올해 서울에 2채를 매수했습니다

안녕하세요 도리밍입니다 :)

0호기 매도를 하고 한 달이 좀 넘은

지난 주말 서울의 매수 계약서를 작성했습니다

올해 인천에서 서울로 2채 모두

갈아 끼웠는데요

기억이 휘발되기 전에

대출 규제 상황에서

매도 후 갈아타기 한 실전 투자 경험을

복기해 보려 글을 씁니다

6.27 인천 0호기 매도

6월 14일 매물 내놓기

수익이 크지는 않지만

지난번 서울 투자를 진행하면서

3억 대 투자 가능한 후보 단지들을

많이 추려놓았기 때문에

갈아타기를 결정했습니다

다만, 입주 때맞춘 전세가 낮게 껴져 있어

내년 3월 전세 만기 시점에

실거주자를 타겟으로

일잘러 부사님을 2-3분 정도 찾고

8월 스트레스 dsr 대출 규제가 되기 전까지

매도를 해야 한다 말씀드리면서

매도의 의지를 강하게 보였습니다

6월 27일 매도 결정

매물을 내놓은지 2주 만에

매수자가 2명이 붙었는데요

중도금으로 3억을 원했기에

맞춰줄 수 없었던 1번 매수자를 패스하고

6.27일 규제가 뜬 날

계좌를 안 주면

다른 집을 사겠다는 협박(?)에

못 이기는 척 매도를 결정했습니다

매도에 대한 확신은

작년 9월 대출 규제 직전에

8.31에 매도했던 경험으로

보유한 지역의 특성상

대출 규제 직전까지 차올라야

매수세가 붙는다는 것을 경험했고

수도권의 외곽이기 때문에

매도를 할 수 있을 때 해야 한다는

확신이 있었습니다

욕심을 부릴 수 있었지만

매도한 단지는 실거주자에게만

매도할 수 있기에(월부인이 임장도 안 가요..)

결정을 빨리 내릴 수 있었습니다

또한, 전임을 통해 실거주가 가능한 조건으로

실거래되고 있는 가격 수준을

파악할 수 있어 약간의 네고로

빠르게 매도할 수 있었습니다

매도를 결정할 수 있었던 것은

매수할 후보 단지와 매물이 있었고

압도적으로 좋다는 가치에 대한 확신이 있었습니다

작년 말 투자했을 때 2억 대 투자금이었지만

3억 대까지 골고루 봤기 때문에

후보 리스트가 촤르르 있었던 것이

확신을 가지고 쉽게 결정할 수 있었습니다

8.9 서울 3호기 매수

(매수 단지가 특정될 수 있어 비슷한 단지의 실거래로 대체)

7월 임장지에서 투자 매물 문의

0호기 매도 직전에 봐뒀던 투자 물건이

날아가면서 후보 리스트 내에서

새롭게 물건을 찾았어야 했는데요

7월의 임장지에서

평일에만 볼 수 있던 매물을 보다가

조금 비싼 매물인데 전세가 높게 껴져 있어

부사님께 추천을 받고 보게 되었습니다

세입자는 오래 거주하시길 원했고

집도 잘 보여주시며

협조적인 성향이셨습니다

매수할 경우 이사가 실 필요 없이

오래 거주하시면 된다 말씀드리니

계약 만기 되면 이사 걱정은 없겠다 하시며

가능하면 아이가 졸업할 때까지

연장해서 살고 싶다 말씀하셨습니다

투자하기에 조건이 좋은 매물이었는데요

괜찮으면 코칭까지 바로 가기 위해

미리 매물 문의를 작성하고 나서

물건을 보았습니다

시세보다 높은 전세

세입자 협조적

오랜 거주 희망

매도자도 이런 상황을 알고 있었는지

네고나 잔금일 조정에 대한 협의가

잘되지 않았지만 규제 상황에서

매수세가 붙지 않음을 어필하여

협상의 여지가 약간은 보였습니다

최초 물건을 봤던 부사님이

협상을 적극적으로 해주지 않아

해당 부사님과의 협상은 마무리하고

물건지 부동산과 새롭게 거래하고 싶다

설득하여 네고하고 조건을 조율했는데요

(네고 500해줌....)

하지만 최초 물건을 봤던 부사님께서

매도자에게 직접 연락을 하면서

(훼방을...😭)

네고한 금액과 협상한 조건을

원복하는 상황까지 발생했습니다

이번 투자를 진행하는 과정에서

모든 협상이 실패했지만

매수를 결정했습니다

왜 아무것도 협상이 되지 않았음에도

매수를 했을까요?

1. 해당 지역 압도적인 단지 선호도

이 단지는 해당 생활권에서

신축 랜드마크 급이며 RR의 조합원 매물이었습니다

0호기도 해당 지역의 대장인 랜드마크였는데요

지역의 급지 차이가 크지 않다면

지역 내 선호 단지의 가격 흐름이

빠르게 오는 것도 있지만

결국 매도 후 갈아타야 하는 물건이라면

매도할 때 최선호 단지의 RR 매물은

정말 강력한 선호와 환금성을 자랑한다는 것을

이번 투자로 확실하게 경험했습니다

대장 단지의 특성상

매수의 기회를 오래 주지 않을 수 있는데요

가격이 붙거나 매수세가 오면 날아가기 때문입니다

전세가 높게 껴져 있어

투자금 범위에 들어오면서

세입자가 협조적이며

가격까지 싼 매물은 애초에 찾기 어려우며

RR이기 때문에 싸지 않더라도

매수를 결정했습니다

2. 리스크 관리

이번 투자를 하는 데 있어서

가장 중요하게 생각한 리스크입니다

잃지 않는 투자를 함에 있어서

리스크를 알고 그것을

헷지하는 것이 중요합니다

머리로는 알고 있지만

대부분 리스크를 '안다' 생각하는데요

저 또한 그랬던 것 같습니다

검토했던 2순위 물건은 1순위 물건보다

입지적으로 더 좋은 4급지 구축 대장이었는데요

2순위 물건이 1순위보다

가치가 더 좋지만 1순위로 매물을 투자한 이유는

규제 상황에서 전세를 맞춰야 하는데

매도자가 세입자와의 전세 계약을 협조해 주지 않아

잔금이 안되는 제 상황에서

투자를 하기에 위험하다 판단했습니다

대출 규제의 상황에서는

잔금이 되지 않는 것이

가장 큰 리스크로 판단했습니다

지난 6월에 잔금을 했던 서울 4급지 구축 아파트는

잔금이 됐기에 공급장임에도

투자를 진행했지만

지금의 제 상황에서 잔금이 안되기에

조금 덜 좋더라도 리스크가 적은

매물을 선택했습니다

규제 상황에서는 기간이 남아 있는

세안고 물건이 가장 리스크가 적다 생각했으며

전세가도 높게 껴져있어

더 메리트 있다 생각했습니다

3. '매수' 그 자체가 중요

지난 문정부에서는 규제가 있었음에도

매수 심리가 꺾이지 않아

대세 상승장까지 만들어졌습니다

이번 정부의 규제는 이제 시작이겠지요

시장이 어떻게 될지

누구도 예측할 수 없을 것입니다

가지고 있는 주택을 매도했기 때문에

할 수 있는 최선의 투자를 행하는 것이

중요하다 생각했습니다

매수를 하지 않은 상황에서

더 좋은 단지의 가격이 보합, 하락한다면

가장 베스트 한 상황이겠지만

24년 하반기에 투자하기 정말 좋았던 시기를

복기해 봤을 때

12.3 계엄령으로 매수 심리가

바닥으로 치닫지 않았다면

비슷한 기회가 오지 않을 수 있겠다 생각했습니다

⬇️⬇️계엄령 이후 첫 번째 기회를 잡은 투자⬇️⬇️

https://weolbu.com/s/GBktdKh3UU

예측하지 않고 내가 할 수 있는 것을 한다

빈쓰 튜터님과 얘기를 하면서

계약금을 쏘기 직전까지

고민했던 것 같습니다

매수에 대한 결정은 스스로 하는 것인데

최선의 투자를 함에 있어서

아쉬움이 남을까 걱정했지만

결국 매수를 결정하지 않고

시장이 날아가 조건에 맞는 물건을

찾지 못한다면

최악의 상황이 될 것 같았습니다

매수를 결정하는 데 있어

독서TF 4조 오하 튜터님께서

복기 노트라는 것을 말씀해 주시면서

어떤 결정을 하기에 앞서 망설여진다면

두 가지의 답을 생각해 보면서

노션 같은 곳에 작성하고

나중에 꺼내 본다고 하셨습니다

투자하면 미래의 내가 후회할 것 같은가?

투자 안 했다면 미래의 내가 무슨 생각을 할 것인가?

매수하지 않고 이 물건을 날릴 경우

미래의 내가 후회할 것 같다 생각하고

매수를 결정한 것 같습니다

미래에 더 좋은 매물이 가격이 네고가 되고

더 좋은 조건과 상황이 만들어질지

모르겠습니다

인천의 26평 신축 아파트를 팔고

서울 5급지 33평 신축 아파트를 매수한 것

그 자체만으로 압도적으로 좋은 자산으로

갈아탄 것이라는 판단을 하고

그것을 실행으로 옮겼습니다

정리하자면

매도는

적절한 타이밍에

갈아탈 가치 있는 자산에

확신이 있다면

욕심부리지 않고

일잘러 부사님을 통해 진행하며

매수는

시장 상황에 맞춰

(지금의 시장 상황에서 리스크 관리가 중요)

내가 할 수 있는 잃지 않는

최선의 선택을 한다는 것입니다

이 과정에서 올 초 서울 투자를 하면서

고생했던 경험이 헛되지 않았기에

비교적 수월하게 매수를 결정할 수 있었습니다

오늘 너나위님께서도 말씀하신

행동의 중요성이 많이 와닿았는데요

https://weolbu.com/s/GBYT9BlmWM

지극히 평범한 중소기업 직장인에서

반짝반짝 빛나는 사람들보다

몇 배의 노력을 더 해야 하는

남들보다도 느리고 부족했던 제가

월부의 환경 안에서

얼마나 성장할 수 있고

다른 사람들을 도울 수 있는지 깨닫으면서

이 길에 대한 확신을 얻었습니다

누군가는

더 떨어지면,

돈이 더 생기면 그때,

내 상황이 좀 더 나아지면,

머리 아픈 일이 해결되면,

덜 바빠지면,

덜 더워지면,

이런 날이 올 때까지

그때 시작할 것이라

생각할 수 있습니다

투자를 지속하면서 느낀 가장 중요한 것은

이때면 시작할 수 있겠다 하는

적절한 시기는 오지 않으며

하루하루 충실한 삶을 살아가며

올바른 방향으로 행동하는 것임을 느낍니다

물건의 협상 포인트를 함께 고민해 주시고

검토해 주신 빈쓰 튜터님

제 실력에 비해 많은 돈이 담겼습니다

더 많이 나누고 베풀며

돈그릇을 키워 나가겠습니다

항상 응원해 주셔서 감사드리고 존경합니다

매도 결정함에 있어 도움 주신 보이 멘토님 감사합니다

아는 것을 행동하는데 참 어려움을 많이 느낍니다

올바른 방향, 잃지 않은 투자의 기준 지킬 수 있게

옆에서 도움 주셔서 감사하고 존경합니다

마지막 매수를 결정하는 데 있어

망설일 때 결정을 할 수 있도록

좋은 말씀해 주신 오하 튜터님 감사합니다

뜨거운 여름학기

함께 투자를 응원하고 고민해 주시는

에3반 반원분들 감사합니다

진심으로 축하해 주는

뇌리를 스쳐지나가는 사랑하는 동료들

항상 감사하고 더 많이 베풀겠습니다

함께하면 멀리 감을 느낍니다

뜨거운 여름 고생하는 동료들 응원합니다🩵

❤️긴 글 읽어주셔서 감사합니다❤️

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

🎉🎉 투자를 축하드립니다!

✨투자 후기는 이렇게 쓰면 더 많은 분들이 읽고 도움 받을 수 있어요!

1. 제목에 OO시 OO구 + 아파트 투자 후기 2가지를 포함하면 좋아요.

• 예) 서울시 관악구에 드디어 등기쳤습니다! 월부 입성 1년만에 아파트 투자 후기

2. 본문에 2가지를 포함하면 더 많은 분들이 후기를 읽을 수 있어요.

첫째, ‘아파트 투자 후기’ 라는 말을 자연스럽게 1회 이상 넣어주면 좋아요.

둘째, 내가 월부에서 수강한 강의와 도움 받은 부분을 구체적으로 이야기하면 좋아요.

그럼 이제 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 어서 들려주세요.☺️