월부가 지향하는 투자에 대한 질문입니다

안녕하세요 오레와나님:) 투자를 할 때 대출을 풀로 받으라는 주변 권유에 헷갈리셨을 것 같아요. 월부에서 추구하는 방식은 "내가 모은 돈 + 임차인의 전세금 = 아파트 매수가격"이 되는 거에요! 즉 쉽게 말하면 나 대신 임차인이 대출을 일으켜서 나에게 무이자로 돈을 빌려줘서 집을 사는 구조라고 보시면 이해가 빠르실 거에요:) 오레와나님이 들었던 대출 풀로 받아서 내가 살 수 있는 가장 좋은 집을 사라! 라는 것은 주택담보대출을 일으켜서 실거주집을 사는 것을 얘기하시는 게 아닐까 싶어요. 월부 방식에서 임차인의 전세금도 대출이기에 우리가 주택담보대출을 받게 되면 임차인이 은행에서 전세대출을 받을 수 없게 됩니다:) 추가로 내가 모은 돈 + 신용대출 + 임차인 전세금으로 투자하려고 하는 분들도 계시는데요. 아파트 시장이 항상 좋을 수는 없어서 갑자기 23년처럼 역전세(전세가격이 떨어져서 전세금 일부를 돌려줘야 하는 상황) 시기가 또 올 수도 있고, 내가 생각했던 것 보다 전세금을 낮게 세팅해야 하는 경우가 종종 생깁니다. 그런 예상 못한 리스크에 대응하기 위해 신용대출은 사용하지 말고 남겨두시는 것이라 보면 됩니다:) 답변이 되셨길 바라요:)

오레와나님 안녕하세요 :) 웨스라고 합니다. 대출을 풀로 받아서 가장 입지 좋은 아파트를 사는 방식과 월부의 전세 레버리지 투자 (소위 말하는 갭투자라고 일단 이해하시면 편합니다)의 차이점이 궁금하신 것 같습니다. 먼저 두 가지의 방식은 큰 틀에서는 비슷한 방향성을 가지고 있습니다. 레버리지를 써서 투자금을 줄여서 소유권을 얻고, 시간이 감에 따라 수익을 올리는 방식인데요. 다만 레버리지의 종류가 다르다고 보시면 될 것 같아요. 대출 받을 경우 이자를 내야하지만 전세금을 레버리지로 쓸 경우 무이자 대출이 되는 셈이거든요. 전세금에 대해서는 이자를 내지 않으니까요. 또한 전세 셋팅하는 방식으로 투자할 경우 투자자의 DSR을 잡아먹지 않기 때문에 여러 채 투자가 가능합니다. 이렇게 여러채 투자할 경우 각 투자물건에서 전세금을 올려받는 방식으로 현금흐름이 만들어지게 됩니다. 따라서 대출받아서 매수하는 경우 보다 현금흐름 '시스템' 만들기에 적합한 면이 있습니다.

오레와나님 안녕하세요. 월부방식의 감당가능한 선에서 전세레버리지 투자를 하는 방법과 대출을 풀로 받아 매수하는 방법 사이에서 혼돈이 있으신 것 같아요! 앞에서 추월차선대디님과 웨스님께서 설명을 잘 해주신 것 같아 조금만 덧붙여보겠습니다. 월부방식의 전세레버리지 투자의 가장 큰 특징은 매매-전세 차익으로 집을 매수하여 '다주택 포지션'으로 가면서 전세가격의 상승으로 2년마다 올려받는 전세가 만큼의 현금흐름을 내는 것입니다. 추가적으로 수익이 난 자산을 매도하여 현금을 확보할 수 있고요. 그래서 월급 이외에도 현금이 계속 생기면서 그 돈으로 재투자를 할 수도 있고, 더 많은 소비를 할 수도 있고, 퇴직을 하고도 현금흐름이 생기기 때문에 생활을 이어나갈 수 있습니다. 다만 똘똘한 한채보다는 매매가 상승이 늦을 수 있습니다. 대출을 풀로 받아 매수하는 방법은 보통 '똘똘한 한채' 내집 마련이 초점입니다. 최근 강남3구가 먼저 전고점을 뚫고 가격이 상승했듯이 가치가 높은 자산일 수록 먼저 오르기 때문에 가치가 상대적으로 더 낮은 자산보다 빠른 가격상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 이런 경우에는 자산 가격이 올라갔음에도 나는 계속해서 대출금을 상환해야한다는 점, 집을 팔고 다른 지역으로 이사가지 않는 이상 내 생활수준이 좋아지지 않는 다는 점, 그리고 지금과 같이 가격이 오른 자산을 샀을 경우 내가 산 가격보다 더 떨어지거나 가격이 올라가지 않을 수도 있다는 점을 주의하셔야 합니다. 각자의 상황에 따라 본인에게 더 적합한 방법이 다르기 때문에 장단점을 충분히 고민해보시고 결정하셨으면 좋겠습니다!