안녕하세요. 열꾸입니다.
실전반 첫 조장과 오프초대권까지
8월이 엄청 기대됩니당.
1주차 유디님 강의를 들으면서,
내가 투자자로 살아남으려면, 시장에 따라 대응 할 수 있어야 한다고 생각했습니다.
하지만, 대전제인 저환수원리는 바뀌지 않고, 투자 기준만 바뀌는 것이다.
그 바뀐 투자기준에 따라 시장을 대응해 나가면서 자산을 쌓아 나가야 한다.
그리고 유디님 께서 200명의 실전반 수강생 중에서
150명만 성공하고 50면이 잃는다면, 자신이 너무 원망스러울 것 같다고 말씀하셨습니다.
단 한명도, 절대 잃지 않는 투자를 해나가야 하는게 무엇보다 중요하다.
그럼 627 이후 바뀐 시장에서 나는 어떤 투자자로 8월을 보내야할까?
저환수원리의 원칙을 바탕으로 새로운 기준으로 시장을 봐야 한다.
1. 저평가
- 매매가는 전세가가 올라야 오르는 구조가 된다.(선행관계)
- 하지만, 서울경기의 아파트는 장기적으로 전세가가 우상향 했다. 따라서, 저가치는 없지만 투자 우선순위가 있을뿐이다.
- 그럼 난 우선순위가 있는 아파트를 "선택"하는 것이지 "제한" 하는 것이 아니다.
"좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이
평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다." - 피터린치
그럼 잃지 않는 투자를 하기 위해서 저평가에 대한 적정 가격은?
middle risk / middle return & Low Risk/ Low Retrun
-> 열중반에서도 똑같은 말씀을 해주셨다. 월부에서 제시하는 기준은 아직은 비슷하다. 아직 싼물건 즉 위 2가지에 해당하는 것 중에서 더 좋은 아파트를 선택하자.
=> 둘다 괜찮다. 2순위는 안된다고 제한하지 말아라.
즉,
절대적 저평가 구간은 전고점 보다 낮은 것들
상대적 저평가 구간은 같은 투자금이라면 더 좋은 단지를 선택하는 전략
2. 환금성
- 300세대 이하 단지여도, 주변 균질성과 좋아하는 곳은 된다. 따라서 임장을 가봐야 알 수 있을 것이다.
진정으로 이 단지가 선호도가 있는지, 아니면 사람들이 싫어하는지 꼭 가보고 느껴보자.
- 서울 수도권에서 투자를 해도 장기적으로 보면 괜찮지만, 나중에 갈아타며 몸집을 키우기는 어렵다.
3. 수익성
- 항상 전고점이 없는 단지와 전고점에 유사한 단지는 수익률을 어떻게 하는지 고민 했었다.
- 시장분위기에 따라 수익률과 수익성을 다르게 접근하자.
- 상승장일때는 매매상승폭이 수익률을 움직인다. 반면 하락장에서는 전세상승이 수익률을 움직인다.
-> 현실적으로보면 우리는 시세차익을 얻는 투자자이다. 따라서 수익률을 따져야 하는시기는 상승장에서다.(하락장에서는 매가가 잘 움직이지 않아 실 수익이 전세차익밖에없기 때문에)
- 따라서 현재 시장에서는 수익률을 극대화 하기보다는, 수익금 자체를 극대화 하는 쪽으로 의사결정을 해야한다.
- 수익금을 극대화하기 위해서는? 현재 시장이 전세가 없고, 전세가 상승을 할 수 있는 환경이기 때문에, 같은 투자금으로 가치가 더 있는 단지를 선택해서 수익금을 높일 수 있는 투자를 해야한다.
4. 원금보존성
최악에 상황에서 이 물건이 얼마나 떨어질지, 전세가율은 어떻게 해석하고, 전세가 지금보다 더 떨어질 수 있는거 아니야?
- 최악의 상황은 23년 초반 전저점까지 생각해보자. 현재 전세가가 매매 전저점을 넘지 못했다.
- 전세가율로 원금보존을 따지는 시기는 상승장 이후이다.
5. 리스크
최악의 상황에서 돈을 잃을 수 있을까?
- 627 이후 잔금이 안되는데 괜찮을까요? 전세낀 물건들을 전세가 낮은데 어떻게 해야할지?
- 세낀물건, 주인전세, 전세 승계를 할 수 있도록 우선순위를 두고 할 수 있는 것에 포커스를 두자.
그리고 요즘 수도권 임장을 하면서 느꼈던 생각들을 유디님께서 답변을 주셨다.
지금 사지도 못할 단지들을 매임하면서 느꼈던 죄책감? 죄송함?이 들긴 했었습니다.
하지만, 지금 매물임장을 통해 일잘하시는 사장님들꼐 이름을 남기면?
나중에 찬스와 함께 연락이 오실 수 있다.
따라서, 지금 임장 열심히 다니고, 지역을 선명하게 알아두고 가치에 따른 우선순위를 파악해두자.
-> 실전반을 몰입해야만 하는 이유를 알려주셔서 감사합니다.
1주차에서 배운 저환수원리를 바탕으로 현재 시장에서 어떤 생각을 가지고 다녀야할까?
1. 목표매수가격을 설정하고 목표가격이 될때까지 적극 협상해봐라(3급지 이상은 3월이전가격/4~5급지는 5우러 실거래가 목표)
2. 전세는 주인전세/전세승계/월세낀 물건 위주로 탐색하고 전세 셋팅은 빠르고 보수적으로 대처하자.
3. 현재 시장은 투자자를 제한하려는 정책이지만, 실질적으로 보면 투자자들의 대출제한으로 리스크를 줄이고, 실수요자들을 제한한, 투자자가 투자하라고 만든 시장.
-> 공포에 사서 환희에 팔 수 있도록 지금 행동해야한다.
유디님 일주차부터 너무 값진 인사이트를 주셔서 진심으로 감사합니다.
1년만에 열반스쿨 실전반 재수강에 첫조장까지,
한달 몰입해서 꼭 성장하는 시간이 되도록 만들겠습니다.
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