(1) 새롭게 알게 된거나 리마인드 된 것
- 전고점이 없는 시장이 되면 어떡할거냐, 수도권에서 사려고 하는 단지를 가격에만 비교하는게 아니라, 그 가치를 명백하게 알아야 가격을 보고 싼지 안 싼지 알 수 있다.
- 내가 산 단지의 가치를 모르면 아침 하루가 실거래가로 시작해서 실거래가로 끝난다.
- 쉽지 않은게 실전반 디폴트. 나보다 더 잘하는 사람들을 만나는 건 너무 좋은 기회.
- 분임/단임/매임을 미션처럼 보면 연결고리가 안잡힌다. 그래서 맨날 까먹어. 임보도 똑같음
- 실전반 후 분위기임장에 임할 때 : 내가 반드시 그 지역의 선호요소를 파악한다는 마음으로 간다.
- 분위기 임장 때 체크해야 하는 것, 그 지역이 가지고 있는 것 = 핵심가치.
- 학군이 의미가 없으면 초등학교 접근성이 중요하구나.
- 분임 후 생활권 나눌 때, 생활권 별로 해당 생활권이 가진 것과 없는 것을 구분한다. (다음 임보때 BM할것)
- 단지 임장 : 각 단지별로 어떤 수요를 끌어당기고 있는지, 애매한 단지는 애매하게 넘어가면 습관이 되고 계속 모른다. 매물을 보러 가거나, 사람사람에게 물어보거나 꼭 집고 넘어가라. 단점이 너무 눈에 보이는 단지도 아리까리한 마음을 누르지 말고 직접 가봐라.
- 단점의 편견을 우선 버리고, 수요가 있는 이유를 느끼고 와라. : 부사님, 지인, 회사사람등등 많이 물어봐.
- 시세지도 낀평수도 빼먹지 말고 그리고, 시세그룹핑 꼭 하라. → 가격의 왜곡을 찾아내는 과정이기에.
- 현장에서 확인한 (매물임장, 전화임장 후 )것을 단지분석 장표에 꼭 넣어라
- 매물임장을 제대로 하는 사람 : 분임/단임에서 확인한 선호도 최종확인(선호도 상/하 물건을 같이 예약) → 나에게 맞는 후보단지를 남긴다.
- 지금 시장은 매도자도 소극/부사님도 소극/매수자도 주춤→ 매수자인 우리가 적극적으로 헤쳐가서 만들어야 야하는 시장.
- 세낀 물건 전세만기 3개월 넘은물건 (6개월) 찾아야
- 매매가가 조정이 안되면 같은 매매가에 더 좋은 물건으로 추천해달라고 (RR, 역가까운, 중층이상 등)
- 매물임장 후 가치판단 : 입지, 수요층, 한계, 호재
- 매물임장 후 가격판단 : 매매가, 전고, 리스크, 결론
- 투자보류 단지는 단지와 가격 남겨놓고 최소 3~6개월 마다 복기. (매매, 전세가가 변했나)
복기할때 마다 UP GRADE - 내가 선택한 단지를 선택한 이유를 확실히 말할 수 있어야 내 물건을 지킬 수 있다.
- 가치가 비슷하다는 의미 = 선호요소가 같다는 의미
- 비교평가는 가치/가격에 대해 검증하고 투자금까지 검토해서 결론
- 연식이 좋다는 것은 전세운영이 유리하다는것, 입지를 선택한다는 건 장기보유로 매수하는 가격이 중요하고 투자금이 충족되야한다. 앞으로의 투자를 이어나갈 때 나의 저축액과 상황을 고려해서 선택하는 것도 중요.
- 감으로 비교평가를 하다보면 더 많은 단지를 봤을 때 헷갈린다. 한번은 확실히 비교평가를 해 나가야 한다.
- 지역간 비교평가는 가격고정 하고 하면 쉽다. 가격저평가로 그물망에 1차로 거르고 2차로 투자금으로 우선순위
- 각 지역간 생활권 위상을 정리하고 밴드로 묶어서, 가격이 비슷한 애들을 각각 지역의 생활권에서 가져와.
- 땅의 가치가 떨어지면 보완할만한 상품성이 있는지 (연식, 세대수, 학군)
- 5억 투자금이면 4.8억정도 있다고 해야 그자리에서 안잡힌다는 꿀팁 ㅎㅎ
- 업무지구 접근성 : 강남하나만 가지고 있는 것과 주요업무지구 3개를 가지고 있는 것은 수요층 두께 차이 있음
- 입지가 비슷하면 단지 자체가 변하는 것이 훨씬 가격상승이 크다. (리모델링 VS 재개발)
- 투자금은 늘 부족하기 마련이다. 욕심버리고 투자금 안에서 스텝을 밟아나가라.
- 좋은 부사님이란 : 투자자에게 거부감이 없고, 행동력이 있고, 솔루션을 제시해 주는 사장님
- 열심히 하는데 리미트는 없다!
(2) 느낀점
네, 이제까지는 임장을 그냥 하는 사람이었습니다. 임장 자체 행위에 목적이 있었지, 투자까지의 연결고리를 생각하지 않으니 나름 생각한다고 했는데도, 그러지 못햇나 봅니다. 그래서인지 정말 임장이 미션같았고, 고단하기만 했던 것 같습니다. ㅎㅎㅎ
용맘튜터님 수업을 듣고 이제까지 했던 방식의 임장은 잊고, 진짜 투자하려는 사람의 제대로 하는 임장과 임보를 써야겠다 생각했습니다. 사실 예전부터 그렇게 하고 싶었지만 마인드적인 면에서 조언은 많이 들었지만 진짜 구체적으로 어떻게 행동해야 할지 몰라서 많이 헤맸던 것 같습니다.
지역의 핵심가치를 강의에서 강사님들이 알려주는 것을 받아 적는 것이 아닌 아닌 현장에서 내 눈으로 찾고, 그 가치와 연결 시켜서 단지를 골라내고 싶습니다. 그리고 애매하다고 생각하는 단지는 지나치지 않고, 직접 가보거나, 물어보면서 꼭 집고 넘어가겠고, 전화임장도 지금 해왔던 것 보다 다른 결로 더 많이 해야겠다 생각했습니다.
아직 많이 어려워서 튜터님 강의를 듣고 갑자기 비교평가가 마법처럼 잘 해지지 않겠지만, 하나씩 가르쳐 주신대로 끼워보고 맞춰보며 그 안에서 시행착오는 해 나가며 내 것으로 만들도록 해야겠다 생각했습니다.
용맘님의 투자 사례를 들으면 진짜 현장감을 느낄 수있었고, 투자하면서 앞으로 맞이할 고민에 대해서 시뮬레이션 해볼 수있어 흥미로웠습니다. 가격이 깎이지 않으면, 더 좋은 가치의 것을 제안해 달라고 하는 것도 진짜 가치를 아는 투자자만이 생각할 수 있는 것 같습니다. 그리고 노부부에게 5천만원 협상을 이끌어낸 진정성역시, 금액에 집착하며 깎으려고만하는 투자가 아닌, 사람과 사람사이에 관계를 맺음으로 투자도 매듭이 지어진다는 것을 또 배웠습니다.
(다시 태어나도 용맘님 여동생으로 태어나지 못할테니, 용맘님처럼 여동생한테 (없지만) 도움줄 수 있는 투자자가 되겠습니다!!!!)
귀한 가르침 하나하나 꾹꾹 담아주셔서 너무 감사합니다.
사실 강의 들을 시간이 너무 없는 것 같아서 좀 미룰까 생각했는데, 일찍 들어두길 너무나 잘한 것 같습니다. 앞으로 남은 시간동안 용맘튜터님 수업 내용 계속 복습하면서 천천히 적용해나가며 실전반 마무리 잘 하겠습니다.
어렵다. 일단, 하나씩 당장 적용할 수 있는 것부터. 하자.
(3) 적용할 점
- 분임 후 생활권 나눌 때, 생활권 별로 해당 생활권이 가진 것과 없는 것을 구분한다.
- 현장에서 확인한 (매물임장, 전화임장 후 )것을 단지분석 장표에 꼭 넣어라
- 시세지도 낀평수도 빼먹지 말고 그리고, 시세그룹핑 꼭 하라.
- 진짜 수요자로 빙의해서 분임/단임/매임
- 시세지도, 그룹핑→계속 복기할 단지 3개 뽑기
- ONE PAGE양식 잘써먹겠습니다.
- 계속, 계속, 계속 JUST KEEP DOING IT.
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