서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서기8기 1등으로 6십억부자되죠!! 영내기]

#급지 순서대로 투자하는 게 아니다.

지난달 시간을 함께 보냈던 열중 조원분 중에 신혼집을 알아보고 계신 분이 있었는데요.

2급지 위주로 가격을 고정해두고 임장을 다니고 계셨습니다.

25평 기준 10억 정도 하는 물건을 보고 계신다기에,

당시 답십리역 초역세권에 25평 10억대 분양가에 분양을 하는 사업지가 있어 말씀을 드렸더니

2급지인 강동구 고덕에 있는 대단지도 같은 가격에 접근이 가능한데,

동대문구 답십리 신축은 4급지잖아요, 그래도 여기가 더 낫다고 보세요?

이렇게 이야기를 하셔서

강동구가 제 앞마당이 아니지만요,

확실한 건 2급지에 있는 단지라고 해서 4급지보다 무조건 더 좋다고 할 수는 없는 것 같아요,

답십리 초역세권은 동대문구 중에서도 성동구와 가장 가깝고,

사대문 접근성이 정말 좋고 강남에서도 물리적 거리가 매우 가까운 편이니까요,

강동구 고덕은 대단지에 환경이 매우 쾌적하지만 물리적 거리가 강남에서 꽤 멀지 않나요?

라고 말씀을 드렸더니

조모임 나오길 잘했다며, 눈을 넓혀서

무조건 2급지만 보지 말고 4급지 탑까지 봐야겠다고 말씀하시더라고요.

이번 강의에서 위 경우처럼, 우리가 빠질 수 있는 오류를 짚어 주셨는데요.

우리가 급지를 나누어 파악하는 것은 대략적인 레벨을 이해하고자 함이지,

급지 순서대로 투자를 해야하는 것이 아님을 강조해 주셨습니다.

특히 이번에 강동구를 3급지로 조정해 급지가 불변이 아님을,

그리고 같은 3급지라고 해도 강남과의 물리적 거리가 압도적으로 가까운 동작구 흑석동 같은 곳은

강동구 고덕동보다 더 치고 나갈 곳임을 이야기해주셔서

수강생들 모두 서울 급지와 투자에 대한 이해를 확실히 할 수 있었을 것 같습니다.

BM '00구니까' 라는 이유만으로 선택하면 안됨. 단지 대 단지 비교 필수

#지금 시장은 아픈 부위만 아프다.

현재 '좋은 입지 +사람들이 좋아하는 아파트'는 가격 회복이 상당히 많이 이루어진 상태인데요.

형이 살아야 아우도 산다지만, 일단 지금은 형만 살아난 시장입니다.

따라서 아직 못 살아난 아우를 찾아 투자를 해야 하는데,

어디가 가치 대비 더 많이 싸졌을까? 생각을 해보면 결국 사람 마음을 생각해보게 됩니다.

어디가 지난 상승장 막바지에 체력 약한 투자자가 많이 들어갔을까?

어디에 영끌 투자자가 많이 들어갔을까?

어디가 '못 팔면 그만이지'가 아닌, 지금 팔고 싶어서 매일 불안한 사람들이 많을까? 생각해봅니다.

자모님께서 싼 것은

'덜 좋은 입지 +사람들이 좋아하는 아파트' 신축...

'좋은 입지 +사람들이 덜 좋아하는 아파트'

이 두 곳에 있다고 말씀을 해주셨는데요.

저는 이 두 곳중에서도 '덜 좋은 입지 +사람들이 좋아하는 아파트'에 체력이 약한 투자자가 많다고 봅니다.

좋은 입지에 사람들이 덜 좋아하는 구축 같은 경우는

아주 오래 전부터 쭉 살아서 당장 시장이 안 좋다고 해서 싸게 내다팔 이유가 없는 분들 비율이 높습니다.

물론 좋은 입지에 있는 걸 사는 게 더 장기간 자산으로 가져가기에 좋지만,

확률적으로 싼 물건이 출현할 빈도는 4,5급지 신축에서 더 많이 나올 것 같습니다.

예를 들면 영끌 성지 노원구 같은 곳이요.

자모님께서 노원구 대장 신축 싸다, 노원구가 지금 이상하리만치 소외되었다, 라고 표현하셨는데

제가 보기에도 가장 아픈 부위 중 하나로 보입니다.

저도 지난 상승장 끝자락에 노원구에 달려갔던 기억이...... 있습니다.

노원구 매물 중에는 지금 이 시장을 견디기 어려운 분들이 많을 것 같습니다.

노원구가 아니더라도, 손바뀜이 많고, 체력 약한 분들이 많이 출현하는,

서울 외곽지역 대단지 신축은 늘 유심히 추이를 지켜봐야겠습니다.

BM 서울 투자 싼 물건 사고 싶다면 4,5급지 대단지 신축 시세 트래킹하기

#아픈 물건을 싸게 샀다면, 그 다음 내게 일어날 일을 안다.

덜 좋은 땅에서 사람들이 좋아하는 단지를 찾아서 투자한다면

이 단지는 외곽에 있기 때문에 내가 산 뒤 오랜 기간 안 오르고

전세가율은 더 올라갈 수 있음을 인지하고, 알고도 투자결정을 하는 것.

이것이 핵심이라고 이야기해주셨는데요.

정말 내가 사자마자 오를 것을 기대하고 사서는 나 또한 똑같이 체력 약한 투자자가 된다는 걸 알아야 합니다.

내가 선택한 물건의 특성을 이해하고, 이해했음에도

가치 대비 가격이 싸서 충분히 저평가되어 있다는 확신이 든다면, 리스크 대비가 된다면, 과감히 매수하는 것.

이것이 지금 시장에서 투자할 수 있는 사람의 자세인 것 같습니다.

BM 4,5급지 대단지 신축 투자 시 매수 후 전세가율이 더 오를 수 있음을 인지하고 투자한다

#만약 3급지 이상 선호도 덜한 구축에도 싼 물건이 나온다면

강북구 도봉구 90년대식 아파트는 투자할 이유가 없지만

강남 접근성이 좋은 동작구 관악구 90년대식 아파트는 기회가 온다면 꼭 잡아야 하는데요.

같은 성동구 2급지여도 단지가 어디냐에 따라 다르다고,

마장동 구축처럼 선호도가 현저히 떨어지는 곳은 2급지라고 해서 아묻따 우선순위에 두는 게 아닌,

투자하지 않는 결정을 할 줄도 알아야 한다고 알려주셨습니다.

사실 한번 포트폴리오에 편입해두면 팔 이유가 없는…

이런 땅의 힘이 큰 곳을 꼭 투자하고 싶은데요.

4,5급지 신축 대단지에 비해 좀 더 투자가 까다로운 면이 있기에

미리 공부해두고 투자 가능단지를 선별해 놓고 트래킹해야겠습니다.

결국 임보를 쓰는 이유는 나중에 기회가 왔을 때 단숨에 결정을 내릴 수 있도록,

“ 아 이 단지는 기회만 오면 무조건 투자 들어간다”

하는 확신을 갖기 위함이라는 생각이 듭니다.

솔직히 지금 제 상황은 가격을 지우고 가치에 집중하기 너무 좋은 시기입니다.

투자를 해도 좋은 단지인지,

이 단지면 총매가 얼마, 투자금 얼마면 충분히 앞 뒤 안가리고 등기 찍어도 되는지

확실한 제 목록을 남기는 것을 임보의 목적으로 하겠습니다.

BM 임보 결론에 투자 가능 단지 목록을 남긴다.

매매가 7억 레벨에서 전세가 4억인 애들을 지금부터 잘 봐둔다.

구에 얽매이지 말고 가치를 비교한다.