1) 잊기 전에 기록하기



6.27 대출 규제 정리

• 실거주 목적이 아닌 추가 주택구입 수요 차단
  • 처분 조건부 1주택자 LTV규제 지역 50% 비규제지역 70% (6개월 이내 매도)
• 주택 담보 대출 대출 만기 30년 이내로 제한
  • (기존) 30~50년 -> (변경) 30년 이내
• 신용대출 한도를 연소득 이내로 제한
  • (기존) 연소득 1~2배 내 제한 -> (변경) 연소득 이내 제한
• 소유권 이전 조건부 전세 자금 대출 금지
  • 전세대출 심사 시 임대차 계약서 상 임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우 대출 어려움

수도권에서 매수해야 하는 구축

• 아파트가 몰려 있어 균질성이 좋은 곳
• 강남 1시간 이내 접근할 수 있는 입지 좋은 구축
• 지역 내에서 위치가 좋아서 사람들이 좋아하는 구축 (언덕이더라도, 대단지가 아니더라도)
• 가격이 아직 덜 올라서 가치 대비 가격이 저렴한 구축

서울 생활권 구분

• 동남 생활권
  • 강남, 서초, 송파, 강동
• 서남 생활권
  • 양천, 관악, 동작, 영등포, 강서, 구로, 금천
• 도심 생활권
  • 용산, 종로, 중구
• 서북 생활권
  • 마포, 서대문, 은평
• 동북 생활권
  • 성동, 광진, 동대문, 성북, 중량, 강북, 도봉, 노원

가치 성장 투자를 하기 위한 4단계

• 1) 서울 내 가치 성장 투자의 접근 범위를 정한다. (1~4급지 신축 + 구축, 300세대 이상)
• 2) 내 투자금으로 가능한 단지를 정리하고 가치를 확인한다.
  • 강남/한강 에서 가까운가?
  • 강남, 여의도, 도심 접근성이 좋은가?
  • 거주 환경이 좋은가?
  • 신축인가?
• 3) 현재 가격의 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨 일이 벌어질지 검토한다.
• 4) 주택 담보 대출 + 신용 대출 + 현금 = 잔금 가능 (리스크 대비)



2) 나에게 적용할 점 찾기

투자든 실거주든 공통으로 적용되는 중요한 원칙은, 저평가되어 있지만 가치 있는 곳에 투자하는 것이다.
여기서 ‘저평가’란 아직 가격이 충분히 오르지 않은 상태를 의미하며, 이는 시세 파악을 통해 확인할 수 있다.

‘가치가 있다’는 말은, 해당 단지가 수요가 많아 사람들이 실제로 살고 싶어 하는 곳임을 뜻한다.
이러한 수요가 있는 단지를 구분하기 위해서는 지역의 분위기를 살펴보는 임장과, 개별 단지를 직접 확인하는 단지 임장이 필요하다.

앞으로는 내가 가진 자본으로 투자 가능한 지역들 중에서, 분위기 임장과 단지 임장을 통해 가장 가치 있는 단지를 찾아보는 과정을 진행해보려 한다.