안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.

23년 3월 열반기초반 수강을 시작으로 25년 9월 1호기 가계약금을 넣기까지, 

2년 6개월이 걸렸습니다.

저와 비슷한 시기에 시작해서 이 때까지, 

월부의 끈을 놓지 않은 분들 중에서 투자하지 못한 분은 

몇 안되는 걸로 알고 있습니다.

그만큼 저 같은 월부 대표 느림보 거북이도 포기하지 않고 꾸준히 문을 두드리면, 

투자할 수 있다는 것을 여러분들과 공유하고 싶어 용기 내어 경험담을 적습니다.

이미 많은 선배 동료분들의 훌륭한 성공담이 많지만, 

그럼에도 제 미약한 경험담이 1호기 투자가 늦어지고 있는 누군가에게 

작게나마 힘이 될 수 있다면 큰 기쁨이겠습니다.

이 글의 제목, 어디서 본 듯한 제목 아니신가요?

부단한 노력으로 하락장에서 상급지 갈아타기의 진수를 보여주신 

서킬스 선배님의 후기 제목을 차용하였습니다.

https://weolbu.com/s/JcWifdpoRa

수원에서 2급로 갈아타신 결과도 너무나 훌륭하지만, 

제 마음을 울린 건 아래 문구였습니다.

이 구절을 읽는데 온몸에 소름이 돋더라고요.

6개월 동안 330여개의 매물 보고,

계약금 보낸 날에도, 여느 때처럼 임장지 매임을 하고, 

임장보고서를 썼다는 것이 참 대단했습니다.

그러고나서 한참을 펑펑 울었다는 말씀에

모든 걸 쏟아부은 사람만이 느낄 수 있는 벅찬 감정이 아니었을까?

이런 게 바로 ‘그릿’이 아닐까? 하는 생각이 들었습니다.

이 후기에서 깊은 감동과 영감을 받을 수 있었습니다.

1. 웨클님, 오른쪽이 아니라 왼쪽이에요.(feat. 투자코칭)

월부를 시작할 당시 육아휴직 2년차였습니다.

 수입이 확 줄어든 탓에, 종잣돈은 부족한데, 시간은 많았습니다.

그래서 남들보다 임장과 임보에 시간을 갈아넣을 수 있었습니다. 

아이들 학교 보내고 임장 가거나, 그렇지 않은 날에는 카페로 출근해서 임보 쓰고, 

애들 하교 후에도 간식 차려주고, 학원 보내고 또 임보를 썼습니다. 

24년 6월까지 앞마당이 11개였는데,

 ‘난 투자금이 부족하니까, 더 모일 때까지 우선 실력을 쌓자’며 

투자를 미뤘습니다.

 그 사이에 동료들은 본인의 투자금에 맞게, 지방이든 수도권이든

 하나 둘 1호기를 했다는 소식이 들려왔습니다.

그럼에도 난 아직 때가 아니라며 애써 다독였던 것 같습니다. 

그러던 중에 24년 7월 지방투자실전반을 할 당시, 

뚜또님께 첫 투자코칭을 받게 되었습니다. 

튜터님은 가지고 있는 0호기를 매도하고 가진 돈 보태서

 서울 4급지 20평대를 보라고 투자 방향성을 잡아주셨습니다.

지방 소액투자만 바라보던 제게 완전히 다른 길을 제시해주셨습니다.

0호기는 지난 16년, 결혼 3년차 때 무지성(?)으로 

평당 950만원으로 분양 받은 우리 첫 집이었습니다. 

24년 7월 당시 전고점보다 30% 떨어진 가격이었기 때문에 

너무 싼 것 같아서 팔 생각을 못하고 있었습니다. 

땅의 가치가 매우 부족한 곳이라서 지방처럼 봐야 했지만, 

(연식 가치가 있을 때 팔아야 하는)

그런 생각을 못했습니다. 

하지만 튜터님은 

 

“지방 중소도시는 나중에도 충분히 투자 할 수 있어요. 

하지만, 지금 서울은 아직 싸요. 기회가 있을 때 들어가야 해요.” 

 

이때도 마/성/광 같은 2급지는 투자 기회가 거의 닫혔고, 

3급지도 상위 생활권, 선호 단지는 많이 오른 때였습니다. 

서울 4급지 20평대는 투자금 2억대 초중반으로 가능했습니다.

(와아… 좋은 시절)

2. 과감히 결단하고 행동하라.(feat. 해보기나 했어?)

24년 7월 지투실전반을 마치고, 8월부터 서울 앞마당 만들기에 나섰습니다. 

12월까지 서울 앞마당 부지런히 만들고, 동시에 0호기도 매도하고, 

25년 초에 투자하는 게 좋겠다는 게 튜터님의 조언이었습니다. 

당시 저는 0호기를 전세 주고, 아내 직장 근처에서 전세를 살고 있었습니다.

세입자 들인 지 6개월도 안되어서 매도한다고, 집 보여달라고 부탁하기가 

되게 죄송스럽고 부대꼈습니다. 

그렇게 12월까지 시간을 흘려 보냈습니다. 

12월이 되어서야 세입자께 사정을 말씀 드렸고, 

의외로 흔쾌히 허락해주셔서 집을 내놓게 되었습니다. 

세입자 눈치를 너무 봤고 세입자는 받아들였을 수도 있는데, 

지레 짐작으로 머뭇거린 탓입니다. 

세입자의 의중을 묻는 시도, 과감한 행동 없이, 

골든 타임을 흘려보낸 것에 아쉬움이 남습니다.

3. 떠나버린 좋은 시기

신투기 들으며 구성남을 임장 중이었는데요.

 느닷없이 12.3 비상계엄이 터지고 정국이 혼란에 빠지고, 

부동산 시장에도 불안 심리가 커져 가는 게 느껴졌습니다. 

이듬해 2월까지 겨울 내내 4급지는 오를 기미가 보이지 않고, 

오히려 가격이 약간 빠지고 있었던 것 같습니다. 

지나고 보면 그때가 기회였는데,

그땐 몰랐습니다.

 4. 욕심을 제어하라.(feat. 매수는 기술, 매도는 예술)

세낀 0호기 매도 과정은 쉽지 않았습니다. 

신혼부부 세입자였는데, 주말엔 집에 잘 안계셨고, 주로 평일에 보는데, 

이마저도 세입자에게 죄진냥 미안했고, 부탁하는 입장에 처하니 

마음이 많이 부대꼈습니다. 

더 큰 문제는 매도가에 미련을 못버리고, 갈팡질팡 했다는 점입니다. 

처음 두 세달 간은 희망 매도가만 고집했더니 

집 보러 오는 사람이 한 명도 없었습니다. 

그러다 우리 단지 중층 이상에서 가장 저렴한 가격으로 내리자,

한 두 팀 집을 보러 왔고, 2월 말에 드디어 매수자가 붙었습니다. 

몇 백 절충해서 가격 합의를 했는데, 

그때부터 주저함, 망설임이 저를 붙잡았습니다. 

아내는 매수자 붙었을 때 얼른 팔고 다음 스텝으로 넘어가자고 했습니다. 

하지만 저는 그날 잠이 오지 않았습니다. 가격이 못내 아쉬웠습니다. 

다음 날 아침 부사님께 매물 거두고 가격 조금 높여서 다시 올리겠다고 문자를 보냈습니다. 

저의 얄팍한 욕심 때문에

결국 3개월 뒤에 2천만 원이나 낮은 가격에 팔게 되었습니다. 

제가 놓친 가격은 여전히 25년 한 해, 그 단지의 최고가입니다.

5. 바보야, 본질은 규제가 아니야.

그렇게 5월 마지막 날 매도 가계약금이 들어오고, 

6월부터 서울 4급지 매임에 집중했습니다. 

이전에 무슨 일이 있었냐면…

이른바 ‘오쏘공’ 여파로, 서울 1급지가 미친 듯이 뛰고, 2급지 3급지까지 불똥이 튀어

 서울이 그야말로 ‘불장’이 되어 버렸습니다.

 4급지도 상위 생활권 선호 단지는 호가가 무섭게 오르고 있었습니다.

상황은 녹록지 않게 흘러 갔지만,

강의에서 배운 대로 내 투자금에서 3~5천만 원 높게 범위를 정하고,

 좋은 생활권부터 위에서부터 보며 내려왔습니다. 

거의 매일을 서울3,4급지, 경기도4급지 앞마당을 엑셀로 시세 정리하고, 

점심 시간에, 퇴근 후 회사 앞 스벅에서 전화임장 했습니다. 

매임 잡히면 퇴근 후, 주말에 매물임장을 나갔습니다. 

조건부전세대출 규제가 있었기 때문에, 

세안고, 주인전세, 만기 얼마 안남은 월세 물건을 위주로 봤습니다.

6월말, 매임 다닌 지 한 달이 채 안되어서 

4급지 A단지 준구축 20평대 세안고가 눈에 들어왔습니다. 

일요일에 매임을 했고, 부사님께 1천 만원 깎아주시면 매수하겠다고 얘기하고 돌아왔습니다. 

왠지 투자할 것만 같았습니다. 

돌아오는 차 안에서 월부에서 고군분투한 2년 넘는 시간이 주마등처럼 스쳐 지나갔습니다. 

서킬스님이 돌아오는 차 안에서 펑펑 울었다고 하신 감정을 

어렴풋 저도 느끼고 있었습니다. 감정이 벅차올랐습니다. 

아내에게도 거의 다 온 것 같다고 얘기했습니다.

다음날 부사님께 연락이 왔습니다. 

“웨클님, 내가 1천만 원 어렵게 깎았어... 계좌번호 드려요?”

 

저는 또 고민이 깊어졌습니다. 머뭇거리고 있었습니다.

마음 한 켠에 이게 맞나 싶은 생각, 이렇게 빨리 찾는다고? 

곧 대출규제가 나온다던데 더 조정되지 않을까?

7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계 규제 시행이 예정되어 있어서

 매수세가 감소할 것이라는 얘기를 들었습니다.

‘오쏘공’ 이후로 서울 시장이 너무 많이 과열되었으니, 

집값이 조금 조정되지 않을까 생각했습니다.

그보다 일주일 전에 보고 온 

4급지 B단지 신축 20평대 주인전세 물건도 4층이지만, 

매매가가 매우 쌌기 때문에 투자금 범위에 들어오는 상황이어서, 

두 단지를 최종 후보로 손에 쥐고 있었습니다.

하지만, 저는 두 물건 모두 보류 시킵니다. 

그리고 며칠 뒤...

6.27 부동산 대책이 터집니다. 

그 때 저는 속으로 ‘그래... 잘 참았어... 그때 안 사길 잘했어...‘

‘예상대로 조정기가 올 거야…’

그런데, 

최종 후보 두 집은 일주일도 안 되어 팔렸습니다. 

대출 규제가 터져도, 살 사람는 사고, 싼 집은 팔렸습니다. 

그때 규제가 본질이 아니라는 걸 알았습니다. 

당연한 얘기지만, 본질은 ’가치‘와 ’가격‘이었습니다. 

제가 본 A,B 두 물건 모두 가치 대비 가격이 쌌기 때문에, 

규제가 어떻든 거래가 된 것입니다. 

더구나, 적정한 전세보증금의 세안고, 주인전세 물건이라면요.

6. 넓게 보세요.(feat. 매물코칭)

결과적으로 A단지, B단지 모두 투자를 못했지만, 

약 일주일 전에 조금 더 가치 있다고 느낀 A단지에 대해 매물코칭을 받았습니다. 

OK 싸인은 나지 않았습니다. 

줴러미 튜터님은 A단지도 가치 있지만, 3.n억 투자금이면 

OO구 선호 생활권에서 구축 30평대를 중점적으로 보는 게 좋다고 말씀해주셨습니다. 

30평대 매물 털기를 충분히 해봐야,

후회가 남지 않는다고 말씀하셨습니다. 

투자금에는 잘 안 들어오는 것 같아서 마음이 어려웠던 

30평대를 더 찾아보려고 노력했습니다.

7. 부동산 임장은 기세다.

6.27 대책 이후로 잠시 거래량은 추줌했고, 가격 상승세는 둔화됐지만, 

여전히 서울은 4급지까지 오름세는 분명했습니다. 

매일 시세 정리하고, 전임, 매임의 연속이었습니다. 

8월이 넘어가니 거래량도 늘고, 호가도 슬금슬금 달아나는 게 느껴졌습니다.

 답답한 마음에 앞마당도 아닌, 신도림에 분임과 단임도 다녀왔습니다. 

혹시나 투자 후보가 있지 않을까 해서요. 

하루는 토요일 날 잡고, 동대문구 답십리-전농-용두-제기동으로 

부동산 워크인도 다녀왔습니다. 

투자 후보 단지들의 모든 부동산에 들어가서, 

“제 투자금은 3.n인데, 네이버 호가는 이렇더라고요. 더 좋은 물건 있을까요?”

한 50군데는 다녔나 봅니다. 이때 느낀 건, ’부동산 임장은 기세다.‘ 

기세로 밀어붙이니, 처음엔 어색했다가도 나중엔 당당한 소비자 입장에서 

어필하고 있는 제 자신을 발견할 수 있었습니다. 

하지만 결과는... 아무 데도 연락 온 데는 없었습니다. 

신도림이든, 동대문이든, 호가가 달아나버린 뒤였습니다.

8. 아내 앞에서 울다.

시간은 흐르고, 호가는 오르고, 

1호기는 아직 손에 잡힐 듯 잡히지 않던, 8월말 어느날 부서 회식이 있었습니다. 

동료들과 술도 한잔 하고, 밤늦게 집에 돌아오는데, 

버스 안에서 한 노래만 무한 반복 들었던 것 같습니다. 

그러고 집에 와서, 아내 앞에서 울었습니다. 

결혼 11년 만에 처음 운 것 같습니다. 

아내에게 마음이 힘들다 불안하다…그리고 미안하다고 했습니다.

쥐고 있는 현금이 조금씩 녹고 있는 것 같았습니다. 

9. 집 안보고 사도 되나요?

9월이 되었는데, 4급지 OO구에 중층 이상인데, 

호가보다 4천만 원 정도 싼 물건이 계속 남아 있었습니다. 

세입자가 살고 있는데 집을 절대 보여주지 않는다고... 

만기가 1년 이상 남은 물건이었습니다. 대신 사진 여러 장을 보내주셨는데...

작은 방 바닥이 모서리가 거뭇거뭇 한 거예요. 

부사님은 가구가 있던 자리인데 너무 벽에 딱 붙여놔서 

환기가 안되어서 그렇다고... 누수는 아니라고 하셨습니다. 

그래도 뭔가 찝찝했지만...

 ’강의에서는 분명 집은 보고 사야 한다고 했는데…'

‘그래도 너무 싸잖아…’

 ’세입자 새로 맞출 때는 나중 일인데 그때 어떻게 대응할 수 있지 않을까?‘

라고 생각했습니다.

 기준과 원칙이 흔들리고 있었습니다. 

고민 끝에 리스크를 감내하기로 결정하고, 부사님께 말씀드렸습니다.

 “집도 못보는데 1천 만원만 깎아주면 가계약금 쏘겠다고” 

부사님은 펄쩍 뛰며 이미 충분히 싸고, 가격 협상이 몇 번 들어왔는데,

 매도자가 절대 안된다고 했다며 일언지하에 거절했습니다. 

너무 딱 잘라 말해서, 어떻게 하지? 고민하던 차에, 

혹시 몰라, 월부 부동산 QnA에

 ’집 안보고 사도 되나요?‘를 검색했는데...

순간 제가 쓴 글인 줄 알았습니다.

제가 보고 있는 집을 몇 주 전에 월부인 누군가 보고 

똑같은 고민 글을 적어주셨더라고요.

여러 선배님들이 답글을 달아주셨고, 

하나 같이 집은 보고 사야 한다며 매수를 만류하는 내용이었습니다. 

신의 계시라고 생각했습니다.

다음날 부사님께 “안 깎아주셔서 저도 매수 못하겠다”고 말씀 드렸는데... 

곧 문자가 왔습니다.

아니, 집 주인이 절대 안 깎아준다면서요.... 

어떻게 바로 말이 바뀝니까?

매수자는 급했던 거고, 오랜 시간 많은 매수자 붙었지만, 

누구도 리스크를 짊어지지 않은 거였어요.

이 얘기를 나중에 동료에게 했는데 이렇게 말씀하시더라요.

 

“웨클님, 만약에 저 집 안 보고 사면, 발 뻗고 잘 수 있을 것 같아요?”

 

“투자하고 발 뻗고 잘 수 있어야 해요.”

아찔했습니다. 1천만 원 네고 되면, 바로 달려가려고 했거든요. 

기준과 원칙을 지키는 게 얼마나 중요한지 느낀 순간이었습니다.

10. 드디어 매수, 그리고 10.15 대책(feat. 4급지도 토허제로 묶다니요?)

며칠 뒤 유심히 보고 있던 4급지 2000년대 준구축 C단지 

부사님께 연락이 왔습니다. 

“웨클님, OO동 OO호 오늘 X.X억에 전세계약 했대. 

집 상태 좋아요. 거실 확장 됐고, 올수리야.”

계약갱신청구권을 쓴 세입자가 플러스 2년을 다 못채우고, 

사정상 중도에 나가길 원하는 집이었습니다.

 전세보증금이 낮게 껴있어서 투자금 범위에 들어오지 않았는데,

 현 시세 대로 새로운 세입자를 맞춘 겁니다. 

그날 조퇴를 하고 달려갔습니다.

 20평대 로얄동에, 중층 남향이었고, 00년대식이었지만, 

딱히 손 볼 데 없는 올수리였습니다. 

하지만 제 투자금에 2천만 원 오버된 금액이었습니다. 

“부사님 2천만 원 깎아주시면 가계약금 쏠게요.

 왜냐하면....(블라블라)” 

나름의 논리로 여러 번 통첩을 보냈습니다. 

잘 안 통하는 듯하여, “부사님, 저는 이 호가로는 매수 못해요.

 제 물건이 아닌가 봐요. 오늘은 이만 돌아갈게요.” 

말은 결연했지만, 심장은 뛰고 있었습니다.

집으로 돌아가는 지하철 안에서 부사님께 전화가 왔습니다. 

"1천5백만원 내려서 계약한대요. 나도 더 이상은 못해요.“ 

그렇게 가계약금을 보냈습니다.

특이점은, 9월 9일 가계약 했는데, 

10월 28일 새로운 세입자 잔금 및 입주 이후, 

10월 29일에 정식 계약서를 쓰는 일정이었습니다. 

이유는 매도자와 전세계약은 했는데, 

잔금(입주) 전에 집 주인의 변동이 생기는 걸 

세입자가 원치 않는다는 거였습니다. 

그러던 와중에 10.15 대책의 전운이 감돌기 시작했습니다. 

서울 전역이 토허제로 묶이네마네 카더라가 난무하던 날, 

부사님께 말씀 드렸습니다. 

”부사님, 내일 오전에 부동산 대책 나올 텐데, 

OO구도 토허제로 묶이면 그날 바로 계약서 쓰자고 말씀해주세요.

세입자께도 양해 구해주시고요."

다음 날 오전 11시, 서울 전역이 토허제로 묶였고, 

부랴부랴 당일에 계약서를 썼습니다. 

그렇게 서울 투자 막차를 타게 되었습니다.

11. 이번 투자를 복기하면서...

자모님께서 강의에서

 ‘내가 한 투자의 근거를 가져야 한다’고 말씀하셨습니다. 

그래야 오래 보유할 수 있는 힘이 생긴다고요. 

나는 투자의 근거를 가지고 있는가?

1) 강남/서초/송파의 170만 일자리 배후 주거지 → 직장 수요 확인

2) 강남과의 물리적 거리 10km 이내, 

지하철 2호선 이용 강남접근성 30분 이내 → 위치 그 자체와 교통 수요 확인

3) 지역 내 선호 초등학교/중학교 배정, 초등학교 도보 10분 이내 → 학군 수요 확인

4) 지역 내 가장 밀도 높은 아파트 균질성, 유해환경 없음, 거주지 상권 인접 → 환경 수요 확인

5) 전고점 이하인가? Yes → 비싸지 않은 가격 확인

6) 전세가가 꾸준히 우상향 하는가? Yes → 실거주 가치와 전세가 상승분 기대 확인

7) 역전세 대비가 가능한가? Yes → 향후 공급량 태부족, 

전세가 전고점 6억까지 찍었던 단지로서, 통화량(물가상승률) 등을 감안했을 때 

고평가된 전세가가 아님을 확인

8) 향후 무슨 일이 벌어질지 아는가? 감당 가능한가? Yes → 

전고점 아래여서 만약 하락장이 온다고 해도 매매가 하락폭이 적을 것임을 확인

9) 투자금으로 할 수 있는 최선의 선택인가? Yes...? → 

100일간 3급지 두 곳, 4급지 4곳, 4.5급지 1곳을 

전수조사와 비교평가 하며, 전임, 매임으로 확인

저/환/수/원/리와 더불어 위와 같은 근거를 가지고 투자했습니다.

손품 발품으로 알게 된 가치는 반드시 제 가격을 찾아갈 것입니다.

투자한 곳은 지난 겨울 혼자서 임장하고, 

임보 쓰면서 앞마당으로 만든 곳입니다. 

제 발로 걷고, 제 눈으로 보고, 제 귀로 들은 것들을 믿습니다.

이번 투자를 통해, ‘행동’의 중요성을 절실히 느꼈습니다. 

결국엔 많이 시도하는 사람이 이기는 게임입니다. 

더불어 앞마당 많은 사람, 아파트 많이 아는 사람이요. 

24년 7월 투자코칭 받고, 0호기 매도를 서둘렀다면, 

서울 앞마당을 좀더 부지런히 만들었다면, 

모든 선택에 있어서 머뭇거리지 않고

좀 더 빨리 실행에 옮겼다면, 

더 나은 급지에 투자했을지도 모릅니다.

일단 시의적절한 행동을 하고,

 그 이후에 복기하고, 교정하는 과정 속에서 

배우는 게 옳다는 것을요.

끝으로 감사의 인사를 전합니다.

귀한 인연으로 만난 월부 동료들, 

투자 인싸이트를 나누고, 고민을 들어주고, 조언해주고, 응원해주신 

<서투기24기 얼른 1어나서 서울아파트 4러 가야조>, 

<지투21기 옥차장님의 귀여운 옥히독ㅋ1즈들>, 

<실전33기 우21는 삼도8도 유랑단>, 

<지기12기 가치대비 싸게 4고 비싸게 8조>, 

그리고  지금 <열반중급반48기 28조> 동료들 감사합니다. 

그리고, 제 스승이신 삼도 튜터님, 신나는세상 튜터님, 옥차장 튜터님 많이 배웠습니다. 

감사합니다. 

투자 방향성을 알려주신 뚜또 튜터님,

매물 보는 시야를 넓혀주신 줴러미 튜터님 감사합니다.

더불어, 이번 투자과정에서 어려운 난제를 만났을 때마다 

저를 구원해주신 월부닷컴 부동산QnA에 

댓글 달아주신 모든 튜터님, 선배님들 진심으로 감사합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.