“서울만큼 좋은 곳은 없을까?
판교처럼 생각이 드는 곳은 어디일까?
도대체 어디가, 얼마나 좋은 건지 감이 안 오신 적 있으세요?”
안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
뉴스에서는 맨날
“GTX-B, 트리플 역세권, 3기 최대 규모” 이런 말만 쏟아지는데,
정작 초보 입장에선 이런 생각이 먼저 들죠.
“서울에서 이렇게 먼데. 이게 진짜 서울 외곽보다 좋은 거야?”
“왕숙 청약이 그렇게 중요하다는데,
나랑 무슨 상관인지 모르겠어요.”
그래서 오늘은
‘3기 신도시 중 왜 남양주 왕숙이 유독 많이 언급되는지’
직접 임장을 다녀온 눈으로, 초보 기준에서 천천히 풀어보려고 합니다.
오늘 이야기, 한 줄로 요약하면,
“서울 외곽 구축 대신,
왜 사람들은 왕숙이라는 ‘미래 도시’를 보고 있는가?”
조금만 길게 정리하면요,
1. 왜 3기 신도시 중 남양주 왕숙이 핵심인지
2. 왕숙 1지구 vs 2지구 생활권, 뭐가 다른지
3. 지금까지 진행된 공사·교통·분양가 현황
4. 다산·별내·구리 신축 34평과 가격 비교
5. 초보가 지금부터 무엇을 준비해야 할지
까지,
왕숙을 처음 접하는 분도 끝까지 따라올 수 있게 설명드릴게요.
왜 3기 신도시는 ‘남양주 왕숙’부터 봐야 할까?
남양주 왕숙은 3기 신도시 중 가장 큰 규모입니다.
전체 면적만 약 1,134만㎡, 계획 세대 약 6만 가구, 인구 15만 명 수준으로,
사실상 동북부 미니 광교급 신도시라고 보셔도 됩니다.
특히 왕숙은 단순 “침대 도시”가 아니라,
GTX-B (수도권광역급행철도 B노선)
지하철 9호선 연장(강동·하남·남양주선)
경춘선 신설역(왕숙역, 가칭)
이 한곳에서 만나게 되는 트리플 역세권 신도시예요.
여기에 대규모 자족용지(일자리 부지)와
왕숙천을 따라 조성되는 수변공원, 산업단지까지 묶이면,
서울 도심으로 출퇴근도 가능하면서,
신도시 안에서도 일자리가 돌아가는 구조를 노리고 있는 거죠.
정리하면,
“ 동북부의 새 중심을 통째로 새로 짓는 프로젝트”
라고 보시면 됩니다.
왕숙의 개요. 숫자로 보는 ‘끝판왕 신도시’
위치는 남양주시 진접읍·진건읍 일원
세대수는 약 6만 가구(왕숙1+왕숙2) 계획
입주 시기는 1단계는 2028년부터 입주 시작, 2030~31년 1단계 완료, 전체는 2035년 목표
자세한 구성을 보면,
왕숙1지구는 GTX·9호선·경춘선이 만나는 역세권, 자족·상업·행정 중심
왕숙2지구는 주거 중심, 수변 및 공원과 연계, 다산·양정 신도시와 연결
됩니다.
기존 2기 신도시(위례·미사·검단 등)에서 지적됐던
“일자리 부족”·“교통지옥” 문제를 줄이려고,
교통 대책을 먼저 확정하고 자족용지를 크게 잡은 것이 3기 신도시 전체의 방향입니다.
왕숙1 생활권. ‘GTX 복합 역세권’이 되는 중심부
대표 키워드는 ‘GTX-B, 9호선 연장, 경춘선, 복합역세권, 업무·상업 중심지’ 입니다
왕숙1 한가운데에는
GTX-B + 9호선 연장 + 경춘선이 만나는 왕숙역(가칭) 이 자리 잡습니다.
여기를 둘러싼 28만㎡ 규모 구역에
주거·쇼핑몰·호텔·환승센터가 한 번에 들어가는
“콤팩트 시티”를 계획 중이에요.
임장 가서 느낀 포인트는,
지금은 흙산과 공사차밖에 없지만,
도로 라인, 교량, 철도 선형을 보면
“여기가 미래에 사람·돈·정보가 다 모이겠구나”
하는 동선이 눈에 그려진다는 것입니다.
초보 분들은 꼭 기억하셔야 할 포인트는,
“왕숙1은 출퇴근 + 상권 + 일자리가 겹치는 ‘3 in 1’ 생활권 후보”
라는 점입니다.
왕숙2 생활권. 수변·주거 특화, 다산·양정과 이어지는 확장판
대표 키워드는 ‘수변 주거, 다산·양정 연결, 상대적 조용함, 실거주형 생활권’입니다.
왕숙2는 왕숙천을 따라
주거단지와 공원이 함께 계획된 곳으로,
왕숙2 – 다산 – 양정역세권을 잇는 도로와
연계교통이 별도로 잡혀 있습니다.
실제 임장 동선에서 느낀 점은,
다산·별내의 이미 완성된 신도시를 지나
왕숙2 예정지로 들어가면 갑자기 허허벌판이 나오는데,
지도를 펼쳐보면
“아, 이게 다 한 생활권으로 묶이겠구나” 하는 그림이 그려진다는 것입니다.
왕숙1이 ‘서울 출퇴근·상업 중심’이라면,
왕숙2는 ‘조용한 주거 + 다산·양정 생활권 확장판’에 가깝습니다.
임장 동선과 포인트 정리
제가 실제로 걸어본 동선은 이렇게 잡았습니다.
다산 → 별내 → 왕숙1 → 왕숙2 → 구리
이미 사람이 살고 있는 2기 신도시(다산·별내)와
이제 막 공사가 진행 중인 3기 신도시(왕숙)를
연속해서 비교하기 위해서예요.
지역 / 생활권 | 임장 포인트
|
| 남양주 다산 | 이미 형성된 상권, 별내선(8호선 연장) 개통 효과, 신축 시세 상단 확인 |
| 남양주 별내 | 신축 단지(예: 별내 자이더스타 34평 최근 실거래)와 역세권 프리미엄 체감 |
| 남양주 왕숙1 | GTX·9호선·경춘선 선형, 왕숙역 예정 위치, 자족용지·상업지 배치 |
| 남양주 왕숙2 | 수변 공원 예정 라인, 다산·양정과의 연결도로, 상대적 저밀도 주거 이미지 |
| 구리 | 8호선·경의중앙선 더블 역세권(예: 구리역 롯데캐슬시그니처 34평 분양권 최근 실거래)로 보는 “서울 바로 앞 신축 상단 가격” |
이 동선을 한 번에 돌면,
“지금 다산·별내·구리에서 이미 형성된 가격과
왕숙에서 앞으로 만들어질 미래 가격을
한 줄로 비교”
해볼 수 있습니다.
임장 에피소드. “허허벌판을 보고도 버틸 수 있나요?”
흙먼지와 덤프트럭 사이에서 떠올린 생각
주말 오후, 왕숙1 예정지에 섰을 때였어요.
지도상으로는 “왕숙역 도보권”이라고 표시된 자리인데,
눈앞에는
흙을 쌓아 올린 언덕,
쉴 틈 없이 드나드는 덤프트럭,
멀리서 울리는 굴착기 소리
뿐이었습니다.
그때 옆에 있던 아내가 이런 말을 하더라고요.
구리에 아이들이 좋아하는 음식점이 있어,
점심을 먹으러 가기 전 주변에 주차하고 함께 걸어보던 길이었어요.
“여보, 솔직히…
여기 진짜 도시가 되긴 해?
난는 그냥 지금 눈에 보이는 곳이 더 안심되는데…”
그 말이 너무 이해됐어요.
초보에게는 ‘허허벌판 공사 현장’이 가장 큰 불안 요소거든요.
하지만, 다산으로 다시 넘어와
이미 9~11억에 거래되는 신축 단지들을 보고 나면,
“아, 이 도시들도 다 예전에 허허벌판이었겠구나.”
라는 생각이 자동으로 따라옵니다.
카페에서 들은 실수요자의 한 마디
다산 카페에서 옆자리 대화를 잠깐 들었어요.
“우리는 지금 다산에서 전세 살다가,
왕숙 분양 나오면 실입주 10년 플랜으로 갈아타자.”
초보 투자자는
“왕숙이 싸서 투자할까?”를 고민하지만,
실수요자는 이미
‘다산-왕숙’ 을 한 세트로 보고 10년 그림을 그리는 중이더라고요.
이게 신도시를 볼 때 가져야 할 시야입니다.
왕숙 분양가 vs 주변 신축 34평, 숫자로 보는 기회
1. 왕숙 분양가
최근 왕숙 본청약·사전청약 물량 기준으로 보면,
전용 59㎡ (약 24평) 4억 중반대
전용 74㎡ (약 30평) 5억 중반대
전용 84㎡ (약 34평) 6억 초~중반대
(블록·타입·고층/저층에 따라 차이가 있고, 향후 공급분은 달라질 수 있어요.)
분양가 상한제가 적용돼 인근 시세 대비 낮게 책정되는 대신,
전매제한이 걸려 있고, 입주까지 시간이 필요한 구조죠.
2. 주변 신축 34평대 시세(25년11월 기준)
남양주 다산을 살펴보면,
다산자이아이비플레이스 34평 11.5억 실거래(25년11월)를 보이고 있고,
다산한양수자인리버팰리스 34평 10.3억 실거래(25년11월)를 보이고 있어요.
남양주 별내를 보면,
별내 자이더스타 34평 11.3억 실거래(25년11월)를 보이고 있으며,
구리역 일대를 보면
구리역 롯데캐슬시그니처 34평 분양권(26년3월 입주예정)은
12.3억 실거래(25년11월)를 보였어요.
정확한 최신 시세는
국토교통부 실거래가 시스템, 네이버 부동산 등에서 반드시 다시 확인하셔야 합니다.
여기서 우리가 봐야 할 건
정확한 “숫자 한 자리”가 아니라, 구조적인 가격 간격이에요.
구리역 더블역세권 신축 상단 12억대
다산 신축 8~11억대
별내 신축 8~11억대
왕숙 분양 34평 6억 초~중반대
즉,
서울 바로 앞 구리·2기 신도시와 3기 신도시 초기가
어떻게 가격 계단을 만들지를 미리 보는 게 핵심입니다.
초보 기준으로 보는 왕숙의 ‘진짜 기회’
초보분들이 가장 많이 묻는 질문을 하나로 모으면 이겁니다.
“그래서,
왕숙 청약은 내 인생에서 어떤 선택이 될 수 있을까?”
왕숙이 주는 기회는 크게 세 가지입니다.
1. 서울 도심 30~40분대 출퇴근 가능성
GTX-B, 9호선 연장, 경춘선이 겹치는 역세권 신도시라는 점이죠.
2. 서울 외곽 구축과의 선택지 비교
지금 서울 외곽 끝의 20년 넘은 구축 아파트 34평을 7~8억에 살지,
3~5년을 기다려 왕숙 신축 34평 6억대 분양을 노릴지의 선택입니다.
3. 다산·별내·구리와의 가격·생활권 연동성
이미 자리 잡은 2기 신도시와 한 생활권으로 묶이며,
장기적으로 가격 갭 메우기가 일어날 수 있다는 점입니다.
물론,
입주까지 시간이 길고, 정책·금리·시장 사이클에 따라
변수가 많다는 단점도 분명히 있습니다.
그래서 “무조건 해라/하지 마라”가 아니라,
내 상황과 시간표에 맞는 선택이 필요해요.
지금 당장 초보가 할 수 있는 ‘3가지 액션’
글만 읽고 “와, 좋겠네…” 하고 끝내면 아무 의미가 없죠.
왕숙을 보시면서 지금 당장 할 수 있는 것들을 정리해볼게요.
1. 3기 신도시 공식 홈페이지 + 청약 알리미 신청
3기 신도시 공식 사이트에서 청약 알림 서비스를 신청하면
사전청약·본청약 일정을 3~4개월 전에 안내해 줍니다.
“언제 나오더라…” 하며 기사만 뒤지는 시간을 줄이고,
알림이 올 때마다 한 번씩만 정리해서 보는 패턴을 만들 수 있어요.
2. 내 청약 스펙 점검. ‘왕숙에서 내가 들어갈 수 있는 칸’ 확인
무주택 여부, 세대 구성, 소득·자산 기준을 정리해
일반공급 / 신혼부부 / 생애최초 / 신혼희망타운
중 어디를 노려야 하는지부터 정리해보세요.
초보가 자주 하는 실수는,
“가점이 높으니까 되겠지” 하고 공급 유형 자체를 잘못 선택하는 것입니다.
3. 왕숙 vs 다산·별내·구리 ‘가격 지도’ 만들어보기
엑셀 또는 노트에 이렇게 적어보세요.
(1) 구리역 롯데캐슬, 갈매·구리 신축 34평 매매가 상단
(2) 다산 신축 34평, 별내 신축 34평 매매가
(3) 왕숙 분양 24평/30평/34평 분양가
이렇게 한 줄로 정리해 놓으면,
“내가 왕숙에서 생각하는 적정 분양가 상한선”
에 대한 감이 생깁니다.
그 감이 있어야,
나중에 분양가가 나왔을 때
“싸다/비싸다”를 기사 헤드라인이 아니라
내 기준으로 판단할 수 있어요.
다음 임장 예고 & 같이 나눠보고 싶은 질문
지금까지는
“왜 3기 신도시 중 왕숙을 먼저 봐야 하는지,
그리고 초보는 어디서부터 준비해야 하는지”
를 왕숙 임장을 통해 정리해봤습니다.
다음 편에서는
왕숙 3기 신도시 인근이죠.
계속 언급 드렸던 구리와 남양주를 같이 가보도록 하겠습니다.
왕숙의 교통·입지·분양가를
“같은 눈높이”에서 비교해보려 합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
마지막으로, 여러분께도 질문을 드리고 싶어요.
여러분이라면,
서울 외곽끝 20년 넘은 구축 34평
vs
남양주 왕숙 신축 34평 분양,
어디에 더 마음이 가시나요?
왕숙에 대해 궁금한 점이나,
이미 다산·별내·구리 쪽에서 느끼신 점이 있다면
댓글로 경험을 나눠주세요.
그 이야기를 다음 글에 최대한 녹여볼게요.
