안녕하세요.
반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!
사전 임장보고서 작성을 완료하고
가장 먼저 마주하는 고민은 무엇인가요?
“매물임장은 어떤 단지를 가야 하지?”
많은 분들이 사전임장보고서를 작성한 뒤,
매물임장에 갈 단지를 다시 따로 정리하곤 합니다.
하지만 사실 이 두 과정은
따로 떨어져 있는 것이 아닙니다.
사전 임장보고서의 결론으로
매물 임장 후보 단지들이
자연스럽게 추려주어야 한다고
생각을 하고 있는데요,
그렇다면 어떻게?
사임과 매물임장이 따로 노는 것이 아니라
하나의 흐름으로 연결을 해나갈 수 있을지
이번 글에서 정리를 해보도록 하겠습니다.
사임의 결론은 매물임장 후보이다.
그렇다면 어떻게 사임의 결론이
매물임장 단지 후보로 이어질 수 있을까요?
핵심은 간단합니다.
“내가 싸다고 생각한 단지를 먼저 추려보는 것”입니다.
사전임장보고서를 작성하면서
입지와 가격을 정리해왔기 때문에,
“이 단지는 다른 단지보다 싸 보이네”라는 생각이 자연스럽게 들게 됩니다.
(이 방법은 뒤에서 정리해 드릴게요!)
이때 중요한 점은
정답을 찾으려 하지 말 것입니다.
내가 싸다고 느끼는 단지가 정말 저평가인지,
아니면 싸 보이지만 이유가 있어서 그런 건지,
그건 매물임장을 하면서 확인하면 됩니다.
따라서 임보의 결론은 완벽한 답이 아니라
나만의 가설을 세우는 과정이라고 이해하시면 됩니다.
그리고 그 가설을 현장에서 검증하는 것이
매물임장의 역할이 되는 것이죠.
단순히 매물을 보러간다로 접근하는 것이 아니라
내가 생각한 것이 맞을까? 의 관점으로
접근을 하기에 훨씬 더 지역을 깊이 있게
들여다 보고, 질문하고, 알아갈 수 있게 됩니다.
방법 ① - 시세지도로 후보 찾기
첫 번째 방법은 시세지도를 활용하는 것입니다.
시세지도를 그릴 때는 단순히 숫자만 적는 것이 아니라,
가격대별로 색깔을 입혀서 표시하는 것이 좋습니다.
이렇게 하면 같은 생활권 내 단지들의
가격대 분포가 한눈에 들어오게 됩니다.
예를 들어, 비슷한 입지에 있는 아파트들이
비슷한 색으로 묶여 있다면 정상적인 흐름이지만,
그 중 한 단지가 유독 색이 다르다면?
“왜 이 단지는 더 싼 걸까?”라는 궁금증이 생깁니다.
이런 궁금증을 주는 단지를
매물임장 후보로 삼으면 됩니다.
임장에서 확인해야 할 것은,
정말 저평가라서 싼 건지,
아니면 교통, 학군, 환경, 단지 구조, 소음 등
이유가 있어서 싼 건지입니다.
즉, 시세지도는 단순히 가격 분포를 보는 게 아니라
궁금한 단지를 발견하는 도구가 되는 것이죠.
방법 ② - 시세 그룹핑으로 비교하기
두 번째 방법은 시세그룹핑표를 활용하는 것입니다.
시세지도가 같은 생활권 안에서
단지들을 비교하는 것이라면,
시세 그룹핑은 생활권을 넘어서
비교할 수 있다는 장점이 있습니다.
예를 들어, A,B 생활권의 4억대 아파트를 나란히 놓고 보면,
A는 구축 이지만 역세권, 환경이 좋은 곳의 4억
B는 신축 치지만, 외곽지 소규모 생활권의 4억
이런 차이가 눈에 보입니다.
각자의 이유를 바탕으로 저평가 단지를 뽑으시면 됩니다.
즉, 시세세그룹핑 표를 통해 유사한 가격대 안에서
가치가 좋은 단지를 골라낼 수 있고,
그 자체가 매물임장 후보를 좁혀가는 과정이 됩니다.
사임과 임장은 연결되어야 한다
다시 한번 정리하자면,
사전임장보고서는 단순히 제출용이 아니라
저평가 된 단지에 대한 가설을 세우고
매물임장 후보를 추려내는 과정입니다.
시세지도로 같은 생활권 내에서 비교해보고
시세 그룹핑으로 생활권 간 비교를 해보는 것
사전 임장보고서를 통해 이 과정을 거치고
자연스럽게 매물임장 단지들이 선별됩니다.
그리고 현장에 나가서는
그 단지가 진짜 저평가인지,
아니면 이유가 있어서 싼 것인지를
확인하면 되는 것이죠.
즉, 임보의 결론과 임장은 떨어진 두 과정이 아니라
가설과 검증의 연결 고리라고 보시면 됩니다.
이 과정을 반복하다 보면 어느 순간,
남들이 보지 못한 저평가 단지를 스스로 찾아내고,
현장에서 직접 확인하며
자신만의 기준으로 정리할 수 있게 되리라 생각합니다.
앞으로도 적재적소에 필요한 이야기들로 찾아뵙겠습니다 🙂
감사합니다!
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