안녕하세요.
월부 전문가분들의 도움이 필요해서 글을 올립니다.
올해 기존 아파트를 매도하고 서울 비조정지역 아파트를 계약하였는데 6/27 부동산 대출 규제로 등기 이전 날짜와 전세자금 대출과 연관이 있어서 월부님들의 의견을 부탁드립니다.
먼저 제 상황은 다음과 같습니다.
- 아파트와 다세대 상가/주택을 보유하고 있는 다주택자이고 아파트는 25년 3월에 매도 계약
- 3월에 현재 집 근처 전세집으로 전세 계약
- 3월에 서울 아파트 매수 계약 (갭투자임을 부사님께 알림)
- 계약한 아파트는 월세 임차인이 거주 중이었고 6월 초에 퇴거하는 것으로 진행
- 월세 임차인이 아파트를 보여주지 않아 퇴거 전까지 전세 매물 광고 안함
- 잔금일은 9월 말로 약정하고 당겨질 수 있음을 특약에 명시
- 약 2억원 은행 채권이 등기부등본상 설정되어 있고 잔금일날 전액 상환/말소 및 채무를 부담시키는 권리 변동을 일으키지 않는 다는 특약 명시
- 4월 말에 중도금 입금
- 6월 초에 월세 임차인 퇴거 후 부동산 전세 매물 등록
- 6월 27일 부동산 대책 발표
- 조건부 전세대출이 불가능하여 아파트 매도인과 전세 계약을 하고 전세 계약을 승계하는 방법을 선택
- 8월 초에 아파트 매도인과 전세 세입자 계약
- 신한은행에 전세자금대출 신청 하였고 승인 여부는 아직 모름
- 9월 중순에 전세 세입자 입주 및 잔금 지불 예정
- 법무사에게 전세 세입자 잔금일날 등기에 필요한 모든 서류를 미리 제출하는 방법을 제안받음
- A 부사님(매매계약 담당)은 전세 세입자 입주 후 5일 뒤 등기 이전을 하자고 제안함
- B 부사님(전세계약 담당)은 전세 세입자 입주 후 10일 뒤 등기 이전을 하자고 제안함
- 저는 아파트 매수에 사용된 대출은 없음. (전액 현금 지불)
위의 상황에서 저는 안전하게 전세 대출이 승인되고 문제가 발생하지 않는 방법과
지연 등기 이전으로 발생할 수 있는 위험을 미리 인지하고 가능한 방법으로 대처하고 싶습니다.
월부 전문가분들께 문의드리는 내용은 다음과 같습니다.
- 조건부 전세 대출이 금지되어 부사님께서는 법무사에게 등기 이전 서류를 모두 전달하여 지연 등기 이전을 제안한 것이라 생각됩니다. 머리로는 이해가 됩니다만 전세 잔금이 입금되면 거래금액의 대부분이 매도인에게 입금되어서 소유권 이전 전에 대출을 받는 등의 위험한 예외 상황이 발생할 수도 있는데 이대로 진행하는 것이 유일한 방법인지와 이외 방법은 없을까요?
- 검색해보니 계약서에 등기 이전 전에 아파트 담보 대출을 받지 않는다란 내용을 특약에 추가하라는 내용을 봤는데 그럼 계약서가 재 작성된 것으로 부동산 매매 계약 신고를 다시 해야해서 불가능한건 아닌가요?
- 지연 등기 이전을 부사님에 따라 5일 차이가 있는데 의미가 있을 까요?
- 전세 대출의 경우 은행별로 소유권 이전이 얼마 이내에 이뤄진 경우 또는 3/6개월내에 소유권 이전이 이뤄진 경우 대출금을 강제 상환하거나 대출 계약자에게 패널티를 부과한다는 등의 내용이 있던데 사례를 찾아볼 수 없어서 이런 경우 어떻게 대처하는 게 좋을 지요?
도움을 부탁드리며 미리 감사드립니다.
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댓글
안녕하세요, 빠빠샤님! 혹시 새로운 임차인분과의 전세 계약서를 빠빠샤님이 작성하셨을까요? 현재는 소유권 이전이 되지 않은 상황이기 때문에 매도인과 새로운 임차인분께서 전세 계약을 하셨다면 임차인의 입주날(대출실행일)에 매도인분에게 대출 전액이 들어가게 되는 구조는 정상입니다. :) 이후에 빠빠샤님께서 잔금을 지급하고 소유권 이전을 해오게 되시면 매도자와 새로운 임차인이 맺은 임대차계약인 전세를 '승계'하는 형태로 되는 것인데요, 다만 지금 은행들에서 소유권 이전 조건 전세자금대출을 금지하면서 계약 전후로 3~6개월 체크하기 때문에, 임차인분의 입주날(대출 실행일) 이후 바로 소유권 이전이 되면 임차인분의 대출이 회수될 수 있을 가능성이 있습니다. 그래서 어떤 은행에서 대출을 받으셨는지 확인 후에 해당 은행에서 소유권 이전을 확인하는 기간을 확인하시고, 그 기간 이후에 소유권이전(잔금)을 하시는 것이 가장 안전하지 않을까 생각되네요! 위 내용을 한번 먼저 확인해보시기를 추천드립니다!
안녕하세요 빠빠샤님! 앞서 소요님이 말씀해주신것처럼 매도인과 전세계약후 승계방식이라면 계약후에 소유권이전을 3개월까지 확인하는 은행도 있고 6개월까지 확인하는 은행도 있어 대출 담당자분께 확인이 필요해보입니다! 잔금을 모두 지불하고 소유권 이전등기를 나중에 하시기보다는 어차피 6월에 월세입자가 나가신다면 집이 공실상태인것으로 생각되어 임차인이 입주하시는데 문제는 없어보이는데요! 대출에 이슈가 없는 기간까지 매도인과 매매 잔금일을 뒤로 미뤄 보시는걸 먼저 협상해보시면 어떨까요? (돈이 필요해서 잔금일을 미뤄주지 않는 경우라면 중도금 개념으로 돈을 좀 더 지불해드리는 방법도 있을 것 같아요!) 잘 해결되시길 바라겠습니다!^^
빠빠샤님 안녕하세요 :) 1. 말씀해주신대로 등기를 가져오기 전에 매매대금을 대부분 지불한 상태이기 때문에 리스크가 없는 것은 아니지만 현재 상황에서 대응이 가능한 가장 가능성 높은 방법이라 생각됩니다. 이 방법이 아니면 전액 현금으로 들어올 수 있는 임차인분을 구하시는 방법이 있습니다. 2. 특약을 별첨으로 추가하는 방법이 있습니다만 상호간에 합의가 필요합니다. 3. 지연 등기 이전 날짜는 임차인분께서 대출을 받는 은행의 규정을 확인해보심이 정확하겠습니다. 4. 이 내용 또한 임차인분께서 대출 받는 은행의 규정에 따라 달라집니다. 임차인분께 말씀드려서 은행에 확인해보시는 것이 좋겠습니다. 계약 잘 마무리 되시기 바랍니다!
