안녕하세요, 나울입니다!
실전반의 꽃, 5강 강의는
마스터 멘토님의 질의응답으로 구성되어있습니다.
질문 하나하나가 마치 저의 상황같아서 너무 소중했고,
부끄럽지만 저의 질문도 있었기에 또 특별한 경험이었습니다.
좋은 질문 해주신 동료분들과
멘토님의 인사이트를 잊지 않기 위해
간략하게 후기 남깁니다.
느낀 점과 적용할 점
1. 과거 지표가 부족한 지역 투자
저도 궁금한 부분이었는데 질문해주신 분이 계셔서 감사했습니다.
지방의 경우, 특히 땅의 가치가 없는 지역은
연식이 선호요소에 중요한 영향을 끼칩니다.
수도권 단지들을 공부할 때는,
전고점, 그래프 비교하기는 참고지표를 정말 많이 사용했는데
지방의 신축단지는 전고점이 없다보니 어려웠습니다.
멘토님께서는,
먼저 입주한 단지 사례를 참고로 하여
투자 우선순위를 결정하면 실패 확률을 줄일 수 있다고 하셨습니다.
또한 비슷한 급지에 있는 타 구를 함께 비교해야한다고 하셨습니다.
적용포인트: 신축의 가치를 고민하는 것은 기초강의에서도 여러번 설명해주신 내용인데,
적용이 어려운 것 같습니다.
아무래도 지방 앞마당이 많지 않아 감이 없어서 그런 것 같은데,
다음에 신축입주하는 지방 임보를 쓰게 되면
기존 선호입지와 신축형성 택지 비교, 가설검증 페이지 1쪽 넣겠습니다.
2. 지역기반 산업이 미치는 영향
저도 산업의 영향을 크게 받는 임장지에 2번이나 갔었는데,
이렇게 궁금증을 해결하려고 노력하지 않고 그냥 궁금증을 가진채로(?) 넘어갔던 기억이 있습니다.
이 질문을 통해서 그런 태도를 반성하게 되었고,
궁금한 점이 있으면 가설검증 페이지로 꼭꼭 남겨두겠습니다.
적용포인트: 궁금증이 있으면 지투25기 5강 p38 교안 참고하여 가설검증 해보기.
3. 가치가 높지만 투자금이 아쉬울 때
현재 지방시장은 대부분이 얼음장으로,
몇몇 곳을 제외하고는 절대적 저평가 구간에 있습니다.
단순히 전고점만 봐도 정말 싸졌구나,라는 점을 알 수 있지만
전세가도 낮기 때문에 투자금이 많이 들어서 투자할 수 없는 상황입니다.
그래도 저는 저평가 구간에 사서 맘 편하게 오르길 기다리는 게 낫지 않나,
라는 다소 초보적인 생각을 했었는데요.
멘토님께서는 싸다고해서 가격이 먼저 오른다는 개념으로 접근해선 안된다고 하셨습니다.
또한 절대적 저평가 구간이라도 매매, 전세 상승흐름이 생각보다 더딜 수 있다고 하셨습니다.
여기서 제가 임장하고 있는 지역의 20평대 매물이 갑자기 생각이 났어요.(뜬금없이)
상승지역 내에서도 아직 안오른 단지인데,
가치가 좀 있지만 20평대이기 때문에 선호도가 떨어지는 단지입니다.
아직 안오른 이유는 다양하긴한데, 그 중하나가
이 단지를 팔고 좋은 급지로 이사가려는 수요가 있다보니
가격이 참 안오르더라구요.
적절한 투자금을 넣어서 좋은 투자를 한다는게 참 어려운 것 같습니다.
계속 배워나가면서 더 나은 투자를 할 수 있도록 노력하겠습니다.
적용포인트: 이제는 단순 저평가가 아니라 투자금 대비 수익(률)도 생각해야한다.
특히 지방에서는 매도를 전제로 들어가는 것이기 때문에 더 그렇다.
투자 결론쓸 때 투자금도 같이 생각하자.
4. 투자금이 너무 적은 투자자
하핳 제 얘기입니다…
질문 선정해주신 마스터 멘토님께 다시한번 감사드립니다.
소총투자자로 투자할 수 있는 물건을 찾다보면
항상 투자마지노선과 저가치 그 사이 어딘가 있는 물건들을 보게 되는 것 같아요.
저는 그런거라도 투자해야하지 않나 생각했는데,
멘토님께서는 당장 살 수 있는 안 좋은 물건보다
투자금이 더 들더라도 좋은 단지를 매수하라고 하셨습니다.
그제야 기초강의부터 강사님들께서 계속 강조하시던,
'가치가 떨어지는 물건을 아주 싸게 사는 것보다
좋은 물건을 적당한 가격에 사는 게 낫다.'
는 말씀이 생각났습니다.
2호기 투자하기까지 시간이 많이 걸릴 것 같아 걱정되지만,
확실한 방향성을 잡을 수 있어 감사합니다.
적용포인트: 임보 결론에 4~5천만원 종잣돈으로 투자할 수 있는 물건 기준으로 결론내기!
나는 종잣돈 2년 안에 그정도 종잣돈 모을 수 있다!!
5. 대출규제
2호기 투자를 결심하고 난 후, 저는 조건부전세자금대출 때문에 정말 걱정을 많이했습니다.
다만 제가 고수의 생각과 달랐던 부분은,
걱정만했다는 것입니다.
저는 실체 없는 두려움에 잠식되어있었습니다.
현재 시행된 대출규제로 은행도 혼란상황으로,
대출에 대해 물어보면 은행마다 담당자마다 말이 다 다릅니다.
이말인 즉슨 제가 손품발품을 팔면
내 조건을 맞춰주는 은행을 찾을 수도 있고,
무리해서 접근하면 안되는 정보를 얻을 수도 있는 것인데,
저는 행동하지 않았습니다. 반성합니다.
대출규제로 인해 투자지역까지 바꿀 필요 없다는 멘토님의 말씀
명심하겠습니다!
적용포인트: 2호기 투자 고려하는 지역 은행 다 전화해보기.
부사님들 대출상담사 적극활용하기.
6. 아쉬움이 남는 투자
저는 1호기 하고나서 참 많이 후회했습니다.
그러나 멘토님께서는 투자 후 어떤 후회를 하는지가 투자자의 실력이라고 하셨습니다.
최근 두잇나 튜터님 덕분에 1호기를 다시한번 더 복기해 보았는데,
1호기를 투자하고 난 직후 복기하는 것과
지금 복기하는 것에 약간의 차이가 있었습니다.
멘토님께서는 연차가 올라가면서 다른 후회를 할 수 있다면
성장한 것이라고 하셨습니다.
아직 성장까지는 못한 것 같지만
매년, 투자한 물건에 대한 복기를 진행해보겠습니다.
적용포인트: 매년 7월 31일 1호기 복기.
멘토님 말씀처럼 투자진행 시 모든 것 구글시트에 기록
후기 읽어주셔서 감사합니다. :) 별두잇나 화이팅!
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