안녕하세요. 열꾸입니다.
실전반 2주차 강의를 들으면서 마지막에 해주신 말이 머리에 계속 남네요
“계속, 계속, 계속 해라, 인생에서 1번은 해야하니깐 지금 해야한다” - 용맘튜터님
느리더라도 내 페이스대로 남과 비교하지말고 계속 해나갈 수 있어야한다고 생각이 많이 들었습니다.
2주차 강의에서 많이 BM할것들과 멘탈을 만져주신 용맘 튜터님 진심으로 감사합니다.
그럼 내가 2주차에서 남겨야 할 것은 무엇일까?
그 지역에 대해서 더 디테일하고 날카롭게 알아가야 한다.
그럴라면 임보와 임장을 연결해야하고, 투자결론을 감이 아니라, 세세하게 뜯어보며 분석할 수 있어야 한다.
→ 사람들이 이 단지를 왜? 찾고,
얼마나 수요를 당기는지 알고
가격을 봐야
투자 결정을 할 수 있다.
사람들의 살고자하는 수요→ 가치
얼마야? → 가격
두 개를 남기기에 임장과 임보를 해내야만 한다.
임장임보에서 남길 3가지
가치판단
지역의 수요는 ㅁ 이다.
선호되는 단지들은 ㅁ 특징이다.
→ 분임과 단임에서 파악
가격판단
가격을 고려한 우선단지는 ㅁ이다.
내 투자금 대비 우선 후보는 ㅁ 이다.
→ 매물임장
행동액션
조건 고려 시 우선순위는 ㅁ이다.
결과를 얻을때까지 과정 무한 반복
→ 과정반복
임장과 임보를 제대로 하려면 절대 과제가 되어서 안된다.
분위기 임장에서 남겨야할 것
- 지역을 보고오는게 아니라, 선호요소와 비선호요소 파악해서 수요적인 면까지 연결해서 생각하기
→ 사람들이 좋아할만한 핵심 가치를 찾아내자.
ex) 언덕과 노후된 빌라가 많으니깐, 연식과 평지, 역세권 수요가 있을 수 있겠군아.
→ 가진것과 없는것을 구분하여 없는것들 중에 우선순위를 파악해보자.
ex) 균질성은 있고, 교통이 약하면, 역세권 vs 상권 체크해보기
단지임장에서 남겨야 할 것
- 모든단지를 가보고, 사람들에게 유의미한 단지를 선별하고 내 투자에 적용할 후보단지 고르기(단지별 핵심가치 및 수요 이유 확인)
→ 단지 밖과 안을 대충보는게 아니라 디테일하게 핵심가치와 연결해서 보기
이를 바탕으로 매물임장 시 무엇을 해야할 지 질문 작성하기
→ 단지 선호도가 이해안될때, 편견을 버리고 왜 수요가 있는지 직접 확인해보기
왜 이단지에서 살아야만 하는이유를 자주 가서 확인하기.
→시세조사 시 신축은 낀평형 보자, 세대수가 크면 단지별구분, 신축옆 준식축단지확인, 단점이뚜렷한거 매물보기
→ 시세지도에서 평형별 전고점하락률 파악해서 시장흐름을 파악해보자.
=> 시세지도와 그룹핑을 통해서 우선순위단지를 파악하고 가격의 왜곡을 찾아내자
단지분석에 남겨야 할 것
단지 분석 장표에 남겨서 투자할 때 의미있는 정보를 담아둬라!!
→ 랜드마크>싸다고생각하는것>투자가능한단지>생활권▲선호도▼>생활권▼선호도▲
매물 임장 잘한다는 것
- 많이보는게 아니라, 분임 단임 때 확인한 선호도 확인/현재 투자 및 앞으로 투자후보 남기기
→ 매물 임장전 준비단계가 필수다
1. 매물에 대한 정보
2. 최근매매,전세 실거래, 매물개수(전세,매매)
3. 전고점 가격, 전고점 찍힌 시점
4. 부사님 질문사항
→ 현재 시장에서 매물임장 하는법
1. 호가에 대한 시장 반응(거래가 되는지 확인)
2. 매매가 조절에 대한 반응(현 시장에서 매도인의 가격조절 가능여부 확인)
3. 협상에 대한 반응(매매가 조절 안되면, 역세권,중층이상 같은 가격물건으로 조율)
4. 전세에 대한 반응(대출 규제로 주인 협조나 세낀 물건이 되는지 )
매물 임장 후 남겨야할 단지&가격
- 최종으로 뽑힌 단지의 가치는 어떠한가(입지, 수요층, 한계, 호재)
- 가격은 어떠한가(매매가, 전고점, 리스크, 결론)
만약 투자를 하지 않고 단지와 가격이 남았따면 복기를 꼭해라
- 복기를 통해 투자성향을 만들어 나가자. 전고점에 도달하는 방향성, 어떤 단지가 더 우선순위가 되는지 등 투자에 대한 생각과 기준을 복기를 통해 진행하자.
→ 단지의 가격을 남겨서 단점이 무엇이고 장점이 무엇이냐에 따라 가격변화가 어떻게 일어나는지 디테일 하게 복기하자.
→ 복기할 때마다 조금씩 업데이트 하면서 투자기준과 성향을 만들어 내자.
(투자금이 바낙나는 시점에 실력을 쌓아나가기 위해서)
비교평가
아실의 그래프와 전고점만 보고 결정하는게 아니라,
정확하게 단지가치를 알고 선별해야한다.
단지 가치와 가격 그리고 상황을 맞춰서 지역내, 지역간 비교평가를 할 수 있어야 한다.
이를 잘하기 위해서 지역내에서는 임장임보를 통해 생활권 선호도와 단지선호도를 파악하고
지역간 비교 시 땅의 차이와 단지 선호도를 파악하여 비교한다.
→ 가치, 가격, 결론을 남겨서 투자 후보를 만들어 내야한다.
가치비슷?>매매비슷?>투자금 순서로 확인하기.
만약 가치도 가격도 다르면?
→ 입지와 연식이 햇갈릴 때는 특징을 다시 따져보고 내 상황에 맞는 선택을 해야한다.
투자하기 위한 행동은?
1. 자금 업데이트(보유현금, 주식 매도 등)
2. 대출업데이트( 감당가능한 대출 , 연저축액 기준확인)
3. 투자후보단지선정(서울과 경기도 편견 버리고 모두 검토)
4. 규제에 대응(리스크 감당가능한지)
→ 그리고 일잘러 부사님께 사고자하는 의지와 디테일한 조건을 맞춰서 물건 매수를 해나가도록 해야한다.
진짜 BM할 내용들도 많고, 멘탈적으로 정신 바짝차려야 겠다는 생각도 하게된 2주차 강의였습니다.
알찬 내용 강의로 만들어 주셔서 진심으로 감사합니다.
남은 기간동안 배운거 그대로 적용 해보도록 하겠습니다.
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