첫 실전반의 첫 강의를 듣는 것만으로도 설레였던 강의었다. 기대한 만큼 유디님의 강의는 정말 바로 실전에서 투자할 수 있도록 알려주는 강의였다. 중간중간 이해가 되지 않아서 여러번 돌아가서 듣고 했지만 바로 실전투자를 앞두고 있는 나에게는 도움이 많이 된 강의였다.
어떤 일이든 기본, 본질이 중요하다.
저환수원리에 대해 다시 한번 더 현 시장상황에 맞게 꼼꼼하게 알려주셨다.
- 저평가 : 가격이 가치에 비해 싼 가?
⇒ 현재 시장에서는 전고점 대비 하락률이 중요한게 아니다. 전고점보다 낮으면 저평가되었다고 판단할 수 있다. 하락률에 집착하지 말자!
“좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이, 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다” -피터런치
[현재 적용할 점]
절대적 저평가의 기준: 전고점 이하로 형성된 가격이 적절한 가격!!
상대적 저평가: 전고점 이하로 내려온 단지에서 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 선택!!
환금성 : 내가 사려는 아파트는 매도 가능한가?
[현재 적용할 점]
기존의 우리가 배운 환금성의 개념은 내가 매수한 아파트가 매도 가능한지의 여부인데 지금 시장 상황에서는 주변 비슷한 가치의 단지 가격이 움직일 때, 같이 움직이는 단지인지에 대한 것을 체크하자!
- 수익성 : 투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가?
⇒ 전고점 이하: 수익률에 영향을 주는 것은 매매 가격보다 전세 가격이 더 크게 영향을 받는다.
⇒ 전고점 이상: 전세 가격보다 매매 가격이 수익률에 더 큰 영향을 주며 수익률이 수익금에 큰 영향을 받는다.
[현재 적용할 점]
현재 시장은 아직 가격 수준이 전고점 이하이고 전세가율이 낮은 시장이기 때문에 수익률보다는 수익금을 극대화하는 쪽으로 투자하자!!
- 원금보존성: 최악의 상황에서 이 물건이 얼마나 떨어질까?
[현재 적용할 점]
매매가가 전저점(23년초반 가격)까지 떨어질 수 있다는 가정하에 원금 보존을 판단하자! 지금 시장상황에서는 전세가율로 원금보존을 따지는 시기는 아니다. 대부분의 단지에서 전세가격이 아직 매매가 전저점도 넘지 못했다!
- 리스크 : 최악의 상황에서 돈을 잃을 수 있을까?
⇒ 6.27 대책으로 조건부 전세대출 금지
[현재 적용할 점]
최대한 주인전세/ 전세낀 물건 위주로 매물 찾아보기!
월세 낀 물건도 기회가 될 수 있다.
수도권 투자 과정 (앞으로 투자 과정에서 지키고 해나가야할 일!)
1. 저평가 단지 찾기
-매매 가격이 전고점 이하인 단지들 추리기
-위 단지 중 내 투자금 범위 내에 들어오는 것 중 가장 가치가 좋은 것 고르기(가치가 좋은 것: 교통(젤 중요!!), 직장, 환경, 학군이 좋은 곳! 입지 평가 결과 확인)
2. 위 단지들 매물 임장 하기
-추린 단지들을 매물 임장하고 목표 매수 가격 설정하기
-목표매수가: 상급지(24.3. 실거래가), 4,5급지(24.5,6. 실거래가)
-목표매수가를 가지고 적극적으로 협상해보기
3. 리스크를 감당할 수 있는 물건으로 고르기
-주인전세 가능한 물건
-전세승계
-월세낀 물건 위주로 탐색
4. 저환수원리에 부합하는 ‘확실한 투자기준’으로 투자하기
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