[서투기 27기 2글이글 불태우조 부루주아] 1강 주우이님의 현재 서울시장과 투자전략



안녕하세요 부루주아입니다.

주우이님께서 서울시장과 투자전략을 파헤쳐주신 1강!! 후기를 남겨봅니다.

그동안 알고 있었다고 생각한 점과, 

새롭게 알게 된 점 위주로 정리를 해보았습니다.

이번에 첫 수도권 앞마당을 만드는 지방러인데도,

이해하기 쉽게 서울 수도권의 입지와 특징들을 잘 설명해주셨습니다!

또 6.27 대출규제로 인한 현재의 상황을 알려주시고

가치성장투자와 소액투자의 현실적인 내용들을 상세히 알려주셔서

어떻게 행동해야 할지 감을 잡을 수 있었습니다.

긴 시간 강의해주신 주우이님 감사합니다 :)

■ 새롭게 알게된 점

<서울 공급> 

서울 공급은 전체적으로 너무 적어서 전세가 반등으로, 매매가를 반등시킬 수 있는 요소가 될 수 있다.

아직까지 양극화 이야기가 나온다는 것은 상승장 초입이다. 

결국 평택까지도 오르는 시기가 올 정도로 다 퍼진다.

<6.27 대출규제 내용>

주담대 최대 6억 <- 방공제(서울 5500만원) MCI, MCG 가입하면 방공제 금액까지도 대출 받을 수 있다.

시장이 안좋으면 20평대가 먼저 오른다. 

6.27 규제는 큰파도가 아니라 잔파도이다. 큰파도는? 입주물량감소, 금리 인하, 화폐가치 하락 등으로 인한 변화이다.

주우이님은 최저가 호가뿐 아니라 가장 높은 호가도 본다. 올라가면 이정도로 올려받으려고 하는 사람들이 생겼구나,

얼죽신이라는 말을 고마워해야한다. 구축에 기회가 있다. 아직 가격이 오르지 않은 구축을 매수하는게 서울투자에서 좋은 방법이다.

<수도권에서 매수해야 하는 구축>

아파트 밀집, 균질성

강남 1시간 이내, 입지 좋은 구축

사람들이 좋아하는 구축 (수요가 있어야함)

가격이 덜 올라서 가치 대비 가격이 저렴한 구축 (가장큰 호재)

역세권, 브랜드, 대단지보다 중요한 것은 택지이다.(택지를 좋아하므로 헷갈리면 택지가 1순위)

<월500만원의 현금흐름이 필요하면?>

1년에 6000, 2년에 1.2억이 필요

5%씩 전세금 올려받아서 1.2억을 받으려면 전세금 24억이 필요

=전세금 6억짜리x4 / 8억짜리 x3채 / 12억x2채 / 4억X6채 / 3억x8채

자산을 불리는 빠른 길 : 목표는 '좋은 2주택'을 갖는 것

■ 나에게 와닿았던 점

<1주택자가 할 수 있는 선택>

보유물건(지방) 실거주 전세 놓고 대출 상환 후 투자(전세가 보수적 설정!!)

고려할 점은, 투자물건을 확실히 정해두고 자산재배치를 하고

거주비용(전월세 비용)을 투자금에서 미리 제외하는 것

<수도권 1억로 할 수 있는 아파트>

매매가 4~5억대, 전세가 3~4억대 / 급하지 않다면 투자금 1.5~2억까지도 늘려서 본다

1.전세매물이 없어지는지, 2.저가 매물이 없어지는지

■ BM할 것

이번 임장지에서 수도권 1억로 할 수 있는 아파트를 잘 뽑는다. 

(매매가 4~5억대, 전세가 3~4억대 / 급하지 않다면 투자금 1.5~2억까지도 늘려서 본다)