전문가칼럼

집값이 10억이 올라서 팔았는데... 세금이 7억 나왔습니다. 이럴 수 있나요?

월터뷰 24.07.04 0

“양도가가 20억, 취득가가 10억이었어요.

기본세율을 42% 적용하고 가산세율에

누진공제, 지방소득세까지 하니....

7억 5천만원이 양도세로 나온 경우가 있었습니다.

간혹 잘 모르시는 경우, 세금부담이 과하게 부과될 때가 있어요.

이래서 세금은 꼭 확인 한 번 더 하시고, 전문가에게 꼭 물어보고 이해하셔야 합니다.”

세금 전문가 제네시스박님을 만났는데 충격적인 이야기를 들었다. 10억원 오른 집을 팔았더니 세금이 7억원이나 나왔다는.

알고 보니 제네시스박님은 14년부터 부동산 투자를 시작한 실전 투자자로, 세금과 부동산 양쪽 모두를 잘 알고 계실 수 밖에 없는 분이셨다.

대리 시절 사표를 던지자, 하늘같던 전무님이 물어봤다고 한다.

”나가면 건보료 어쩔거니?”

그 자리에서 전무님에게 계획을 설명하고 이후 달마다 국밥을 먹는 친구가 됐다는 일화 단박에 이해가 되는 사람.

그만큼 유쾌한 바이브.

“제네시스 하고 박을 꼭 띄어쓰기 없이 붙여주세요. 안그러면 차가 나와요. 자동차.”

강조 또 강조.

차 반. 사람 반. ^^

Q. 아니 그런데.. 미남이십니다. 블루 컬러가 잘 어울리시네요.

제가.. 학창 시절 굉장히 인기가 많았습니다. 머리숱도 많았고요. (웃음) 그러다가 고3 수능이 끝나고 가세가 기울면서 4수까지 했거든요? 힘들었죠…

첫 직장은 대기업이었어요. LG전자요. 그래도 삼성 다음으로 큰 회사고 다 좋아하는 회사죠. 그런데 저는 사실 너무 힘들엇어요. 왜냐하면 입사 1년차 때 술만 마셨거든요. 회식이 잦은 데다가 한 번 하면 기본 12시까지 했어요. 밤 12시요.

Q. …밤 12시요? 요즘 그렇게 회식하면 다 퇴사할 것 같아요.

저도 그래서 비전이 안 보였어요. 회사생활은 다들 아실 것 같아요. 1,2년 다녀보면 내 롤모델이 위에 상사고 딱 눈앞에 있으니까 답이 보이잖아요. 그런데 저는 보면 일주일 내내 술을 마시고 있어야 겠더라고요.

다음으로 간 곳이 CJ였어요. 인사팀이었는데 이번에는 사람 스트레스를 받았습니다. 제가 하던 일이 부의문이라고 있는데, 그런 것들을 서류 작업하고 노무사 검증을 받아 인사 위원회를 여는 일이었어요.

Q. 음? 괜찮아 보이는데요.

면담을 하루 종일 해요. “이거 왜 이렇게 잘못 하셨어요?” 라는 면담을요. 95% 정도가 콜센터 여직원분들이셨는데… 대부분 울면서 시작하세요. 그런데 문제는 또 알고 보면 사기꾼이고.. 이런 거예요. 몇 달이 지나니까 제가 사람의 눈물을 믿지 못하겠더라고요.

Q. 헉.

다음에는 그래도 이직 잘해서 연봉이 2배가 뛰고 다행히 좋아졌죠.

제네시스박님의 간략 프로필

Q. 해피엔딩 같은데.. 세금 전문가 일과 부동산 투자는 그럼 왜 시작하셨어요?

세금은 원래 그전에 세무사 준비를 했었어요. 1차를 바로 붙었었고, 그 뒤 그만두었죠. 부동산은… 아이가 태어나면서 집이 필요해졌어요.

제가 당시 회사가 판교였고 광진구에 살았는데 겨우겨우 모아도 갈 수 있는 곳이 없더라고요. 처음에 판교를 지하철로 가야되니까 좋아! 수인분당선을 전수조사한다! 했거든요? 그래서 내가 살 수 없을 정도로 비싼 곳은 X를 쳤어요. 그래서 처음에 X를 칠 때는 적게 조사해도 되니까 좋았는데…. 점점 X가 너무 늘어나니까 비참함이 이루 말할 수가 없더라고요.

이 긴 노선 중 당시 그가 조사할 수 있는 곳은 몇 곳 없었다.

조사할 곳이 없었어요. 당시 예산은 3억이었습니다. 대출 포함해서요.

결국 그 때, 50일 된 애 없고 9일 동안 용인 저 먼 곳까지 아파트를 보는데 1층이고… 눈물이 날 정도였어요. 그런데 갑자기… 문득 우리집 바로 위 동네를 들리게 됐거든요? 광진구 중곡동에서 살짝 위? 갔더니 용인이랑 똑같은 30평대에 로얄동, 로얄층, 근데 3억 3,000만원인가 하는 거예요.

Q. 어?! 용인이랑 서울 아파트 값이 똑같았던 거예요?

그러니까요! 물론 핵심 중심지도 아니고 언덕이긴 했는데 서울이고, 너무 좋잖아요. 용인 집은 3억 2천만원이었거든요. 그 집이 중랑구 쪽이었어요. 결국 그 집을 첫 집으로 둥지를 틀었고 지금은 8억에서 9억 정도 합니다.

Q. 와.. 많이 올랐네요. 그 때 기분 어떠셨어요?

집을 딱 사고 그 집에 이사했을 때도 좀 좋았거든요? 그런데 진짜 좋았던 건 등기권리증이 1주일 지나니까 오더라고요. 그때요. 그때 너무 좋았어요.

당시 첫 집 계약시 진행했던 대출거래약정서. 얼마나 좋으셨을까!

사람 성향일 수도 있는데 저는 문서나 서류를 좋아하거든요. 그래서 그걸 받으니까 욕심이 생겼어요. 그 다음부터는 이제 부동산, 아파트, 이런 것만 관심이 생기고 보이더라고요. 뇌과학도 그런게 있잖아요? 빨간색 스포츠카 사고 싶으면 그 때부터 그것만 보이는 것처럼… 그래서 너바나님 강의도 듣고 월부 카페도 가입하고 그랬었죠. 투자는 아직도 혼자 묵묵히 잘 하고 있습니다.

Q. 세금만 아시는 줄 알았는데..! 혹시 투자하실 때 스스로의 기준도 있으신가요?

아! 있죠! 음.. 남자 연예인 누구 좋아하세요?

Q. 차은우…?

내가 월요일 날 차은우를 봤어요. 와~ 우리 차은우가 너무 잘생겼어요. 그럼 잘생긴거죠. 화요일에 봤어요. 근데 또 잘생겼어요. 그럼 잘생긴거죠. 월화수목금토~ 계속 보는데 계속 잘생겼어요. 그럼 이건..?

Q. 잘생..긴거죠..?

그쵸!

그런데 차은우가 아니라 …..이건 좀 미안하니까 그냥 다른 사람으로 할게요. (웃음) 만약에 여기에 사람이 있다 치고.. 옆에 이 사람을 딱 봤는데 월요일에 좀 잘생겼어요. 오 잘생겼네! 했어요. 그런데 수요일쯤 보니까…

아~ 생각보다 좀 별로네? 이런 거예요. 근데 금요일 날 보니까 다시 좀 잘생긴 거 같고.. 토요일엔 또 모르겠고..

그럼 이건???

Q. 안 잘생긴거죠! 아….. 이해됐어요!

맞아요. 그러니까 스스로만의 안목의 기준이 있어야 한다는 말이고 그러기 위해서는 자기만의 경험을 잘 쌓는 것이 무엇보다 중요해요. 제가 진짜 많이 투자할 때는 1달에 하나씩 등기 엄청 칠 때도 있었어요. 실패하지 않는 선에서, 감당할 수 있는 수준 내에서 경험을 엄청 쌓으려고 했거든요.

1억원으로 투자할 수 있는 건데 1억 5천만원까지 올리면 부담이 좀 생기잖아요?

하지만… 만약 3천만원? 5천만원이면 얻어떨까요. 소액으로 갈수록 좀 틀릴 수 있겠죠? 그리고 틀리면 물론 안 좋은데 틀리더라도 빨리 털고 일어날 수 있잖아요. 애기가 걸음마를 할 때 생각하면서 오른발 각도를 이렇게 해야겠다, 하고 걷지 않으니까 우리도 걷는 연습하고 넘어지고 하면서 배워야 해요.

그런데 많은 분들이 그 실패를 두려워하시는 것 같아요.

내가 감당할 수 있는 수준 내에서 걸음마를 연습해야 합니다. 안 하면 안 할 수록 더 못해져요. 그리고 투자금이 커지면 그게 잘 못됐을 때 더 회복이 어려워요.

그 이야기를 꼭 해드리고 싶어요.

Q. 14년도면.. 꽤 오래 전인데, 그럼 아직도 투자는 혼자 하시나요?

가끔 아바타 임장이라고.. (하하하하) 아내를 임장지에 보낼 때가 있어요. 그 때 빼고는 뭐… 최종 결정은 제가 혼자 오롯이 합니다. 힘들고 외롭습니다.

하지만 반대로 좋을 때도 있어요. 그래서 그럴 때 꼭 스스로에게 보상을 해줍니다. 대단한 건 아니구요…

Q. 엇… 뭘까요? 뭔가를 사시나요?

(하하) 아니요. 전 먹어요. 떡라면이요. 뭐 대단한 거 안해도 돼요. 그 보상이 거창할 필요가 전혀 없어요.

Q. 떡라면! 직접 끓여 드시나요?

첫 투자 계약 하고 먹은 밥이 떡라면이었거든요. 그래서 제 나름의 의식이예요. 초심을 잊지말자는… 계약하거나 뭔가 하면 무조건 떡라면을 먹어요. 제 블로그에 떡라면 검색하면 쫙 나와요.

제네시스박님 블로그에 들어가면 나오는 떡라면 사진들!!

제 블로그 이웃들은 다 알아요. 떡라면 썸네일 올라가면, 제네시스박님 또 뭐 하셨구나. 하고요. (웃음)

Q. 와.. 그럼 그렇게 투자하면서 자연스럽게 세무사 준비 경험이 녹아지신 걸까요?

음.. 제가 집적 공부를 해서 세무사 시험까지 1차도 붙고 했었으니까 아무래도 제가 투자했던 주택임대사업에 대해 투자 전략, 절세, 재무번호 셋팅… 제가 다 했거든요. 2016년에 처음으로 강의도 시작했는데 아무래도 제가 절세법도 절세법이지만 투자 전략도 세금과 엮어서 직접 실전까지 알고 있다보니 아는 척 하지도 않고, 더 쉽고, 세무사도 아니고… 하다 보니 많은 분들이 좋아해주시는 것 같아요. 감사한 일입니다.

실제 제네시스박님의 네이버 프리미엄 콘텐츠 채널 리뷰들

Q. 그런데 솔직히 전 “세금” 하면 좀 부정적이예요. 내기 싫고 막.. 복잡하고 어렵고.

저도 그래요. 솔~직히. 부동산은 특히 세금 내면 정말 액수가 크거든요. 손이 떨릴 정도예요. 진짜 고가 아파트들은 몇 억씩 나오기도 하거든요. 이건 너무 한 거 아니야..? 생각이 들기도 하고요.

잘 모르시는 분들은 어렵고 복잡하시죠. 그런데 생각이 좀 최근 들어 바뀌었어요. 세금을 이렇게 생각하시면 좋을 것 같아요.

Q. 어? 어떻게요?

밀당이요. 세금이라는 건 뭐냐하면… 국가랑 나(개인)랑 재산권에 대해 밀당을 하는 거예요. 그렇게 생각하면 좀 더 쉽게 접근할 수 있어요. 그래서 재산권 지분이 적으면 적게 내고, 많으면 많이 내는 거죠.

Q. 그러면 부동산 투자를 할 때 세금은 ..재산권이 좀 많을 것 같은데 그냥 아껴 내면 되는 수준 아닌가요?

제가 비유를 좋아해서, 음….. 예를 하나 들어 볼게요. 만약에 인터뷰 하시는 분께서 대표님이 “야! 내가 쏠게! 1인당 천만원! 무조건 현대백화점 가서 뭐든 사. 그런데 대신 딱 1개만 사. 조건이야. 무조건 1개만 사야 돼.”

이러면 뭐 사실 거예요?

Q. (하하) 천만원짜리 백이요… 완전 딱 액수 맞춰서요.

그쵸! 누가 백만원짜리, 99만원짜리 사겠어요? 고민할 이유가 없어요. 똑같아요, 부동산 투자와 세금도.

나라에서는 집을 하나만 사라고 해요. 취득세 중과, 보유세 중과, 양도세 중과… 다 있는데 뭔진 모르겠고 일단 집은 하나만 사래요. 그럼 뭘 사야 돼요?

Q. 아….. 일단 살 수 있는 젤 비싼 집이요…

정답..! 지금 이 내용이 똘똘한 한 채를 자꾸 찾는 배경입니다. 이래서 세금을 알아야 해요.

부동산 투자할 때는 더더욱이요. 투자 순서가 사고 보유했다가 파는 거거든요? 사람들은 항상 팔 때를 더 많이 생각하는데, 첫 단추는 사실 사는 거예요. 첫 단추부터 잘 못 꿰면… 다시 풀어서 시작해야 되거든요.

그러니까 미안하지만 앞단부터. 이 시작의 단계부터 알고 있어야 합니다.

그리고 세금은 사람의 행동을 바꿔버려요. 옛날에 창문세가 있었거든요?

창문 개수만큼 세금 내라니까 창문을 아예 없애버린 영국 사람들……. (출처 : 국세정)

굉장히 유명한 예인데, 사람들이 집에 창문을 없애버렸어요. 만약 창문세가 처음 나왔을 때 이 세금 정책을 이해하고 파악했다면 사람들이 어떻게 행동할지 한 발짝, 반 발짝 진짜 빠르게 볼 수 있는 거예요. 예측이 되는 거죠. 그래서 더더욱 알아야 합니다.

Q. 이제 좀 세금을 왜 이해해야 하는지 알 것 같아요.

사실 그런데 제 수강생 분들중 30%는 이미 세금 폭탄 맞고 오신 분들이예요. 나머지는 호기심에 오셨거나 진짜 공부하러 오신 분들은.. 약간? 계신 정도. 부동산은 폭탄 수준이 1,2억이 기본입니다.

우리가 어린 아이한테 불을 보고 뜨거우니까 만지지마, 라고 하지 얼마나 뜨거운지 진짜 대볼까? 하고 만져보지 않는 것처럼.. 진짜 만져보고 대어 오시는 것보다 미리 한 발씩 앞서가시는 게 좋아요.

Q. 혹시.. 폭탄 수준이 심하면 어디까지예요?

이건 액수가 심했다기 보다, 안타까웠던 이야기예요. 전 직장동료의 부모님이야기인데 그 동료분께서 어느날 전화를 주셨어요. 회사를 그만뒀는데 몇 달 지나고 전화를 주셨길래 급하신가보다 했죠.

들어보니, 부모님께서 집을 파셨다는데 세금이 많이 나오셨대요. 매도 잔금도 이미 받으셨대요. 그래서 세금이 얼마 나왔어요? 물어보니까 10억원 시세차익이 난 집이었는데 세금이 7억원이 나왔대요.

부모님은 투자를 하시려고 했던 것도 아니고, 무작정 투기를 하신 것도 아니셨고 연로하셔서 서울이 지겨우셨대요. 경기도 외곽에 가서 소일거리하며 노후 자금으로 쓰시려고 집을 파셨던 건데… 국가에서 임대주택 등록하라고 하셔서 했고, 마침 지역이 규제 지역이라 중과가 들어갔대요. 결국 합법적으로 재산권을 빼앗기신 거죠. 세금이 혹시 많이 나올까봐 부동산에 물어보셨대요. 그런데 부동산이 세금에 대해 얼마나 잘 알겠어요? 대충 괜찮아요, 가 된거고… 동료 분의 부모님께서는 평생 살아오신 걸 잃으신 거죠.

Q. …다시 돌려받거나 그럴 일은….…

일어나지 않죠.

이래서 부동산과 세금을 같이 공부해야 되는 거예요. 세금은 계약서를 쓰면 거의 99%가 결정납니다.

사실 7억을 아낄 수 있었어요. 가장 베스트 경우의 수는 계약서 쓰기 전에 있었고, 차선색은 잔금 받기 전에 두번째로 있었어요. 저는 이 사실을 아니까 더 화가 나는 거죠. 나라에서 쉽게 이 분들의… 속된 말로 꽁돈을 먹은 거니까요… 그 말은 이 분들은 피눈물 나신다는 거예요. 평생을 모으신 건데..

제가 동료 분한테 실은 엄청 뭐라고 했어요. 부모님이 이렇게 하실 동안 뭐했냐고. 그 분들께서 유튜브를 보시겠어요, 뭘 하시겠어요. 팔 때 아무런 가이드를 받지 않고 그냥 하라는 대로 했다가 뺏긴 게 너무 화가 나더라고요.

그래서 전 정말 진심이예요. 뭐… 저랑 꼭 이야기 나누고 강의 듣고 그러지 않으셔도 되는데 다른 분께 가거나 유튜브를 보거나 그러셔도 꼭 세금은 짚고 넘어가셔야 해요. 밀리에 전자책도 있고 찾으면 다 있거든요. 정말 한 점 부끄럼없이 말씀드리는데 세금은 정말 모르시면 안 됩니다.

Q. 화가 나신 게 진짜 느껴져요.. 제네시스박님은 처음부터 이런 진심이셨어요?

거창하지는 않았어요. 지금도 거창하지는 않구요.

다만… 사람은 누구나 다 잘하는 것이 다르다고 생각해요. 저는 다만 이런 복잡하고 어렵고 서류적인 문제를 습득하는 부분에 조금 더 빨랐던 거고, 다른 부분은 더 느릴 수 있죠. 또 감사한 건 제가 습득한 이걸 설명하는데 많은 분들에 좋아해주시는 거고요.

내가 잘 하는 게 있다면 그것에 최선을 다해서 타인에게 도움을 주고 나도 피해주지 않으며 먹고 살면 되지 않을까? 생각해요. 저는 이게 일이라고도 별로 생각 안 해요. 그냥 해야 되는 일이라고 생각 하고, 그러다가 한 분이라도 좀 저로 인해 도움을 받으시면 너무 좋아요.