[1단 9하고 1채로 6배 벌조_금융소득종합과세] 내집마련 중급반 1주차 강의 후기

지난 7월 내집마련 기초반 수강 이후 내집마련 두번째 강의인, 중급반 강의를 수강했다.

부동산 공부를 해오면서 근로소득이 절대 자본소득을 넘을 수 없다는 것을 알고, 이제는 정말 집을 사야할 때라고 생각했다.

지난 2024년 최저점을 찍은 이후로 부동산 가격은 점차 상승했고, 더 이상 서울에 내집 후보는 없을거라 생각했다.

지난 7월 내집마련 기초반을 들으면서 그 생각은 보기 좋게 깨졌고, 심지어 매우 많은 단지들이 내 예산안에 들어온다는것을 알았다. 너무나 많은 단지가 나와서 어떤걸 골라야 할지 고민해야 할 정도였다.

내집마련 기초반 강의를 수강할 때 기초반 단톡방에 너나위님이 등장했고, 평소에 궁금했던 것을 물어보았다.

“기초반 강의를 들으니 후보 단지가 너무 많아 졌어요 어떻하죠?”

천명이 넘는 사람들의 질문들 중에 내 질문이 선택될 것 같지 않았지만 너나위님이 대답해 주셨다.

“기초반 강의를 들으면 후보단지가 많아지고, 중급반 강의를 들으면 그 후보단지가 다시 줄어들거에요. 단지 보는 눈을 알려드릴 거거든요.”라고 말이다.

그렇게 시작한 내집마련중급반 강의였다.

1. 대출과 예산

집을 사기 위해서는 먼저 예산과 대출에 대해서 알아야 한다.

나는 기초반을 들으면서 예산과 대출을 모두 안다고 생각했다. 하지만 중급반에 들으니 더 많은 지식이 필요했다.

(1) 예산

예산은 아파트 매매대금이 전부가 아니다.

취득세, 인테리어 비용 등 매매대금에 추가하여 발생하는 중요한 비용들이 많았다.

‘나는 인테리어 안하고 신축살건데?’ 이런 잘못된 생각을 바로 잡아주는 강의였다.

신축에 평수가 큰 경기도 외곽지역보다 왜 서울 집을 사야하는지, 인테리어 비용이 왜 발생할 수 밖에 없는지에 대해 자세히 다뤄졌다.

(2) 대출

예산은 본인이 모은 돈으로만 감당하는 것이 아니다.

국가에서 지원하는 정책대출과 일반대출까지, 감당 가능한 대출을 활용해서 가장 좋은 단지를 매매해야만 한다.

담보대출, 신용대출, 대출금액의 상환방식과 LTV, DTI, DSR 같은 중요한 대출 용어까지 깊게 공부하고 알기 쉽게 복습할 수 있었다.

(3) 내가 살 수 있는 집 값 구하기

이렇게 예산과 대출을 알게 되면 감당 가능한 아파트 예산의 계산이 가능해지고,목표 매수가가 선정된다.

2. 내게 적합한 집 후보 찾기

아파트 목표 매수가가 선정되면 내가 갈 지역을 선택해야한다.

지금 당장은 같은 가격의 아파트일지라도 5년 후, 10년 후에도 같은 가격은 아닐 것이다.

그렇다면 지금 살 수 있는 아파트들 중에 가장 좋은 지역에 있는 아파트를 사야한다.

그것을 가능하게 하는 것이 바로 매수 가능 지역을 선정하고 나에게 맞는 지역을 선택하는 것이었다.

사람들은 자기가 태어난 곳을 좋아하고 그곳이 좋은 곳이라고 생각한다.

그런 생각부터 고쳐잡고 객관적인 ‘좋은’지역의 선정이 필요하다.

서울부터 경기도까지 어떤 지역이 좋은 지역인지 배우고, 내 예산에 맞는 지역을 선택할 수 있었다.

3. 거주-보유 분리

사실 가장 많은 고민을 하게 했던 부분이 거주-보유 분리였다.

어떤 경우에 실거주가 유리하고 어떤 경우에 거주-보유 분리가 유리한지에 대해서 배울 수 있었다.

실거주를 가정하여 찾은 단지와 거주-보유 분리를 가정하여 찾은 단지를 비교하고.

둘 중에 더 좋은 단지를 선택하면 자연스럽게 실거주와 거주-보유 분리 중 어떤 방식으로 내집마련을 할지에 대해 결론이 났다.

지난주는 사실 꽤나 바쁜주였다.

하지만 강의를 모두 수강하고 임장도 가고 단지도 리스트업하고 강의 후기도 쓰고있다.

혼자라면 불가능했을 것들을 나는 지금 하고 있다. 

이번달에도 함께 하는 동료가 있으니 거기에 기대서 힘을 내 본다.