안녕하세요~! 꾸준히 나아가는 발찌천사입니다.^^
그동안 몇 번의 실전반 광클에서 떨어지면서
난 실전반은 못가보는가 보다…
(그래, 어려운 과정이니, 오히려 잘 되었나?
기초반에서도 투자할 수 있을 거야.. 싶다가도
다른 동료들은 가보는 실전반을 나라고 못할 건 없을 텐데…
ㅎㅎ 혼자만의 무수한 내적 갈등…💦)
을 하던 차에
지난 열중에서 감사하게도 MVP를 받고,
감격스럽게 뜨거운 8월!!
첫 실전반에 도전하게 되었습니다.
(저희 조 하하이님과 같은 케이스네여.ㅎㅎ)
세 번의 O.T를 마치고, 이제 시작하는 과정이라
모든 것이 어리둥절 하지만,
늘 그래 왔듯이 처음은 어려운 법!
당황하지 말고, 경험해 보지 못한 것에 대한 긴장과 두려움 보다
긍정적인 설레임으로 한 달을 시작해 보려 합니다.
우리 삶은 우리 생각대로 만들어진다. - 데일카네기 자기관리론
깨)첫 실전반이라면 한 가지 영역에서 이전 보다 120%의 목표를 세우고
완성하는 것을 목표로 나아가기!!!
적) 이번 달 임장지 전임 20회, 매임 30개 달성을 목표로!
1강은 권유디님의 강의로 지금 시점 실전 투자에 필요한
인사이트를 아주 많이 쏟아내 주셨어요.^^
기초반의 유디님 강의도 좋았는데요,
실전반 강의는 더 디테일하고 수준 높은 내용으로
살짝 어렵게 느껴지기도 했지만,
이 시간들이 모여 차근차근 제 실력으로 쌓여 가리라고 믿습니다 :)
#저환수원리
요즘 계속 이슈로 떠오른 6.27 규제 대책으로 인해
더욱 중요해진 투자 기준!
저환수원리를 지금 시장에 맞춰 해석하는 법이
새롭고 의미가 크다고 생각했어요.
저평가: 강남 1시간 내 아파트는 투자 우선순위만 있을 뿐 저가치가 없다.
전고점 이하의 가격이라면 적절한 가격이다.(절대적 저평가)
가치를 판단하여 더 좋은 것에 투자해야 한다. 왜? 덜 좋은 것보다
더 좋은 것이 많이 오르기 때문에! (상대적 저평가)
적) 투자 우선 순위 단지 뽑기: 강남 1시간 이내, 전고점 이하의 가격, 그 중 더 가치가 좋은 것
가치의 판단은 입지(강남 접근성, 위치, 연식 ,학군등)를 비교하고, 매물 임장으로 판단해 보자.
환금성: 선호도가 떨어지는 생활권의 300세대 이하 단지, 주복은 시장이 안 좋을 때는 거래 어려움.
1,2,3, 탑층, 동향, 사이드 가격 경쟁력 있다면 거래됨.
환금성 떨어져도 전세가격은 우상향 & 매매가도 결국 흐름에 맞게 상승.
적) 선호도 좋은 단지라면 1,2,3층, 동향, 사이드도 경쟁력 있는 가격으로 매도 가능. 단! 그만큼 살 때 싸게 사야겠죠?
수익성: 수익률 VS 수익금
지금 시장은 전세가 오를 확률이 높아 빠른 투자금 회수 가능 기대됨.
내 투자금으로 가장 큰 수익이 기대되는 단지를 선택하는 것이 유리함.-높은 수익금 선택
향후 매매가가 전고점을 넘으면 수익률 관점의 접근 필요함.(ex. 전세가율 80%이상)
적) 투자금 범위 내 가치 있는 물건을 사서 기다린다.
원금보존성: 최악의 경우 매매가가 23년 초반(전저점)까지 떨어질 수 있다는 가정하에 원금 보존을 판단함.
적) 수지, 부천처럼 실거주 수요가 높아 전세가가 높은 곳이 투자하기 좋은 곳, 시세트래킹하고 꾸준히 비교해보자.
리스크: 6.27 대책으로 조건부 전세대출 금지로 신규 세입자 받기 어려운 상황. 이에 대응하는 것이 중요함.
저환수원리 투자기준은 모두 충족되는 물건에만 투자한다는 원칙 하에
상황에 대응하면서 해나가는 것이 중요함..
#수도권 투자사례
유디님의 최근 두 건의 지방 매도와 서울 매수 투자에서 지켰던 원칙,
저환수원리의 예로 들어 주셔서 이해가 잘 되었습니다.
그리고 어려운 과정이겠지만, 1호기 투자 하고 싶다는 마음이
들었던 순간이었어요^^
#25년 8월 현재 수도권 시장은?
6.27 부동산 대책은 대출 한도 제한으로 투자 수요를 차단하겠다는 정책임.
깨)잔금 리스크만 잘 관리할 수 있다면 불확실성이 큰 상황에서
좋은 물건이 저평가된 채로 나올 수 있어 더 좋은 기회를 줄 수 있다는 것과
규제의 각 항목에는 그에 맞는 대응으로 해결해 나갈 수 있다.
그동안 멘토, 튜터님들께서 연말까지 꼭 투자했으면 좋겠다고
이구동성 말씀하시는 이유를 더 선명하게 깨달을 수 있었고,
실전반에서 공부하면서 나의 상황에 맞는 투자를 할 수 있는 방법과 길을
찾아갈 수 있도록 최대한 많이 배우고 실행하며 투자 준비를 해나가겠습니다.
감사합니다 :)
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