서울 25개구, 경기 주요지역 특징/가격 완벽 정리 _ 서울투자기초반 1주차 강의 후기

안녕하세요..!

5세반 아이 아빠, 3세반 투자자 괭이부리말입니다.

서울투자기초반 1주차 주우이 님의 강의를 듣고 나면

아래 두 가지 질문에 대한 답을 얻으실 수 있습니다..!

1. 내가 특정 지역, 단지에 투자를 하려는 이유
2. 투자 결정 이후 어떤 일이 펼쳐질 것인지

지역별 아파트의 특징

이번 강의에서는 서울 25개구를 크게 강남/강북으로 나눠보고 각 구별로 두드러지는 특징을 살펴볼 수 있었습니다. 그리고 경기권 중 대중교통을 이용하여 강남을 1시간 내로 출퇴근할 수 있는 지역들의 특징을 살펴보았습니다.

각 구의 입지적인 장점, 선호 이유와 향후 실질적인 입지개선을 가져올, 현실화 가능성이 높은 호재들도 짚고 갈 수 있었습니다.

급지별 선호도별 아파트 시세의 흐름

전고점을 뚫고 새 역사를 써가고 있는 단지들, 23년 초 대비 2~30% 올랐지만 아직 전고점 이하인 단지들, 23년 초 대비 10% 내외로 올랐고 전고점 대비 -20% 내외인 단지들..! 급지별, 선호도별 아파트의 시세의 감을 잡아볼 수 있었습니다.

향후 (중장기적) 가격 흐름 예상

양극화, 똘똘한 한 채! 2023년 하반기, 24년 상반기, 25년 3월 이후를 거치며 최근 2년 반의 트렌드처럼 회자되었던 단어입니다. 

그런데, 이런 일은 처음 보는 현상일까요? 지금까지 안 오른 단지는 가치가 없는 것일까요!? 

주우이님의 서울투자기초반 1강을 통해 얻은 가장 큰 인사이트 중 하나가 바로 이것이었는데요. 과거에도 상승장 초기에 양극화 현상이 있었다는 점입니다. 

왜 사람들이 더 좋아하는 단지가 더 많이 올랐을까요? 그건 바로 다른 단지들이 아직 오르고 있지 않은 시기부터 상승을 시작하여(2012년부터 상승 시작), 중간 중간 정책으로 가격이 눌렸을 때마다 다시 또 좋은 자산이 먼저 상승을 시작하면서 상승 시기가 길어지고 폭도 커지기 때문입니다.

하지만 시간의 차이, 오름폭의 차이는 있지만 과거에 비추어보면 상승장이 어느 정도 진행되면서 갭메우기가 일어납니다. 

또, 외곽/경기권 구축은 전세가가 상승함에 따라 매매가가 밀려올라가는 현상이 일어납니다. 

최근 규제 이후 서울 아파트 거래 건의 50% 이상이 9억 이하 저가 구간에서 일어났다는 기사는 기시감을 느끼게 합니다. 

또, 통계 집계 이래 가장 적은 전세 물량과 향후 입주량을 고려할 때 전세가의 상승은 정해진 미래로 보입니다.

현 시장 가치성장투자, 소액투자 전략

가치성장투자는 투자금이 들더라도 사람들이 선호하기 때문에 상승 기간이 길고 상승 폭도 큰 물건을 투자의 우선순위에 놓는 방향성입니다. 

소액투자는 투자금을 줄여 수익률 자체를 높이는데 집중하는 투자인데요, 적은 돈을 빠르게 늘릴 수 있는 장점이 있지만 매도 타이밍을 잘 잡아야 합니다.

수도권 소액투자는 전세가 상승에 매매가가 밀려 올라가기까지 시간이 걸릴 수 있다는 단점이 있습니다(외곽에서도 선호도가 높은 단지가 아님). 

대신 매도 타이밍을 놓치더라도 전세금의 회수를 통해 보유 리스크가 적은 장점이 있습니다.

반면, 지방 소액투자는 지역내 선호도 높은 단지도 매수할 수 있는 장점이 있습니다. 상황이 잘 맞아 떨어지면 상승의 도파민, 수익률이 큰 투자도 가능해 보입니다. 

하지만 매도 타이밍이 짧고 놓치면 역전세가 함께 오기 때문에 투자금이 더 묶일 위험이 있습니다.

투자금이 커질 수록 그에 걸맞는 투자 대상은 한정적인 반면, 투자금이 작아질 수록 더 좋은 투자를 위해 검토할 만한 투자 대상이 많아지기에 투자금이 적은 사람은 할 수 있는 투자 중 최선(최고가 아님)을 위해 시간과 에너지를 더 쏟아야 한다는 점이 깊이 와 닿았습니다.

★★★★★ 내 상황에 대입(적용할 점) ★★★★★

저는 강의를 듣고 ‘제가 할 수 있는 투자’에 대해 생각해 보고, 그 안에서 최선의 투자를 하기 위해 지금 해 두어야 할 행동을 생각해 볼 수 있었습니다.

저는 추가매수 전략과 보유물건 갈아타기 전략의 두 가지를 모두 수치화 하여 판단해 보아야 합니다. 

이걸 위해서는, 추가매수 시 투자금(전세상승분 + 2년 저축액 + 감당가능한 대출)으로 매수가능한 단지의 수준과 보유물건 갈아타기 시 매수가능한 단지의 수준을 정확히 알고 있어야 합니다.

즉, 계속 보유 + 추가 매수 물건 계속 보유시 예상되는 포트폴리오의 장/단점 V 갈아타기를 통한 포트폴리오의 장/단점을 정확히 판단해야 하며(뇌피셜 금지), 

이를 위해서는 3억대~9억대까지의 폭넓은 투자금 안에 들어오는 단지들이 정리가 되어 있어야 합니다. 매달의 변화 속에서 리스트는 계속 업데이트 되어야겠죠?

강의를 듣고 앞으로 제가 해야 할 행동을 알 수 있었습니다.

1. 보유 및 저축 시 정확한 투자금 계산
2. 갈아타기 시 정확한 세후 수익 및 투자금 계산
3. 서울 25개구 및 경기 주요지역 전체 앞마당 만들기
4. 매달 3억~9억대 안에 들어오는 단지들 업데이트

이번에도 좋은 강의해 주신 주우이 멘토님 감사합니다.

독-강-임-투를 지독하게 반복하겠습니다.

말씀주신 것처럼 과정 속에서 일상의 행복을 놓치지 않겠습니다.