[서투기 27,28기 독강 웨클] 이 정도면 괜찮겠다 싶은 물건에 투자하는 것.

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.

서투기 27,28기 2주차 양파링 님 강의 후기 남겨봅니다.

[기록한 것]

1. 지금 서울 수도권 시장이 어떤 모습인지 알고,(전고점 대비 하락률) 전고점과 리스크 사이의 합리적인 선을 찾아, 전고점을 넘지 않은 단지 중에서 가장 가치가 좋은 것을 산다.
2. 대규모 공급이 연속적으로 이어는 경우가 기회가 된다.(대규모 + 연속된 공급)
3. 수도권 투자에서 가장 중요한 건, 위치 그 자체임.
4. 투자는 우선순위의 문제일 뿐. 월부에서 말하는 서울(강남 1시간 이내)에서는 저가치는 없다고 보면 됨.(환금성 부적합 제외)
5. 단지의 가치가 의심스러울 때, 내 생각(의심)이 편견인지 아닌지 알고 싶다면? 그래서 상승장에서 올랐는지 아닌지 얼마나 올랐는지 ‘가격’을 봐야 함. 중요한 건, 편견을 배제하고, ‘가치와 가격’에 집중하는 것.
6. 서울 수도권에서는 다른 선호요소를 배제하고, 지역 내 선호도 = 역세권(역 접근성) + 단지 컨디션
7. 여기서 단지 컨뎌션 좋고, 나쁨의 기준은 단지에 들어갔을 때 느낌이 가장 (내가 좋다고 생각한 단지)와 비슷한가?
8. 300세대 이상 된다면, 역이랑 가까운 것이 우선! 비슷한 연식이라면, 역세권 아파트 시세반응이 더 빠름.
9. 전세 대출의 중요한 시점 두 가지? 1) 전세 계약서 작성 2) 전세 대출 실행 이런 경우 두 시점 모두 매도인이어야 한다. + 은행 검증기간 대비(1주일~6개월)
10. 우리에게 남는 건, “내가 계약한 자산”
11. “이 정도면 괜찮겠다 싶은 건 어떻게든 해보는 것”

[느낌 점 & 적용할 점]

1. 이번 강의에서도 강사님은 서울 시장의 세 가지 모습에 대해서 이야기 해주십니다. 전고점을 돌파한 단지, 전고점에 많이 근접했지만, 아직 5% 내외로 전고점 이하인 단지, 전고점 대비 15% 이상 빠져서, 절대적으로 싼 단지.
2. 앞으로 서울 모든 아파트는 전고점을 넘어설 것이기 때문에, 지금은 전고점이 그렇게 중요한 투자 기준은 아님. 예전에는 모두 전고점 이하였기 때문에, 즉, 비싼 것도 싸고, 싼 것도 쌌기 때문에, 전고점 하락률이 의미가 있었지만, 지금은 좋은 물건(가치가 높은)은 전고점을 넘어섰기 때문에, 주효한 고려사항은 아님.
3. 다만, 전고점 하락률로서, 앞으로 투자했을 때 일어날 일을 알 수 있음. 아니, 꼭 생각해봐야 함. 전고점을 넘어선 단지는 만에 하나 하락장이 왔을 때 떨어지는 폭이 클 수 있으므로, 내가 감당이 가능한지 봐야 함.
4. 나의 현재 서울 1호기 투자 계획으로는, 전고점 대비 5% 이상 빠진 단지 중에서 투자금 범위 내에서 급지와 상관 없이 가장 가치가 좋은 물건에 투자하는 것임.
5. 지역 간 선호도 비교 기준은 1) 강남/한강에서 가까운가(물리적 위치) 2) 2,3,5,7,9, 신분당선을 이용하기 용이한가 3) 환경이 쾌적한가(유해시설이 없는가) 4) 신축인가(연식)
6. 지역 내 선호도 비교 기준은 1) 역세권인가 2) 단지 컨디션이 좋은가(연식, 브랜드, 대단지, 구조 등)
7. 매 주 하는 전수조사에서 가치 대비 가격이 싸다면, 집 주인 거주라도(투자 물건이 아니더라도) 전화임장을 통해서 만들 수 있는 물건인지 반드시 짚고 넘어가자. 특히, 월세가 끼어 있는데, 만기가 얼마 안남은 물건!! 매도인이 전세 새로 맞추는 데 협조할 수 있는지 알아보고 넘어가기.
8. 할 수 있는 방법이 있기 때문에, 투자하겠다는 마음, 방법을 찾겠다는 마음이 중요한 시기. 시간은 지나고, 시장은 변하겠지만, 결국 나에게 남는 건, 좋은 시기에 투자 물건을 남겼는가 아닌가 뿐임.