20년 넘게 부동산 투자를 해오신 분은 어떤 생각일까? - 아기곰님 오프라인 특강후기 [서킬스]

20년 넘게 부동산 투자를 해오신 분은 어떤 생각일까?

월부에서 아기곰님 특강을 한다는 소식을 듣자마자 오프라인 강의 신청 후 토요일 저녁 오랜만에 월부 강의장에서 강의를 듣고 왔다.

강의장에 도착하여 처음 교안을 받아보았을 때는 좀 의외였다.

나는 아기곰님이 유명한 분인 것은 알았으나 어떤 형태의 강의를 하시는지는 몰랐기에 교안에 펼쳐진 수많은 그래프를 보고는 이런 생각이 들었었다.

‘데이터 분석만으로 부동산 투자에 유의미한 결론을 낼 수 있을까?’

그동안 실제 현장의 분위기, 매물의 가격, 매도자와의 협상만 생각했었는데 이 강의가 나에게 유의미 할까?

하는 생각이 잠시 들었었지만 아기곰님의 강의를 10분 정도만 듣고서 정말 듣기를 잘했다는 생각이 들었다.

아기곰님의 강의는 크게 4가지로 나누어졌다.

• 과거 시장 흐름 분석
• 현재 시장 상황 진단
• 향후 시장 전망
• 지금 상황에서의 투자 전략

기억나는 문장

• 돈은 위로 흐른다.

  • 15만원씩 받은 사람이 집을 사는게 아니라 장사 수완이 좋거나 혁신적 기술을 가진 사람이 집을 살 여력이 생길거야 그 때 집값이 오르는거야 

• 어떤 뉴스를 볼 때 그 지표가 제대로 분석되었는가를 반드시 검증을 해야한다

  • 그걸 내가 직접 해야하는 이유는 내가 내돈으로 투자하는 것이기 때문이다.

• 부동산은 자기 자기 자산을 담아 놓는 그릇이다

| 본것

집값을 움직이는 3요소 : 유동성(통화량), 공급량, 수요 라고 하셨고 그동안 투자공부를 통해 배웠던 항목과는 크게 다르지 않았다.

강사님께서는 특히 과거의 장을 바라보는 시각에 대해서 많이 말씀해주셨는데

보통 시중 금리 때문에 집값이 많이 요동친다는 것으로 알고 있었던 것을 시중에 풀린 유동성 때문에 집값이 더 많이 움직일 것이라고 말씀해주신게 기억에 남는다.

특히 20~21년 코로나 시국에 우리나라 뿐만 아니라 미국 등 전세계에 걸친 유동성 때문에 사이클에서 벗어난 급등장에 대해 설명해주신 것이 인상 깊었다.

입지 > 타이밍의 원칙 

부동산 투자란 단기간에 성패가 나는 투자 항목이 아니므로 10년 이상 장기적으로 바라보는 관점을 권장하셨다.

우리나라 경제가 가장 안좋았던 imf시기에 투자한 사람을 빗대어 imf가 끝나고 완전히 바닥에서 광주 아파트를 산 사람과 imf직전 그나마 호황이었던 시절에 서울을 산 사람의 결론이 얼마나 다르냐는 것을 말씀해주시면서 장기적으로 보면 모두 우상향 하지만 그 중에서도 입지가 가장 중요함을 다시 한번 깨달을 수 있었다.

양극화 (고가/저가주택, 수도권/지방주택 비교)

현재 기준으로 보면 기존에 고가였던 지역과 주택이 그렇지 않은 지역에 비해 압도적으로 빠르고 많이 오르고 있는 추세이므로 그 격차가 점점 심해지고 있다는 것을 알 수 있었다.

전국을 평균으로 보면 매매가가 거의 변동이 없으나 상위 매매가 50개를 기준으로 보면 거의 2.5배 이상 오르고 있다는 것을 보아 정책, 사람들이 변함에 따라 점점 똘똘한 한채에 집중하여 매수하고 있다는 것도 알 수 있었다.

6.27 대출 규제 이후의 거래 양극화

고가 지역의 거래는 줄었지만 물건을 거두는 형태의 거래양상으로 가격은 더 올라가고 있고, 저가 지역은 거래량이 상대적으로 덜 줄었지만 가격은 덜 오른 양상을 보인다.

공급의 문제

착공물량을 통한 향후 3년 간의 공급은 거의 절벽 수준으로 강사님께서는 씨를 뿌리지 않아 매우 걱정되는 수준이라 하신 부분이 기억에 남는다. 

원래는 이 순간 빌라 및 비아파트 건축을 통해 빠르게 공급을 해결해 주는 방법이 있었으나 이마저도 전세사기 이슈로 인해 빌라 공급마저 끊어지며 더 가파르게 공급이 급감하므로 향후 전세가 상승 신호를 잘 보며 투자에 적용할 것을 말씀하셨다.

서울 아파트의 희소성

사실 이 부분은 나도 조금 헷갈리는 부분이었다.

어차피 집을 부수는게 아니므로 공급이 적다는 이유로 왜 전세난에 시달려야 하는 걸까?

강사님께서는 서울을 비롯한 전국의 아파트 수량을 근거로 명쾌하게 해결해주셨다.

일단 서울의 아파트 보급률이 매우 떨어지는 상황(46% 수준)이며 시간이 지남에 따라 그 중에서도 정말 안좋은 주택들을 멸실해야 하는 상황이 올텐데 그것을 공급으로 뒷받침 해주지 못하니 서울 부동산은 그야 말로 안전자산으로써 무조건 우상향 할 수 밖에 없는 자산이라는 것을 확실히 깨달을 수 있었다.

금리.심리.세대

이 부분 또한 생각하지 못했던 부분인데 늘 금리가 오르거나 내리는 것이 집값에 지대한 영향을 끼칠거라 생각했지만 생각보다 미미한 영향이며 우리나라의 고도한 비관심리가 오히려 2022~23년도의 집값 낙폭을 키웠다는 생각이 흥미로웠다.

그 중에서도 연령대 별 주택매수심리 지표부분이 재밌었는데 대한민국의 30대, 50대, 70대를 기준으로 연도별 어떤 심리를 가졌는지 살펴보니 

30대는 항상 집값은 오를 것이라는 생각

50대는 집값은 오르지만 하락장에는 30대보다 훨씬 심한 수준으로 집값이 폭락할 것이라는 생각을 가지고 있는 부분이 흥미로웠다

70대는 지금 이순간에도 집값이 떨어지지 않는다는 생각을 가지고 있었는데 그 이유가 70대는 과도한 대출을 받아 집을 사지 않기 때문에 대출규제가 심리에 영향을 끼치지 않는다는 생각이 정말 재미있었다.

따라서 우리는 30대가 지금 어느 지역의 어떤 단지를 바라보고 있는가? 그리고 50대가 공포에 내놓는 단지들은 어디인가를 집중적으로 보면 되겠다는 생각을 했다.

| 깨달은 것

일단 월부 오리지널이 아닌 특강형태의 부동산 투자 강의를 들은 것이 처음인데

다양한 투자 공부 방식이 있다는 것을 깨달을 수 있었다.

강의에 다양한 지역의 단지 가격이 나오지 않아 강의 자체를 나의 투자로 연결 시키기에는 어려웠지만 

이런저런 부동산 규제정책을 어떤 시각으로 바라보고 

앞으로 흔들리지 않고 단단한 투자자가 되기 위해서 그리고 공부를 위해서 어떤 지표들을 유의 깊에 살펴봐야 할 지 그리고 내 상황에서는 어떤 결정을 해야 할 지 한발자국 더 앞서서 볼 수 있었던 소중한 시간이었던 것 같다.

| 적용할 것

다음주 수요일 유동성 지표 확인할 것 

준공 후 미분양 지표 확인할 것

kb매매지수 확인할 것

→ 아기곰님 강의 자료에 나온 그래프 중 일부는 임장보고서 시세 부분에 넣고 매달 업데이트 할 것