STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 나는 부동산과 맞벌이한다.
2. 저자 및 출판사: 너바나, 알키
3. 읽은 날짜: 2024.07.14~08.10
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점
STEP2. 책에서 본 것
[1장. 당신은 왜 아직도 부자가 아닌가]
#부자의 관점 #리스크의 계량화 #세금을 낸다 = 수익이 크다
자본주의의 원리를 깨달은 사람은 더 큰 부를 쌓을 것이고, 그 원리를 깨닫지 못한 사람은 계속해서 깨달은 사람이 더 부를 쌓게 도울 것이다. 자본주의는 바다의 밀려오는 파도와 같다. 우리 앞으로 계속 밀려오는 이 파도는 이를 활용해 능동적으로 움직이는 사람에게는 인생을 즐길 수 있는 좋은 서핑의 기회가 될 수 있겠지만, 스스로 헤엄치려고 하지 않는 사람에게는 목숨을 위협할 수 있는 고난이 될 수 있다.
언론과 정부의 말을 있는 그대로 다 믿어 선 안된다. 그들은 서민을 위한 정책이 아닌 자신들의 입장에서 유리한 기사를 내고 정책을 편다.
위험을 뜻하는 영어 단어엔 두 가지가 있다. 리스크와 데인저다. 리스크는 통제 가능한 위험, 데인저는 통제 불가능한 위험을 뜻한다. 투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다. 투자할 때는 무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익까지 계상해보는 과정이 반드시 필요하다.
세금을 낸다는 것은 그만큼의 수익이 있다는 것의 반증이다. 투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것이고 연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기다. 우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다. 부동산 투자로 큰돈을 벌어야겠다고 생각한다면 평소에 증빙자료(세금계산서, 카드매출전표 등)를 꼼꼼히 챙기고, 세금신고만큼은 정당하게 해두자.
[2장. 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템]
#흑자 구조 만들기 #지방 부동산 괜찮나? #싸다는 기준은 사용 가치를 기준으로 생각
본격적으로 투자에 뛰어들었을 때 좋은 수익을 가져올 투자처를 발견하는 것은 물론이거니와 그 물건을 온전히 내 것으로 만드는 과정에서 일어나는 각종 난처한 문제들을 해결하기 위해서는 더 많이 배우고 알아야 하며, 어느 정도의 경험이 쌓여야 한다는 사실을 뼈저리게 느끼게 되었다.
월급쟁이로서 소득을 크게 늘리는 것이 불가능했던 내가 선택한 방법은 지출을 줄이는 것이다. 지출을 줄이고 월급의 50~70%이상을 적금한 결과 1년에 약 2천만원의 투자비를 마련할 수 있었다.
나는 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다. 이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기며 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문이다.
지방 부동산에 투자하는 것은 시기나 물건에 따라 달라진다. 지방 부동산 투자의 장단점이 있다. 장점은 소액으로 투자가능하고 리스크가 크지 않다. 수익률도 더 높은 편이다. 단점은 거리가 멀어 관리가 어렵다는 것이다. 지방 주에서도 선호도가 높은 광역시나 각 도에서 중심이 되는 도시가 있다. 이런 도시들은 그 외곽 주변 도시 인구들의 유입이 꾸준히 이뤄지고 있으므로 지속적으로 수요가 늘어날 확률이 높다. 또 한 기업의 이주 같은 사업장의 이동이나 공장 증설에 따라 인구가 늘어나는 곳도 있다. 이런 지역은 매매가는 오르지 않아도 전세나 월세 수요가 많으므로 임대가가 오른다는 것이 특징이다. 이에 따라 결국 매매가도 동반 상승하게 마련이다.
싸다, 비싸다는 절대적인 가격 기준일 수도 있고 시기에 따라 변하는 상대적인 기준일 수도 있다. 나는 사용 가치를 기준으로 생각하기를 권한다. 아래 네 가지 전략을 좋은 순서로 보면, 2->1->4->3 이다. 다만 나는 부동산을 처음 시작했을 때 제 1전략을 주로 썼고, 그 다음엔 제 4전략을 썼으며, 지금은 주로 제1전략과 2전략을 번갈아 가며 쓰고 있다.
제1전략 : 싸게 사서 싸게 판다.
5천만원 이하의 주택들이다. 월세 기준으로 볼 때 아직 매매가가 전세가 이하인 주택을 매입하면 절대 손해 보지 않는다. 다만 매도 시점을 본인이 정하기 힘들다.
제2전략 : 싸게 사서 비싸게 판다.
절대 싸다고 생각하면서 파는 사람 없고, 비싸다고 생각하면서 사는 사람 없다. 거래는 쌍방이 합리적이라고 생각하는 가격에 이뤄지게 마련이다. 싸게 샀을 경우 이를 오랫동안 보유할 수 있는 체력, 즉 리스크 관리도 필요하다.
제3전략 : 비싸게 사서 싸게 판다.
부동산 투자를 한다는 사람 중에, 물건을 비싼 값에 사는 사람들이 생각보다 많다. 언론이나 주변 사람이 부동산 가격이 미친 듯이 뛴다고 떠들 때, 남들 따라서 투자하는 사람들이다.
제4전략 : 비싸게 사서 비싸게 판다.
제1전략의 투자보다 제4전략의 투자를 즐기는 이들이 많다. 강남 같은 요충지의 부동산을 매입해두고 오래 기다리는 이들이 여기에 속한다. 다만, 상위 계층이 아닌 중산층이 많이 거주하는 지역이라면 그 지역의 집값이 과연 그만한 가치가 있는 것인지는 다시 검토해볼 필요가 있다. 해당 지역 거주민들의 소득, 직장, 교통, 교육 등의 여건을 타 지역의 조건과 비교해보고 이에 합당한 가격인지 살펴봐야 한다. 주관적인 생각이 아닌 객관적인 근거가 중요하다.
[3장. 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법]
#명확한 목표 #공격법(수익 늘리기), 수비법(비용 줄이기) #투자 기준
명확한 목표를 가지고 살아가는 사람은 일상의 노예가 아니라 주도적으로 자시의 인생을 경영하며 보람차고 값진 사람을 살아갈 가능성이 크다.
삶의 목표를 설정하는 방법은
- 구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다. 구체적인 숫자가 들어간 내용으로 기록하는 것이 좋다.
- 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라
- 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라
- 목표를 기한까지 이루기 위해서 선택할 수 있는 수단을 고민하라
- 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라. 당신의 일하는 시간의 가치를 높이기 위해 고민하고 계획하라.
- 실행하고 평가하는 시간을 가져라
- 목표를 달성했다면 반드시 보상하라. 하루 목표를 달성했을 때 나는 일찍 퇴근해서 아이들과 시간을 보내거나 좋아하는 만화나 영화를 보면서 스스로에게 보상을 한다. 매달 목표를 달성했을 때는 묵묵히 내 곁을 지켜주는 가족과 동료들을 위해 좋은 레스토랑에서 함께 식사를 한다. 그리고 매년 번 돈의 10%는 반드시 가족과 추억을 남길 수 있는 여행에 지출한다.
- 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라. 큰 화이트보드를 마련해서 평생 목표와 올해 목표를 기록하라. 그리고 이를 눈에 띄는 곳에 걸어두고 배우자와 자녀에게 이레 대해 이야기하라. 그 내용을 개인 블로그나 활동하는 인터넷 카페 등에 올리는 것도 좋다.
나는 우리 가정의 CEO 이다. 우리 가정을 흑자 기업으로 만들려면 수익을 늘리고 비용을 줄여야 한다. 첫번째로 수익을 늘리기 위해 나는 다음 세가지를 하고 있다.
하나, 가계부를 작성한다.
둘, 월세가 나오는 수익형 부동산을 보유한다.
셋, 시세차익을 얻을 수 있는 부동산을 보유한다.
두 번째 일은 절약, 즉 비용을 줄이는 것이다. 지출하는 금액이 수익보다 많아서는 안 된다. 월급 외 투자로 벌어들인 돈은 재투자하거나 그 수익의 20% 이상은 노후를 위한 자금으로 묶어 둬야 한다.
투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자를 결정하기 전 다음 다섯 가지를 자문하다.
첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 잇는지 가늠할 수 있는가?
둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?
넷째, 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?
[4장. 월급쟁이를 위한 재테크 노하우]
#단계별 투자 공부법 #동료와 함께 #자신만의 기준으로 남들과 다른 길을 간다. #인내심
초보 투자자를 위한 투자 공부법
1단계 : 경제신문 읽기
- 신문 기사 모두를 꼼꼼히 읽을 필요는 없다. 기사 읽는 것이 지루하게 느껴지면 꾸준히 신문을 읽을 습관을 들이기 위해 구체적인 시간 계획을 세워두고 그 시간 동안만 신문을 읽는 것이 효과적일 수 있다.
- 대기업의 동향은 반드시 챙겨라
- 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라.
- 주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라
2단계 : 투자 관련 책 읽기
- 좋은 책을 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽는 것을 추천한다.
- 1단계 통독(글 전체를 읽으면서 좋은 부분에 밑줄을 친다.) / 2단계 필사(밑줄을 쳤던 내용을 종이에 옮겨 적는다.) / 3단계 적용(필사한 내용을 살펴보며 실천할 수 있도록 행동을 정리한다.)
3단계 온라인에서 정보 및 동료 얻기
- 여러 사람들의 투자 후기들을 볼 수 있어 간접적 경험을 통해 여러 아이디어를 얻을 수 있다. 혼자가면 빨리 갈 수 있지만, 함께 가면 멀리 갈 수 있다.
4단계 매주 1회씩 임장하기
5단계 멘토 만나기
부동산 투자는 뒤늦게 흐름에 뛰어들거나 항시 변화를 거듭하는 시장의 흐름을 부인하면서 계속 물건을 갖고 있는 사람은 자산을 잃을 가능성이 크다. 돈은 흔들리지 않고 자신만의 투자 원칙에 따라 투자한 사람에겐 달라붙지만, 많은 사람들이 우후죽순으로 몰릴 땐 쏙 빠져나가는 것 같다. 트렌드에 따라 투자하지 않았다. 자신만의 투자 기준을 가지고 ‘저평가된 부동산’에 투자했다. 그 결과 소위 대작을 낼 수 있었다. 부동산 투자의 가장 좋은 타이밍은 바로 자신의 준비가 완료되었을 때이다. 미래는 그 누구도 예측할 수 없다. 그리고 시장은 항상 상승과 하락을 반복한다. 성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 ‘조급함’이고 기억해야 할 단어는 ‘인내심’이다. 80% 이상 확신을 갖지 못했다면 투자하지 마라. 매도 타이밍도 중요하지만 싸게 사는 것이 무엇보다 중요하다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
1. 나부맞을 1년여 만에 재독을 하였다. 그때 독서후기를 남겨 놓지 않아 그 당시 가졌던 생각을 찾아볼 수 없었지만 재독을 통해서 너바나님의 투자 원칙이 월부에 그대로 녹아 있다고 생각이 들었다. 목실감을 통한 복기, 한달 및 연 계획, 비전보드 등을 통해 목표를 이루기 위해 하루를 충실하고 적극적으로 살아가는 모습의 중요성을 느낄 수 있었다.
2. 투자금을 더 모으기 위해 초기에 수익형 부동산을 통한 월세 수입이 많이 거론되어 놀랐다. 현재 월부는 월세 수입보다 시세차익형 부동산 투자에 더 집중을 하고 있다. 개인의 상황을 고려하여 투자의 방향성을 잡아 초기 투자금이 부족할 경우 수익형 부동산을 통해 투자금을 더 확보할 수도 있겠구나 라는 생각이 들었다. 모든지 절대적인 답은 없다고 생각이 들었다.
3. 투자를 실행할 때 대출이 항상 있는 것을 보고 대출도 레버지리도 잘 활용하였다는 것을 알게 되었다. 무조건 적으로 대출을 거부하기 보다 내가 감당 가능하고 충분한 수익을 낼 수 있다면 레버리지로 삼을 수 있겠다고 생각이 들었다.
4. 투자를 할 때 수익이 얼마인지 수익률이 몇 프로인지 먼저 확인하였는데 이 책에서는 리스크를 먼저 감당가능한지 확인을 하였다. 무엇보다 잃지 않는 투자를 하기 위해서 리스크를 먼저 파악했다고 생각이 들었다.
STEP4. 책에서 적용할 점
1. 내 목표를 공표할 방법을 찾아 기록하고 공유하기
- 내 목표(비전보드)를 코팅하여 붙여놓거나 보드를 사서 기록하거나 방법을 배우자와 상의해서 내 최종 목표와 올해 목표 한달 목표를 세우고 매달 달성하는지 체크를 하기
- 목실감을 통해 하루 목표를 세우고 실천하고 복기를 하여 더 나은 방향으로 성장하기
2. 가계부를 작성하여 소비의 흐름을 파악하고 지출을 줄이는 방법 찾기
- 재테기를 통해 통장을 나누어 놓았기 때문에 통장 월 지출을 쉽게 확인가능한 엑셀 파일을 만들고 월 정산하기
3. 투자를 할 때 리스크를 우선적으로 파악하기
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(P. 238) 자녀에게 쓰는 편지
누군가 너에게 “할 수 없어”라고 말해도
그 말을 모두 믿지 마라.
그게 비록 아빠라고 해도,
꿈이 있다면 세상으로부터 그것을 지켜내야 해.
그 꿈을 이루지 못한 사람들, 그 길을 가보지 않은 사람들은
분명 너에게 “너 또한 할 수 없어”라고 이야기할 거야.
어쩌면 너를 조롱할지도 몰라.
하지만 사랑하는 아들아,
원하는 게 있다면 주저하지 마라
네게’고난’이라는 진흙이 묻었다 해도, 넌 다이아몬드야.
어떤 상황에서든 네가 얼마나 소중한 존재인지 잊지 않기를 바란다.
세상 사람들이 주저할 때, 한 발짝 더 내딛으렴.
넌 행동해서 얻어라. 네가 정말 원한다면.
사랑하는 아빠가
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