1년 만에 빈쓰 튜터님의 강의를 다시 현장에서 들으니 너무 좋았습니다.
정확히 작년 여름학기에 러빈쓰들과 함께 잠시 뜨거웠던 수도권 불장, 그리고 여전히 저평가된 지방 시장을 함께 누비며 빈쓰 튜터님께 때론 혼나기도, 때로는 격려와 응원을 받으며 9명의 반원 중 4명이 투자, 2명이 전세 계약을 하면서 투자를 해나가던 시절이 떠오르면서 행복한 마음으로 강의를 들었던 것 같습니다.
지방 투자로 순자산 10억 이상을 달성하신 빈쓰 튜터님의 지방 부동산 시장에서의 현시장 진단과, 지방 시장에서 꼭 알아야 할 사이클, 까지 모두 배울 수 있었던 시간,
마음에 와닿는 것 위주로 남겨보고자 합니다.
지금 지방 시장을 한마디로 표현한다면?
“저평가”
수도권과 마찬가지로 가격/공급/정책의 팩터로 빈쓰 튜터님께서 지방 광역시부터 50만 중소도시까지 각 시장마다의 상황과 가격에 대해서 전체적으로 훑어주셨습니다.
전체적으로 랜드마크 가격은 다소 올랐지만 아직까지 몇몇 지역을 제외하고는 아직까지 여전히 저평가된 시장이 널려있기 때문에 우리가 지방 시장의 특징을 제대로 알고 투자로 접근한다면 돈을 벌 수 있는 기회가 널렸다는 말씀을 해주셨는데, 전체적으로 유동성 장에서 상승을 겪으며 분양했던 물량들이 26~27년 이후로 정리가 되고 있었기에 실제로 정말 기회가 많다는 생각이 들었습니다.
얼마 전에 매도를 하긴 했지만 보유하고 있던 지방 물건 시장이 어떤 상황인지 다시 한번 튜터님과 싱크를 맞추면서 시장에 대한 진단을 내려볼 수 있었고, 지금 지방에 기회가 어디인지, 리스크를 헷지해야하는 지역은 어디인지 확인할 수 있어 좋았습니다.
매도한 지역 또 ‘후분양’으로 공급 물량이 다소 늘어나면서 보유리스크가 커졌던 지역이기에 지방 공급을 볼 때 서울과 달리 공급에 있어서는 더 체크해야할 것이 많고 임장하면서도 현장에서 공사 현장이나 펜스 지역이 있다면 눈여겨봐야한다는 점도 다시 한번 깨달을 수 있었습니다.
지방에서 꼭 알아야 하는 것
“사이클”
지방 투자에 있어서 사이클을 모르면 매수와 보유, 매도 모두 어렵기 때문에 사이클을 매우 디테일하게 짚어주셨습니다.
각 지역을 급지별로 나눠서 1~4차 상승이 올 때 어떻게 움직이는지 랜드마크 아파트를 가지고 하나한 살펴볼 수 있었습니다.
대표적으로 울산 시장과 부산 시장으로 설명을 해주셨는데, 단순히 사이클 뿐만 아니라 그 시장에 있는 사람들이 어떤 심리로 움직이는지를 말씀해주셔서 좋았습니다. 전세가가 다음 급지의 상승에 어떻게 영향을 주는지도 이해할 수 있었습니다. 상승 사이클이 언제 오고 하락 사이클이 언제올지는 모르지만, 넋놓고 시장을 바라만 보고 있으면 매도 타이밍을 놓치고 하락장을 맞을 수 있기 때문에, 과거에 하락장을 경험해보신 빈쓰 튜터님의 치열한 분석과 경험이 담긴 사이클에 대한 설명이라는 생각이 들었습니다.
설명해주신 시그널들을 놓치지 않고 제 실제 투자에 잘 적용하여서 꼭 물건 찾아보겠습니다!
지방의 비교평가 정석
- 정량적 비교평가와 정성적 비교평가
여러 지방 도시들을 앞마당으로 만들다보면 수도권 처럼 하나의 권역으로 묶을 수 없기에 체급이 다르거나, 규모가 다른 도시의 단지들끼리 비교할 경우가 많은데, 그럴 때 어떻게 비교해볼 수 있을지 빈쓰 튜터님께서 정량적 비교평가 기준과 정성적 비교평가의 기준을 잡아주셨습니다.
평당가, 하락률, 랜드마크, 전고점 등을 가지고 비슷한 체급을 선정하고 현재 시장 상황 (저평가 여부, 지역 공급 이슈 등)을 따져 투자 우선 순위를 잡아나가시는 튜터님의 시각을 그대로 볼 수 있어서 좋았습니다.
더불어 지방끼리 뿐만 아니라 수도권과도 어떻게 비교해볼 수 있을지 예시로 하나하나 뜯어 설명해주셨는데요,
지방은 무조건 안되고, 수도권은 무조건 좋고 이런 프레임에서 벗어나 직접 가치를 판단하고 가격을 비교할 수 있는 방법을 알려주신 것 같아 좋았습니다.
댓글
지방도 충분히 저평가 된 시기에 매수했다면 2년이 지난 지금 최소 1억의 시세차익은 벌수있었다는 메세지가 너무 임팩트 있었내요!! 감사합니다 쇼요님
