리면 좋겠지만 너무 길어서 어렵겠네요. 대신 나중에라도 필요성을 느끼신 분들은 꼭 강의를 들으시면 좋겠어요.

그런데 집 한 채 산다고 제가 10억을 가질 수 있나요?

물론 딱 집 한 채를 사자마자 나에게 10억이 떨어지는 건 아니에요. 로또가 아니니까요. (웃음) 하지만, 우선 한 채를 사두면 그 한 채가 전세가가 오른 몇 년 후, 나에게 적게는 몇 천만 원에서 많게는 1억 원 이상까지의 돈을 줍니다. 그럼 그 돈과 그 몇 년 사이에 또 모은 종잣돈으로 다른 곳에 한 채를 더 투자하는 거에요. 예를 하나 보여드릴게요. 구로구 개봉동 아파트 지난 시세인데요,

보시면 2010년 1.8억이었는데 2020년에는 3.9억으로 전세가가 2억 이상이 올랐죠? 이렇게 보유하고 있으면 집이 절로 내게 돈을 줘요. 보통 10년 동안 전세가는 2배 정도 오르거든요. 그래서 집은 한 번 사 놓으면 나에게 다음에 또 다른 집을 살 수 있는 선물을 줍니다.

그럼 2천까지는 모으고, 5천부터는 소액 지방 투자, 1억부터는 서울 수도권 투자에 초점을 두면 좋겠네요.

맞아요. 제가 여기서 가장 중요한 제 1원칙을 알려 드릴게요. 제 1원칙은 바로 집을 팔지 마시고, 전세로 보유하시라는 거에요. 서울, 수도권의 집은 매매를 통해 당장 나에게 가져다 주는 현금보다 보유하고 있으면서 상승하고 벌어다 줄 돈이 훨씬 더 많고 미래에 더 유리합니다.

또 다른 이유로는 양도세도 한 몫을 해요. 양도세는 한 번 낼 때 30% 이상을 내야 하거든요. 전세를 주면 양도세도 안 내고 전세금으로 돈을 또 바로 회수할 수 있어서 너무 좋죠.

그래서 투자할 때는 팔아야 하는 집과 내가 팔지 않고 갖고 가야 하는 집을 잘 구분하고 지방과 서울,수도권 투자의 특징도 알아야 해요. 예를 들여 지방에 있는 오래된 소액 아파트는 10년씩 보유하기 어렵겠죠? 그럼 중간에 매도해야 해요. 하지만 위에 예시를 들었던 구로구 개봉동 아파트 경우는, 10년 후에 전세가가 2배 오를테니 장기적으로 가치를 본다면 보유하는 편이 좋겠죠?

투자로는 월세도 괜찮지 않나요?

어! 저랑 통하셨어요. (웃음) 저도 처음 투자할 때는 월세가 욕심났던 적이 있어요. 지방에 공장 옆에 있는 기숙사같은 아파트들을 보고 월세할까? 생각만 했었는데, 제가 딱 정리해 드릴게요.

월세는 월급이에요. 매달 30만원, 50만원 들어오는 돈이라서 내 인생 자체를 바꾸는 목돈이 될 수는 없고요, 근로소득이 없는 은퇴자 분들께 보다 적합한 투자입니다. 하지만 내가 지금 근로소득이 있는 상태라면 전세 투자로 목돈으로 들어온 5천, 8천만 원을 가지고 인생 자체를 바꾸는 판단을 내리는 편이 훨씬 도움이 돼요.

이렇게 말하면 다들 체감을 어려워 하시더라고요. 그래서 제가 아까 보여드렸던 구로구 개봉동 아파트로 계산해서 보여드릴게요.

보이시죠? 2년 동안 같은 집으로 월세는 192만원이에요. 전세는 8천만 원이고요. 이 차이가 정말 크기 때문에 만약 이 인터뷰를 보시는 분께서 지금 근로소득이 있는 직장인이라면 저는 월세보다 전세를 추천드리고 싶습니다.

생각보다 장단점이 뚜렷하군요. 또 지양해야 할 것들이 있을까요?

음… 이건 투자 관점은 아닌데요, 요즘 같은 시기에 갈아타시는 분들이 계실 것 같아서 좀 도움이 되는 말씀을 드리고 싶어요. 갈아타기 주의사항 2가지인데, 첫째는 실수하지 말자입니다. 모두 알다시피 집은 강남과 가까울수록 좋습니다. 하지만 같은 돈인데 가끔보면 멀리 사시는 분이 계세요. 너무 안타깝고… 실수하시는 거거든요. 같은 돈이라면 반드시 강남과 가까운 곳으로 갈아타세요.

둘째는 계약금 믿지 마세요. 중도금을 믿으세요. 내 집이 먼저 팔리고 그 다음에 사야 합니다. 만약에 계약은 해 놓고 내 집을 사기로 한 사람이 잔금 안 치르고 파기해버리면, (마음을 바꾼다던가, 사정이 생기던가 해서요) 저는 이사를 못하게 되는 거잖아요.. 특히 지금 같은 때는 거래가 많이 없는 시장이라 정말 조심해야 합니다. 계약금은 배액배상으로 계약해제를 할 수 있지만, 중도금은 받아두면 계약해제가 안되는 중요한 장치니 꼭 중도금까지 받으세요.

차분히 급지와 서울, 수도권 투자를 강의하시는 제주바다님

제주바다님께서도 거래가 없는 시장이라고 하시니 궁금하네요.

요즘 현장 분위기는 어떤가요?

요즘 현장은 일주일에 한 번, 주말 하루 지나고 나면 시장은 매번 다르죠. 대세를 봤을 때 시장이 정점을 찍고 내려오는 시기는 맞아요. 하락장인 것은 맞지만, 중요한 것은 하락장이더라도 그 안에서 올라가고 내려가고 하는 상승과 하락이 반복된다는 것이죠. 그래서 이 흐름 안에서 어떤 상황을 활용하여 투자할 지가 관건인 것 같아요.

하락인데 상승과 하락이 반복된다는… 말씀이 어렵네요.

우선 언론에서 이야기하는 5~6억씩 값이 떨어졌다고 하는 물건들은 사실 5억짜리가 1억이 되었다는 극단적인 이야기가 아니고 18억짜리가 3~4억 조절되었다는 정도의 이야기에요. 그만큼 극단으로 비쌌던 것들이 가격이 많이 싸졌다는 팩트라고 생각하시면 더 쉽고요, 현장에서 마주칠 수 있는 일반적인 상황은 아닙니다. 하지만 전반적으로 하락하는 것은 맞습니다.

네이버 부동산 자료를 보시면, 모두 하락 화살표고, 전부 8천~1억 2천 정도 하락했죠. 특히 중개사 51곳이면 매도자가 굉장히 팔고 싶어하는 매물이라고 볼 수 있어요.

꼭 팔고 싶은데, 안 팔리니까 51곳에나 내놓은 것이군요!!

그렇죠. 다 연락 돌리고, 부동산 사장님들과 합을 맞추는 것은 대단한 노력이 필요합니다.

아무튼 하락하는 중이지만 상승한다는 부분에 대해서 좀 어려워하시는 것 같아서 예를 들어 볼게요. 보시면 매매는 쌓이고 전세는 줄어드는 모습을 보실 수 있어요. 하지만! 아주 최근 데이터를 자세히 보면 매물수가 일부 줄어들었어요. 전세 매물수는 조금 상승했고요.

하지만 이렇게 책상에 앉아 데이터만 보고 상황을 판단하기는 어렵습니다. 그렇기 때문에 네이버 부동산을 보신 뒤에는 실제 부동산을 방문하셔서 현장을 확인하셔야 해요.

하락한다고 무턱대고 아무거나 사면 손해 볼 수도 있겠네요?

당연하죠. 공부는 필수입니다. 상승장일 때도, 하락장일 때도 무조건 공부하고 내가 사려는 매물에 대해 확신을 가지신 후에 매수하셔야 해요. 당장의 시장 상황이 아니라, 그 시장 상황을 어떻게 활용할지가 중요합니다.

제 2천만 원 가지고 아무거나 샀으면 큰일 날 뻔 했네요.

그러게요, 그래도 다음 인터뷰 때는 지방 소액 투자하고 오시겠어요. (웃음) 아무래도 오늘 이야기 끝이 좀 하락장에 대한 이야기가 나왔는데… 이 인터뷰가 우리 월부인들께 전달 될 때, 이런 부분이 전달되었으면 해요.

열정적으로 강의 중이신 제주바다님

사실 과거에 대비하여 시장이 너무 상승하거나 너무 하락할 때 사람들은 감정적이 되기 쉬워요. 집값은 더 올라갈 거야 또는 더 내려갈 거야… 빅미디어나 주변에서 떠드는 소리들을 들으며 의기소침해지거나 군중심리에 주눅들기도 쉬워요.

하지만 이럴 때일수록 우리, 이성적으로 생각해야 해요.

기회는 현장에 있습니다.

부지런히 공부하고, 부동산에 방문하셔야 기회를 잡으세요.

데이터만 보면 오류에 빠지기 쉬워요.

이성으로 기회를 보시고 그 다음에는 발로 뛰세요.

우리가 머리와 발로 부지런히 공부한 월부인의 실패를 본 적이 있던 가요?

긍정적인 이성과 열정적인 발이 우리를 진흙 속에서도 꽃 피우게 하리라 믿습니다.

모두 2023년 남은 나날들도 힘내시길 바랍니다.

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