[서기 7기 우린 지금 내3을 바꾸는 여정에 있조 이러케] "인생을 바꾸는 투자는 동북권에서!" 양파링멘토님 2강 후기

안녕하세요. 성장의 아이콘 이러케입니다.

이번 서기 7기는 제가 처음 수강했던 2기때와 달리

전체 커리큘럼이 업데이트 되었는데요.

1강에서는 자모님이

<서울투자를 현실화 하는 방법>에 대해

큰 밑그림을 그려 주셨다면

2강에서는 동북권 투자 분석

3강에서는 서남권 투자분석을 통해

실전투자프로세스와 의사결정방법을 구체적으로

습득할 수 있도록 알려주신다고 합니다.

드디어

12/13(수) 오후 3시

언제나 아름다우신 양파링 멘토님의

다정한 인사로 시작한 2강!은

멘토님의 엄청난 노력(!)으로

10시에 일찍(???) 끝나서

오프 강의 후 질의를 ~11시까지 받아주셨습니다.

그리고,,,,

오늘 2강을 복습하는데,.,,

와~~. 진짜 재미있네요.

멘토님이 강의 중간에 강조하시고,

포인트 콕콕 찝어주는 부분을 모두 받아적고

복습하면서 다시 정리하며

지역을 보고>

생활권을 보고>

단지를 보니까

다른 강의들에서 배웠던 게 머릿속에 떠오르며

멘토님의 방법이 선명하게 보이더라구요.

그래서 왜 일까? 하고 또 생각해봤더니...

저는 어린(?) 시절부터

서울의 동북권을 크게 벗어나지 않고

살아왔고

일자리는 강남권역으로 다녔기 때문에

멘토님이 지역분석 해주시는 부분에 대해

계속 고개를 끄덕이게 되더라구요.

"와~, 어떻게 이걸 다 알고 계시지????

이게 바로 앞마당의 힘이라는 건가???"

라면서요.

지역에 대한 기본적인 이해와 배경이 있다보니,

그 부분에 에너지를 덜 쓰게 되고

오히려 내가 아는 이 지역을

"멘토님은 어떻게 지역민보다 더 잘 분석하시는 거지?"

라는 생각으로

<양파링 멘토님의 분석+의사결정 프로세스방법>이

좀 더 기억에 남았던 것 같습니다.

그럼 지금부터

<여전히 시장을 떠나지 않는 투자자- 양파링 멘토님>

의 브레인으로 들어가

동북권 지역을 분석해 보겠습니다.

*원래 이렇게까지 오래 시간들여서 복습 안하는데,

이번 강의는 너무 좋아서 꼼꼼이 복습해두었습니다*

(동북권역을 꼭꼭 씹어묵자)

과연 서울지역에

지금 우리가

투자할 수 있는

지역이 있는가?

서울 투자를 생각할 때

우리의 질문은 이렇게 시작합니다.

멘토님은

이 질문에 대한 답이 될 수 있는 지역이

동북권역이라며

그렇다고 해도

이번 2강에서

동북권역 비교평가에 대한

답을 주는 게 아니며,

이번 강의를 통해

<의사결정 프로세스>를

체크하고

<가격대를 잘 정리해 두어야>

실전투자기회가 왔을 때

주저 없이 할 수 있을 거라고 하셨습니다.

part 1. 동북권 시장진단

사실 동북권역은 일자리가 거의 없고

대학가와 주거지역이 밀집한 곳입니다.

동북권역은

다시 2개로 나눠볼 수 있는데

강남(GBD)과 도심(CBD)접근성이 높은

성동-광진-동대문-성북구와

한 테두리 떨어진

중랑-노원-도봉-강북구로 나눠주셨습니다.

그렇게만 나눴는데도

일자리 없는 베드타운이라고 하더라도

권역의 급이 달라지는 걸 볼 수 있더라구요.

이렇게 구분하고, 정렬을 바꿔

위계를 나눠보는 것만으로도

지역에 대한 이해가 확! 달라지는 걸 느껴서

진짜 신기했습니다.

선 하나 그은 것 뿐인데 말이죠?!

그 인식의 선을 하나 긋기 위해서

얼마나 생각을 하고(통찰력)

임장지를 밟으셨을지 생각해보니

새삼스레 멘토님에 대한 존경심이 올라옵니다.

양파링 멘토님은

이 두 권역의 특징을

<살고 싶은 지역>과

<살아야 하는 지역>으로 정의해 주셨는데

이는 바로

가치성장 투자를 할 수 있는

2급지와

서울내에서도 소액투자를 할 수 있는

4급지로

투자와 바로 연결됩니다!

와~! 여기서도 소~오~름!

참, 단순한 정의인데요.

<살고 싶다>의 수요에서 오는 가치와

<살아야 한다>의 수요에서 오는 가치가

확! 체감이 되더라구요.

(잠시 닭살 좀 제거하고..오겠습니다..후~)

이걸 분임과 / 단임을 통해

현장에서 찾아내야 하는 거구나

그 속에서 살고 싶은 이유 (선호도)와

살아야 하는 이유 (선호도)가

달라지겠구나 하는 생각까지 하고나니

그동안 수강해왔던 강의의 내용들이

다시 파노라마처럼 촤르륵 펼쳐지더라구요.

멘토님이 이런 통찰을

단어로 정리한 근거에는

지난 10년간 서울 25개구의 가격변화 데이터가 있었는데요.

2013년과 2023년 현재의 평단가를 비교하고

상승률을 비교하니

같은 동북권역(평균 141%) 이라고 하더라도

자세히 들여다보면

성동구 189% vs 성북구 129%로

확실히 두 권역의 위계를 확인할 수 있었습니다.

그러면 두 지역에서 왜? 이런 차이가 생기는가?

그 이유를 우리는 찾아내야 한다고

멘토님은 말씀해 주셨습니다.

왜냐하면 그 이유가

투자의 결과를

다르게 가져다 주기 때문입니다.

지금 내가

왜 이 자리에 앉아 있는지

계속 생각하셔야 해요

투자금이 같은 3천만원이라도

갭이 맞아서 한 서울투자와

배워서 한 서울 투자는

시세차익과 수익률이 크게 다릅니다.

그게 우리가

서울투자를 배워서 해야하는 이유예요

양파링 멘토님은

지금 내가 투자하는 이 시간은

더 좋은 물건에 투자하기 위해 있는 것이라며

서울투자를

내 상황과는 상관이 없다거나 (높은 절대가)

먼 미래의 일로 생각한다거나 (언제 전세가 올라오나)

현실성 없는 투자로 생각하지 말고

멘토님들이 알려주는 <프로세스와 방법>을 알고

직접 실행하면

<서울 투자를 현실화 할 수 있다>고

강조해주셨습니다!

그 과정에 대해

그동안의 매매 & 전세지수로

동북권 시장 그래프를

분석해 주시는데,

1급지와 2급지부터 4급지까지

매매와 전세의 상승 시기와 폭, 완만함이

확실히 다르더라구요.

그 얘기는

투자자에게 포털이 열리는 시기가 있다는 의미겠죠.

그리고 동북권역의 매전지수와 랜드마크의 흐름을

각각 분리해서 보여주셨는데,

계속 단계별로 들어가다보니,

지역별로 위계와 순서,

매매가 대비 전세가 상승흐름

상승의 가격 수준 등을 확인할 수 있었습니다.

그렇게 근거를 확인하고 나니

우리가 자주 하는 질문인

"종잣돈 모으다 서울 투자기회 날아가면 어떻게 해요?"는

고민할 필요 없이

앞으로 각 지역마다 가격의 흐름이

파도를 타도 올 수 있음을 인지하고

내 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 곳 골라내는 연습을

꾸준히 해야 한다는

멘토님의 말씀을 이해할 수 있었습니다.

아,, ,강의 후기 계속 쓰고 싶네요.

(복습하고 후기 쓰는 것 너무 재미있..)

이제 강의는 동북권역의 핵심 분석으로 접어듭니다.

part 2. 동북권 핵심 분석

멘토님의 지역분석 키포인트는

줌아웃 상태에서

줌인으로 들어가는 것인데요.

핵심질문을 놓치지 않아야 합니다.

이 지역에 사는 사람들은 어떤 사람들인가?

베드타운인 지역에서

입지요소 중 강점을 가진 요소는 무엇인가?

생활권으로 들어와서

이 생활권을 선택하는 이유는 무엇인가?

사람들이 좋아하는 곳은 어디인가?

멘토님은

왜 이 얘기를 계속하는 지 잘 생각해보라고,

이런 질문과 현장의 확인을 통해

가격의 감을 짚어갈 수 있다고

해주셨습니다.

아직까지 임장을 하거나 사전임보를 쓰면서

이 질문들이 바로바로 떠오르지는 않는데,

계속 반복할 수 있도록 해야겠습니다.

그리고 멘토님의 지역 분석을 복습해 보니,

각 입지요소들 뿐 아니라

핵심 키워드를 분석할 때

계속 지도 위에

해당 구 뿐만 아니라

인접한 지역들까지

한 판에 올려서 보시더라구요.

예전에 강의에서도 몇 번 배웠던 부분인데,

이번에 임보에 꼭 반영하도록 하겠습니다.

해당 지역과 인접해서 영향력을 주고 받는

지역들을 포함해서

머릿속에 그려놔야 하는 것 같습니다.

여기서 재미있었던 것은

인구이동 부분이었는데요.

동북권역과 인구이동이 많은 지역중에 양주가 있어서

좀 의외였거든요.

그런데 그 이유가 상승장에서

강북, 동북권에서

양주 옥정신도시로의 이동이 있었던 거라며

얘기해주시는데,

그때까진 긴가민가 했었는데

멘토님이 경기수도권의 인구이동에서

빠지지 않는 화성(동탄) 얘기를 해주시니

바로 이해했습니다

(진짜 수도권 어디에나 인구이동이 있는 화성동탄 ㅎㅎㅎ)

그 외에도

교통호재와 학군까지 모두 짚어주셔서

제 임장지인 지역이 아닌 곳도

함께 비교할 수 있어서 좋았습니다.

BM

지역분석할 때 항상 한 판 위에 놓고 정리하기

(*이번 임보부터 습관 들이기)

그리고 강의는 이제

동북권역의 각 구별 생활권 분석으로 들어갑니다.

part3. 동북권 투자

저는 여기서부터 완전히 푹 빠져서 들었는데요.

아는 지역에 아는 단지들이 있다고

몰입도가 다르더라구요.

(빨리 다 앞마당 만들고 싶네요)

멘토님은

3부분으로 나누어서 강의를 해주셨는데요.

1) 생활권별 주요 단지 및 시세

2) 비교평가를 통한 저평가 단지 찾기

3) 금액대별 투자가능 단지

이 정도면, 해설집을 먼저 보고

모의고사를 치르는 수준인 것 같은데요.

그럼에도

내가 직접 현장에 가 보고

내가 직접 시세를 확인하고

직접 부사님들과 전화하고, 매임하지 않으면

내 것이 되지 않더라구요.

여튼 저는 이 부분에서

양파링 멘토님이 보여주신

<생활권 1page 정리>가 너무 좋았습니다.

이렇게만 정리 되어 있다면!

갑자기 급매가 떠서

"자기야~ 이걸로 인생 바꿔야지"

이렇게 부사님에게 연락이 와도

바로 해당 생활권 내

단지들의 가치와 가격을 확인 하고,

내 투자금으로 투자가능한 단지 가이드까지 있어서

이번 임보에 꼭! 반영하도록 하겠습니다.

(*멘토님이 하는 것 다 따라하고 싶은 따라쟁이 --;;;)

아, 이건 강의를 수강한 사람들만이 볼 수 있어서

말로 다 설명할 수 없어 안타깝네요. +__+

BM

1page 생활권 정리 임보 적용

그리고 강의 내내

모든 생활권을 쫘~ 악 훑어주셨는데,

마침 우리 시간여행3조는 지난주에 분임까지 다녀온 터라

더 귀에 쏙쏙 들어왔습니다!

(오프강의의 장점 중 하나!)

여기서 멘토님은

출발점은 항상 땅의 가치, 땅의 위치부터 보는게 우선이라며

같은 급지 안에서도 땅의 가치가 다르고

인접한 지역이 어디냐도 봐야한다고 해주셨고

특히 동북권역은

뉴타운도

앞으로 입지가 개선되고,

개선될 거라는 기대감이 있는 지역과

이미 완숙한 지역으로 나뉘기 때문에

이 부분도 잘 가려서 봐야하고

이렇게 더 좋은 물건을 가려낸다고 해도

매매가의 oo과 ooo 수준에 따라

투자의 기회는 달라질 수 있음을 알려주셨습니다.

그렇기에 우리가 다음으로 해야 할 일은 3가지 입니다.

1) oo 가격으로 줄 세우는 것

2) ooo로 줄 세우는 것

3) ooo으로 1등을 찾아보는 것

이 단계를 통해 비교평가를 하고

저평가 단지를 찾을 수 있는데요.

양파링 멘토님은

이 단계에서

<뇌피셜 금지, 개인적 선호에 따른 평가 금지>

라고 땅땅! 해 주셨고

비교평가를 어떻게 연습하고

고민하는지

직접 과정을 모두 설명해주셨습니다.

(이거 이번에 꼭꼭꼭 연습하겠습니다!)

우선

if) 7억대 물건 / 투자금3억으로 조건값을 걸고

o 지도위에 한판 놓기

-> o o 고정

-> oo 비교

-> ooo, ooo 비교

-> ooo 검토

이 방법으로

단지 vs 단지를 붙여보면!

가치 있는 단지중에

저평가 단지를

찾을 수 있습니다!

여기서 그치지 않고

멘토님은

투자금이 같다면

범위를 더 키워서

(좋은 물건을/ 넓게 보라는!!!)

보라고 해주셨는데요.

금액대별 투자가능 단지 리스트!를

보여 주시면서

이 리스트의 의미는

이 지역들을 다 밟아보고 난 뒤

다른 시점에서 리스트를 보면

바로 싸다 비싸다 볼 수 있는 것이라며

이 리스트에 대한 취지를 꼭 이해하라고 하셨습니다.

*진짜 투자금은 비슷한데,

앞자리 숫자가 이렇게 달라질 수 있구나

제 눈으로 확인하는 순간이었습니다!

그래서 리스트 숫자의 맨 앞을 형광펜으로 다 칠하게 되더라구요. ^^;

그런데, 역시 이 리스트를

제대로 투자에 활용하려면

앞에서 배운

비교평가 방법대로

임장을 하고, 가치를 판단하고,

비교평가를 할 수 있어야

가능하기에

멘토님은 비교평가 방법을 제대로 이해하라고 하셨습니다.

BM

비교평가 방법대로

단지의 가치와 가격의 저평가 여부 판단한 뒤

투자가능 단지 리스트 정리해 두기

(*이번 임보에 시도 해보기)

part4. 서울 실전 투자사례

이 시간에는

양파링 멘토님의 실전투자사례를 통해

강의에서 알려주셨던 내용을 복기해보는 과정이었는데요.

2018년 3월 서울 투자하기 좋은 시기였을까?

라는 질문으로 시작했습니다.

서울 아파트는 2016~2017년에 최고 전세가율을 찍었고

절대적 저평가 구간이었는데요.

멘토님은 2018년에도 각 단지로 들어가면

당시 투자지역이었던 5급지의 특성상

높은 전세가율을 유지하는 기간이 길게 열려있어

최고 전세가율이 아니어도

충분히 소액으로 투자할 수 있는 기회가 있었다고 설명해주셨습니다.

그리고 당시 검토하던 단지들중에서

비교평가 없이 그냥 투자했을 때와

비교평가를 통해 투자를 했을 때의 선택이

확연히 달라지는 것을 보여주셨는데요.

단순히 갭으로만 투자를 결정하지 않고

최고의 수익을 낼 수 있는 물건을 찾는 실력이

어떤 의미인지를 보여주셨습니다.

현명한 투자자라면

내 상황에 맞는 투자가

무엇인지 알고 실행하는게

더 중요합니다.

투자를 하셔야 해요.

여태 알려드린 방법 3가지를 체크하시고

투자를 해야 시스템 투자가 시작됩니다.

다시 한번

"이 자리에 왜 앉아있지"라는

생각을 계속해야 해요.

우리는

그냥 갭으로 투자하는 사람이 아니라

배워서 투자하는 사람으로

할 수 있다 생각하고

반드시 해/내/세/요.

강의가 너무 재미있어서

정리하다보니 길어졌는데,

제가 수시로 보고 또 볼거라서,

줄이지는 않겠습니다.

이쯤에서 슬며시

여기 적은 BM을 이번 임보에 다 적용할 수 있을까 하는

생각이 잠시 들었지만,

시도라도 해봐야

다음에 뭘 더 수정할 지 알 수 있으니까

우선 시도를 해보겠습니다!

할 수 있다! 퐈이팅!

진짜 푹 몰입할 수 있는 강의 해주신

양파링 멘토님 진심으로 감사드립니다!!!!!

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

경기도보다 싼 서울 5억대 아파트 어디?

https://link.weolbu.com/3QePnIN

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서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!