안녕하세요.
금일 가계약금 넣을 예정이라고 말하고 제가 부사님께 특약을 보내드렸습니다.
특약
1. 매도인은 잔금 지급일까지 현 등기사항증명서 상태를 유지하며, 등기부등본에 변동사항 발생 시 매수인은 계약을 해지할 수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.
2.현시설상태에서의 매매계약이나, 잔금일에 누락된 사항 발생 시 매도인이 수리하기로 한다.
3. 계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
4. 매수인은 잔금일 전 잔금의 일부를 중도금의 명목하 매도인에게 입금할 수 있다.
5. 잔금일은 매수인과 매도인 협의 하에 앞당길 수 있다.
6. 잔금일까지 공과금 및 관리비는 매도인이 부담한다.
7. 현 임차인은 매도자가 내보낸다.
8. 현시설물 상태 그대로 매매계약이며, 잔금일까지 누수는 매도자가 수리한다. 중대한 하자(내부 누수 등)에 대해 미고지 후 발생하는 하자는 매도인이 책임을 부담한다.
9. 기타 사항은 민법 및 부동산 관례에 따른다.
이후로 부사님이 바쁘셨는지 저녁 시간 되서야 특약을 수정하였다고 제게 문자를 주셨는데요.
아래 내용입니다.
너무 늦었고 저도 제 일이 있어 가계약금 일이 내일로 변경되었습니다.
저의 의문점은 3. “누수 발생시 매매잔금일까지 매도인이 수리한다.”(누수 관련한 민법상 중대한 매도자 하자담보 책임 조항 따름)→ 이 부분이 조금 찝찝합니다.
매임때 발견하지 못했던 누수가 이후 발생되었던 것을 그제서야 알 수도 있는데 “잔금일까지 매도인이 수리”라고 하면 이후에 발견되는 것은 오로지 제 책임인가요?
부사님께 매도자와 잔금을 해결해도 누수가 발생하고 안 날짜부터 6개월까지 보상 받을 수 있다로 알고있다 설명드리니, "서로 얼굴 붉히며 계약 안 하려고 그런거고 저 정도면 괜찮다" 라고 하십니다.
6개월 책임 여부에 대해 물으니 “요새 그렇게 하면 기분 나빠한다. 집주인이 살던 것도 아니고 세입자가 살았던거고." 라고 하십니다.
그러나 제 입장에선 이후 누수가 발생했을경우 오로지 제 100% 책임이 있다라는 특약으로 받아들여집니다.
동일한 3번에 “난방설비밸브는 매수자가 수리함” → 이 문장은 오늘 처음 들었는데, 일단 인테리어는 해야될 예정이기에 진행하면 될까요?
난방과 관련하여 내일 부사님께 문제가 있었는지 녹음하여 전화를 해야될까요? 매임 때 난방이 잘 되는 지는 확인을 못 했어요ㅠ
6.관리비선수예치금 → 이건 매도자분께서 입주하실때 관리사무소에 내셨던 금액이고, 이제 나가는 상황이고 매수자인 제가 관리비 1달을 안 낼 수 있으니 내는 것이라고 합니다.
이후에 제가 매도해야되는 입장일 땐 매수자에게서 11만원 그대로 돌려 받을거라고 하시구요.
특약 조항에 들어가는게 맞는지, 제가 내는게 맞는지 궁금합니다. 이 또한 방금 문서를 보고 알게 되었어요.
9. 중개대상확인설명서, 공제증서 첨부함 → 이 문장도 방금 처음 들어 여쭤보니, 4부 정도 되는 종이이고 계약날 확인시켜 준다하는데 안전한 거 맞을까요? 😭
이상 제 의문점들이였습니다.
제가 사장님께 보내드린 누수 관련 특약이 제대로 되지 않은 거 같아 일단 다시 보고 내일 오전까지 연락드리기로 했어요.
제가 쓴 특약 부분에서 9번을 넣어야 할 지, 또 다른 필수 특약이 있는지 고귀한 의견 부탁드립니다 ㅠㅠ
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댓글
호두님 안녕하세요. 가계약금 입금 전 특약사항을 확인하고 계시군요~!!ㅎㅎ 궁금하신 3번 특약은 호두님이 부사님께 이야기하신 내용이 맞습니다. "민법 제 580조에 따르면 매수인은 하자의 존재를 안 날부터 6개월 하자담보책임을 물을 수 있다." 이 부분을 특약에 넣어달라고 요청하시면 좋을 것 같습니다. 매도인과 조율이 잘 안된다면 "하자담보책임에 관해서는 민법상 관례를 따른다"라고 요청해보셔도 좋을 것 같습니다. 난방설비밸브는 수리가 필요한지, 견적이 얼마나 나올지 확인이 필요해보입니다. 이 부분은 호두님도 처음 들으시는 내용이니 부사님과 매도자와 이야기 해보시고 조율이 필요해보입니다. 수리가 필요하다면 매도자가 해주는 것을 요청하거나, 네고가 가능한지 시도해 볼 것 같습니다. 6번 관리비선수예치금은 아파트, 오피스텔과 같은 공동주택에서 관리 자금을 확보하기 위해 최초 입주 시 1~2개월치의 관리비를 미리 납부하는 제도입니다. 말씀하신대로, 매도하실 때 특약에 넣어 매수자에게 받으시면 될 것 같습니다. 9번 중개대상확인설명서, 공제증서는 계약을 체결하기 전에 확인하시면 좋습니다. 중개대상확인설명서는 계약 전 미리 요구하셔서 확인해보시고, 공제증서는 공인중개사협회 홈페이지를 통해 해당 중개사무소가 실제로 공제에 가입되어 있는지 직접 조회가 가능합니다. 등기부등본도 꼭 확인해보시면 좋을거 같습니다!(출력 날짜와 페이지 전체) 호두님 꼼꼼히 체크 잘해보시고 안전하게 계약 잘하시기를 바랍니다~ 미리 축하드립니다!!
호두님 매수 앞두시고 떨리는 마음 이실 것 같아요 :) 앞서 뿔테님께서 잘 설명해주셨는데요. 난방설비수리같은 사전에 협의되지 않은 부분들은 부동산 사장님께 다시 한번 확인이 필요해보이구요. 누수의 경우도 특약보다는 민법 사항이 우선하기 때문에 특약이 조율이 되지 않는다면 아예 누수관련 문구를 아예 삭제하시더라도 추후 문제가 생겼을때 민법에 따라 진행하시면 됩니다. 호두님 화이팅입니다 :)