[실전32기 윤이나✨️고 빛2나는 여름🍉2었다 레홍] 1강 후기 (저환수원리를 씹어 먹은 레홍)

안녕하세요.

레몬홍차를 즐기는 내면과 외모 모두 우아하고픈 레홍입니다.

강의오프닝은 투자기준을 항상 이야기 해 주시며 

절대적 기준과 함께 현재 시장상황 맞춤형 세부기준을 

유연하게 연결해서 전달해주시는 것을 들으며 항상 이래서 

거인의 어깨가 필요하다는걸 새삼 느낍니다.

월부인이라면 입이 부르트고 닳도록 '저환수원리'를 이야기 해 주시는지만

 매번 새롭게 알게되면서 단단한 나의 머리와 마음을 유연하게

 만들게 되는게 참으로 신기합니다. 

이러면서 점점 날카롭지만 어떤 시장상황이든 

유연한 투자자가 되리라는걸 믿어 의심치 않구요.

그리고 더욱 중요한건 이런 시장에 계속 참여하면서 

지속적으로 내생각과 판단이 맞는지를 강의와 코칭을 

통해 업데이트해야 겠다는걸 이번 강의를 통해 다짐하게 되었습니다.

이번강의를 통해 나의 머리를 깨부수고 한층더 

실력자로 만들어 주신 내용위주로 정리해 보았습니다.

1. 저평가

. 한창 배우는 우리입장에서는 실력이 없기에 

저평가기준을 마음대로 만들수가 없습니다. 

그래서 강의할때 마다 기준이 달라지는것을 

의아해하고 또 한편으로는 불만도 있었구요.

올해 5월 서울 주요급지가 작년 8월 전고점을

넘는 상황이 발생되었고 하위급지까지 상승장이

 되었다는걸 다들 아실것입니다. 

그때는 여전히 전고점대비 하락율이 -20%가 

저평가라는 기준만 아는 우리 입장에서는 전고점 근처에 

있는 단지는 분명 선호도가 높은 누구나 알만한 단지는 

돈이 있어도 사면 안되는것으로 판단했습니다.

이러다가 올해 상반기 또한번의 빅점프로 상위급지

 대부분의 단지들이 전고점에서도 20%까지 상승하는 

시장을 보며 혼란에 빠졌었죠. 

그러면서 투자가능했던 단지도 날아가면서 그럼에도

 -20%를 맹신하다보니 점점 선호도가 떨어지는 단지만 남게 되었구요.

이런과정을 거치면서, 알게된 점은

 전고점이라는건 그 시점 시장의 상황에 따라 기준이

 달라져야 한다는점이였습니다.

 왜냐하면 현재 수도권 시장은 더이상

 하락장은 아닌 상승장 초입이라는 판단에서 입니다.

이런부분을 이번 강의에 담아 그대로 전달해 주시면서, 

저의 생각이 드뎌 튜터님, 멘토님과의 눈높이를 따라가고 

있구나를 느끼며 조금은 자신감이 생겼습니다.

저평가는 절대적 저평가를 판단할 수 있는 

시장은 지나가고 이제는 상대적 저평가 단지를 찾는 시장이 된것입니다. 

그럼에도 아직은 선호단지중 여전히 전고점 이하 단지들이

 남아 있기에 그런 단지를 찾아내고 투자하는게 저희가 해야할 행동이라는 점입니다.

치열하게 앞마당 만들며 전고점 이전 단지중

 선호도 높은 저평가 단지를 찾아보겠습니다.

 앞으로 상승장이 더 펴지게 되면 상대적 저평가 

단지 찾는게 더욱 어려워 지겠지만 

더욱더 공부하고 날카롭게 시장을 바라보겠습니다.

2. 환금성

팔릴때 잘 팔릴수 있는 매물인지가 관건입니다. 

흔히 300세대 이하 저층은 투자하지 말라고 해서 

매임조차 하지 않는경우 많기는 합니다. (저요) 

그렇다면 왜 이런 기준이 생겼는지를 알아야 합니다. 

그리고 이번엔 스스로 생각하며 판단해 보기로 했습니다.

[300세대 이하인경우]

비록 선호도 높은 생활권 내 위치한 단지들의 매매가와 

전세가가 상승하게 되면 300세대 이하도 무조건 

상승해서 결과적으로는 수익을 낼수 있다고 봅니다만 

아래와 같은 리스크가 있습니다.

. 세대수 많은 단지 대비 거래량이 적어 제대로된 

가격을 알기가 어려워 적당한 매수가격을 가늠하기 어렵다

. 보유과정에서 세입자는 대단지먼저 가서 전세를 구하기에 

세입자 맞추기 어려워 보유기간 내내 마음고생하거나 

심지어 전세자금을 돌려줘야 하는경우도 발생할 수있다.

. 거래절벽으로 인해 적당한 시점에 매도가 안될 수있는 가능성이 크다.

[ 1, 2, 3층]

이 또한 300세대와 동일한 이유이긴 합니다만

 그렇다면 4층은 어떨까요? 

가격도 중간층보다는 싸기에 투자자한테는 많이

 매력적인데 좀 찜찜합니다. 

이것은 그간의 투자경험과 그 단지에서 받아들이는 층이 있다고 봅니다

. 대략 15층이하인 경우 4층은 그리 낮은 층이 아니라고 보기에 

저층과 비슷한 가격이라면 충분히 투자해도 되지 않을까 생각하구요.

하지만 주상복합이나 최근 35층 수준의 고층 단지인 

경우는 많이 고민해봐야겠습니다. 

환금성 측면에서도 아주 피하는 층은 아니기에 

그 단지의 층별 시세를 면밀히 판단해서 

그럼에도 싸다면 매수할수도 있을것 같습니다.

물론 300세대 이하중에서도

 택지균질성 좋은곳 선호되는 단지도 있을수 있지만 

동일 투자금일 경우 대단지 선택하고자 합니다.

 그리고 1,2층과 비슷한 가격이라면 4층부터는 매수하겠습니다.ㅋㅋ

3. 수익성

이부분이 가장 어려운것 같은데요.

강의 내용조차 처음엔 이해하기가 좀 어려웠는데

다시 한번 쳐다보니, 이제서야 깨닫게 되었습니다.

그것은 바로 예전 21년도말 대세상승장에서

 공부를 시작하던 시기엔 월부의 유행은 

최소한의 투자금, 최대한의 수익율을 인증하는게

 유능한 투자자임을 증명하고 인증하는 것이였습니다. 

그게 진리인줄 알았습니다.

하지만 매매가 급등올 전세가율이 상대적으로 낮아

 투자금이 많이 들기 시작했고 23년말 전고대비 

-30%까지 급락하더라도 그간 올랐던 매매가로

 인해 투자금범위가 좁혀지지 않았습니다. 

그래서 더 기다려야 하는줄 알았고 수익율 200%라는 

구호와는 멀어서 하면 안되는 투자인줄 알았습니다.

근데 이제야 할겠습니다.

 수익금으로 판단하고 들어가야할 시장과 

수익율을 보고 들어가야할 시장이 따로 있다는 것을요.

즉, 매매가가 급상승한 현재 1,2급지 단지들은 

더이상 저평가도 아니고 전세가율이 낮아 투자금이

 많이 들어가기에 아무리 선호도가 높더라도 언젠가는

 매매가는 상승하더라도 매매가 변동시 하락폭이

 매우 큰 리스크가 있고 저평가가 아니기에 수익금 

또한 높지 않습니다. 

이런경우는 투자하지 말고 전세가율이 오를때 까지 기다려야 합니다.

하지만 좋은 단지는 전세가율이 오르면 

매매가는 다시 또 오르기에 소액투자자들은

접근하기 쉽지 않다는걸 받아들여야 합니다.

그렇다면 수익금을 보고 투자해야할 시기는

 바로 지금, 현재라고 판단됩니다. 

즉 대세상승장 초입이여서 전고점 이하단지라면

 충분히 저평가 되었고 게다가 공급이 없어 전세가가

 슬금슬금 오르고 있기 때문입니다. 

비록 전세가가 좀더 올라 투자금이 덜 들고 

수익률이 높아 질수 있지만 이미 그때는 매매가 또한 

상승하기에 절대적으로 싼구간이 아닐 가능성이 높습니다. 

오히려 첫 투자금이 많이 들수 있지만 

전세금은 2년뒤 돌려받고 투자금회수가 생각보다

 더 빨라질수 있기에 절대적으로

 싼 이 시점에 투자해야 합니다. 

그런다면 수익금은 정말로 많아 질 수 있습니다.

그럼 수익률 투자는 언제냐면, 

금방 이야기한 매매가보다 전세가율이 좀더 빨리 

오를때 조금 기다려주는 시기에 투자하면 투자금과 

수익금은 상대적으로 적은 대신 수익률이 

매우 높게 될 수 있습니다. 

제가 보기엔 3급지부터는 그런 기회가 조만가 올수 있겠다. 

특히 거주수요가 높아 전세가율이 잘 받쳐주는 수지, 부천은 

조만간 기회가 또 오지 않을까..

그때는 너나위님처럼 몇채를 사야지 벼르고 있습니다. ㅎㅎㅎ

저는 이미 똘2채를 가지고 있기에, 

이제는 수익율이 높은 투자를 하고자 합니다. 

그러기 위해서는 시장을 읽어내고 계속 살아남아야 겠죠

4. 원금보존성

지금은 수도권 선호단지들은 24년 11월 전저점

 대비 많이 오른 상황입니다. 

하지만 앞으로의 시장이 다시 출렁일 수 있기에

 내가 보유기간 동안 최악의 경우를 생각해야 

마음이 편할수 있다고 생각합니다.

그 최악은 예전같으면 전세가라고 이야기 했습니다만 

지금은 전세가율이 매우 낮아 

24.11월 전고점을 최악으로 판단한다고 합니다. 

아무리해도 전세가율이 50%인데 그만큼은

 안떨어지겠구나 판단한거지요. 

이것은 믿음의 영역이여서 저도 일단 

받아들이고 마음의 준비를 그렇게 하겠습니다. ㅋ

5. 리스크

뭐..요건 최근 대출규제로 더이상 대출도 어렵고 

전세금 대출도 어려워서 스스로 잔금이 어련운 경우는 

진짜로 계약금을 날릴수 있습니다. 

따라서 취득할때는 무조건 세입자 또는 주전세 매물을 

적극적으로 알아봐야 하것 같습니다. 

그리고 보유하는 과정에서 역전세가 있는데요. 

이부분은 일단 공급이 없고 현재 전세가율이 낮아 더 떨어지긴 

어렵다고 판단됩니다. 물론 인근 공급시점도 면밀히 봐야하것지만요.

이렇게 배운 그대로를 글로 적으면서 다시한번 

저환수원리를 되새기며 한층더 단단단 투자자가

 될 수 있을꺼라 확신하며 이만 정리해 봅니다.