[서투기_27일동안 서대문구와 사ㄹ6에 빠진조_마르코89] 2강 서울과 가장 가까운곳 지역분석

안녕하세요

끝까지 멈추지 않는 투자자 마르코89 입니다.

2강에서는 양파링님의 서울과 가장 가까운 A지역 지역분석을 배웠습니다.

저의 첫번째 앞마당이자 2호기 투자지역인 A지역을 다시 한번 정리 해볼 수 있어서 너무 좋았습니다.

강의에서 본 것, 깨달은 것, 적용할 것들을 차례로 복기해보겠습니다.

Part1. A지역의 가치

A지역은 대규모 단지의 연속된 공급으로 저렴한 가격으로 매수 할 수 있는 기회를 주고 있는 지역입니다.

첫번째 기회는 신축매수

입주 직전 잔금이 불가하여 던지는 물건이나, 분양가 할인을 하기도 합니다.

둘째 2년차 매수

연속된 공급으로 2년을 채워 양도세 비과세를 받은 물건이 신축보다 더 싸게 나옵니다.

이때 가격은 비슷한데 입지와 연식이 더 좋은 물건이 있다면 더 좋은것을 사는것이 맞습니다.

셋째, 기축 매수

이러한 시장에서 구축 또한 기회를 주고 있고, 돈을 벌 수 있습니다.

가능하면 같은 투자금 내에서 신축을 매수하는 것이 좋겠지만

구축을 투자한다고 해서 돈을 못버는 것은 아닙니다.

이전 평촌의 사례처럼 입주장이 정리되기 시작하면

매매가보다 전세가가 빠르게 올라 일시적으로 투자금이 줄어드는 기회를 만날 수도 있습니다.

그래서 미리 앞마당을 만들어두고 철저히 모니터링 해야합니다.   

A지역은 서울과 맞닿아 있는 지역입니다.

일찍이 개발되어 다시 한바퀴를 돌아 좋은 생활권부터 신축으로 천지개벽중입니다.

핵심입지 요소는 위치와 서울 주요 업무지구 대부분을 30분대에 갈수 있는 교통입니다.

그리고 추후 신안산선, 월판선 등의 실현될 교통호재도 기다리고 있습니다.

직장과 학군은 외부수요를 빨아들일만한 요소는 아니지만 지역내 선호 학군으로

선호 단지에 영향을 줍니다.

공급은 많은 편이지만 서울 내 입주물량 부족으로

구로, 금천 등 A지역의 잠재수요처가 존재하는 상황입니다.

Part2. 생활권 및 가격

선호 생활권 중심으로 전고를 갱신하고 있으나 6.27대책으로 잠시 보합중입니다.

그리고 생활권에 따라 10%넘게 하락한 단지도 많이 있습니다.

그리고 입지와 상관없이 구축단지들은 20%내외로 하락한 상태입니다.

즉, 죄상 단지 제외 대부분 단지가 10~20% 하락한 상태로 있습니다.

Part3. 투자전략

첫째, 신축 우선 검토

A지역 내 비교뿐만 아니라 위상이 비슷한 지역의 신축과 비교하여 적정 가격인지 판단합니다.

둘째, 7호선 접근성

대규모 입주장에서 신축을 제외한 대부분의 단지가 눌려있는 상황입니다.

따라서 같은 투자금이라면 입지가 좋은 7호선 근처를 우선으로 봐야합니다.

셋째,  주변 환경개선 단지 검토

신축이 많이 들어오는 지역의 구축은 도시기반시설 정비로 입지가 개선될 수 있습니다.
 Ex, 철산주공13단지는 롯캐SK뷰가 들어오며 입지개선

넷째, 평형 별 가격비교

59 거래가 증가하면서 84 가격이 비슷해질때가 있습니다.

평형별 저평가도 꼭 확인해야합니다.

Part4. 단지임장 할 때 선호도 파악하는 법

수도권에서 1번은 “역이랑 가까운 것”

Ex 쌍마한신 VS 도덕파크타운1단지

그 다음이 단지컨디션

Part5. 6.27 규제 이후 전세 셋팅 노하우

월세 만기 매수, 매도인과 전세계약의 핵심은

매수전 전세계약을 기존 매도인과 끝내는 것

그리고  은행 전세대출 검증기간 이후 등기는 넘겨받는 것

이러한 규제는 기회가 될수 있습니다 40%는 날아갔다 ㅎㅎ

좋은 강의 감사합니다!!