대규모 공급 지역과 전세 셋팅에 대한 방법

공급과 투자의 관련
대규모 공급 + 연속된 공급 = 투자 기회
왜 투자 기회이냐?
1. 세대수 만큼 다양한 집주인들이 있고, 집을 파는 사정도 되게 다양함 / 작은 단지보다 큰 단지들이 다양한 사정들이 많고 급매 물건이 출현할 확률이 높음
2. 내가 받고 싶은 금액이 있어도 대단지에서는 내가 원하는 가격을 고수할 수 없음 (경쟁자가 많기 때문에)
3. 입주초기에는 가격이 높게 형성되지 않음 / 그 단지 세대수 만큼 불안정한 시세가 장기화 됨
위와 같은 이유들로 투자의 기회이다.

그렇다면 어떤 기회들을 주는가?
1. 신축 매수의 기회 : 입주 직전 던지는 물건이 나오기 때문 (잔금 리스크를 대비하지 않은 매물들이 나올 수 있음)
2. 2년차 매수 (입주 후 2년된 단지들) : 2년차 물량과 신규 물량이 한꺼번에 나오기 때문
3. 기축 매수 (원래 있던 단지들) : 공급때문에 기존 단지들의 가격이 못 오름

공급이 급감하면서 어떻게 변하는가?
1. 매매가보다 전세가가 더 빠르게 상승함
2. 전세가 회복 후 매매가 회복함
공급이 들어오면서 매매가도 눌리게 되고 매매가보다 전세가가 빠르게 상승할 때 구매
공급이 마무리 되는 시기가 투자하기 좋은 시기다.

광명과 같이 재정비 사업 규모가 클수록 해당 지역은 천지개벽하게 되는데 그런 곳을 잘 봐야 한다.

1. 도로와 같은 도시기반시설이 정비 됨

2. 사람들이 좋아하는 상업 시설이 입점 됨

3. 높아진 집값을 감당할 수 있는 사람들이 유입 됨

위와 같은 이유들로 주변 단지들의 가치가 높아지게 된다.

그러므로 주변 환경이 개선 될 곳인지 확인해 봐야 한다.

단임을 하는 이유는 무엇인가?
1. 단지의 선호도를 알기 위해서이다.

왜 선호도를 알아야하는가?
1. 선호도에 따라서 가격이 먼저, 많이 오르기 때문이다.

지역 간 선호도는 강남 접근성을 봐야하고
지역 내 선호도는 역 접근성 (역세권), 단지 컨디션을 봐야 한다.
단지 컨디션의 비교는 대표적으로 좋은 곳과 덜 좋은 곳을 비교하면 된다. (투자자보다 수요자의 눈으로 비교)

역이랑 가까운데 단지 컨디션이 안좋은 곳 vs 역이랑 멀지만 단지 컨디션은 좋은 곳
300세대 이상이라면 역이랑 가까운 곳이 우선
비슷한 연식이라면 역세권 아파트 시세반응이 더 빠름

단지 선호도를 파악하기 위해서는 역세권, 단지컨디션 2가지 기준으로 파악하자 (복잡하고 어렵게 생각하지 말자)

전세셋팅 노하우
현재 시장에서 임차인의 전세대출이 가능하려면 두가지가 핵심임
1. 전세계약서 작성의 시점 (매도자 일 때)
2. 전세대출 실행의 시점 (매도자 일 때)

월세 만기 물건 셋팅 방법
1. 월세 보증금은 내가 1차 중도금으로 매도인에게 준다 (기존 임차인 퇴거 후 공실을 만드는 것) 

→ 내가 매도자에게 주는 것
2. 신규 임차인 계약 + 입주 (매도자와 전세 계약을 하고 매도자의 소유 상태일 때 입주를 해야 함) 

→ 신규 임차인이 매도자에게 주는 것
3. (검증기간 경과 후) 소유권 이전 : 전세 상품별로 은행에서 검증하는 기간이 다르기 때문에 임차인의 전세 대출이 무엇인지 확인해야 함 (매도자에게 임차인의 전세 대출의 조건이 어떤지 확인 요청)
4. 잔금

매도자 전세계약 셋팅 방법 9.5 / 5.5
1. 매도자가 전세 계약 : 1차 중도금 0.5
2. 매도자 이사 (잔금에 상응하는 금액 지급) : 2차 중도금 3.95
3. 임차인 입주 (매도자가 소유하는 상태에서 입주) : 2차 중도금 5
4. (검증기간 경과 후) 소유권 이전 : 전세 상품별로 은행에서 검증하는 기간이 다르기 때문에 임차인의 전세 대출이 무엇인지 확인해야 함 (매도자에게 임차인의 전세 대출의 조건이 어떤지 확인 요청)
5. 잔금

임차인에게 미리 협조를 구해야 함
"매매 계약이 진행되고 있고, 곧 소유권이 이전 될 예정입니다. 그래서 이용하시려는 전세 대출 상품이 소유권 이전 기간에 제한이 있는지 은행에 확인 부탁드립니다."

매도자
1. 주인전세가 가능한지
2. 새로운 임차인 전세 계약서 작성 + 실행까지 기다려 줄 수 있는지?

임차인
1. 소유권이 변경되는 부득이한 상황임을 설명
2. 전세 대출 상품이 대출 실행 후 얼마의 기간동안 소유권 이전이 없어야 하는지 확인 요청

사장님
1. 현 시점에서 거래를 위한 최선의 과정임을 이야기
2. 설득이 필요없는 사장님을 만나는 것이 중요 (전임, 매임을 통해서 알아가기)