안녕하세요.
은은하지만 뜨거운 열정을 품은 투자자
스뎅입니다🔥🔥🔥🫶🏻
이번 1강 강의를 들으면서
현재 부동산 시장의 뒤숭숭한 6.27 규제에
어떻게 대응하며 투자를 할 수 있을지
그리고 이런 혼란스러운 시기에서도
어떤 방법으로 가치 판단을 해야되는지에 대해서
빠르고 명확하게 파악 할 수 있었습니다
저환수원리
계절이 바뀌면 옷을 바궈 입듯이 저환수원리 또한 뼈대는 맞으나, 현시장으로 인해 약간의 변동이 발생하여 이를 파악하고 현시장에 맞게 적용하는 기준을 가져가야한다.
[전고점] 이제는 전고점 대비 몇% 하락했는가에 대해서 퍼센티지에 현혹되지말고 전고점 이하의 단지들은 눈여겨 보며 가치판단이 최우선이다.
[환금성] 동향, 사이드라인, 4층이상, 300세대 이상의 단지 로 가치가 떨어지는구나 라고 배제 할 것이 아니라 우선순위가 조금 밀려나는 것 뿐! 호가가 절대적으로 싸다면 접근해도 좋다
[수익성] 투자금 대비 얼마의 수익을 창출할 것인가에 대한 부분을 보았다. 상승장이 늦어진 단지들과도 변화를 비교하면서 상승장 전후로 수익률 보다 수익이 얼마나 발생했는가에 초점을 살펴보아야겠다
[원금보존성] 서울 시장의 경우 이제는 상승만 생각할 것이 아니라, 좋은단지들이 계속해서 상승만 할 수 없으니 하락한다면 얼마나 하락할지 충분히 역전세가 일어날 수도 있기에 조심히 접근을 하고 짐작도 해볼 줄 알아야겠다
[리스크] 나는 627 규제가 너무 미운데ㅠㅠ 튜터님은 너무나 좋은 정책이라고 해주셨다 ㅠㅠ ㅎㅎㅎ 대출 규제로 인해서 투자자가 어떻게 접근해야할지, 집주인과 어떤 협상을 할 수 있을지에 대한 방법을 알 수 있었으며 여전히 잔금 리스크는 무조건 보수적으로 생각해서 낮은 매물을 찾아야 한다
미래의 전세 현재 섞여있는 수많은 기사들과 현장의 소리로 인해, 혼란스러움을 겪고 있으며 명확하게 어떤게 팩트인지 모르겠다. 하지만, 규제가 있었던 과거시장의 흐름을 살펴 보면 금리 급락에 따라 전세에서 월세로 사람들의 수요가 전환이 늘어났고, 결국에는 1-2인의 거주 수요도 상승하였다. 또한, 임대차법으로 인해 보유세가 증며하면서 월세로 전환을 해버렸기에 이러나 저러나 수요와 공급은 변함없이 계속해서 안고가야한다.
그래서 투자 전략은....
주담대 대출 한도 규제로 실수요자 구매력 감소
-조건부 전세 대출규제로 투자 소수 규제로 인해 갱신권을 써서 눌러 앉거나, 투자를 못하기에 시장에 나올 수 있는 전세 물량이 없고 전세대출도 적게 나오기 때문에 전세가 일시적 하락
그렇다면 , 이 상황에서도 급하게 매도 해야되는 사람이 분명히 존재할테니 적극적으로 협상하고 주전세/승계/월세(만기 다다르는) 매물을 보면서 전세를 빠르게 맞출 수 있도록 한다!!
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