[서울투자기초반27기 2천 아닌 부천에서 4억 벌조 조만장자2034] 비교 평가의 정석이었던 프메퍼님의 강의 후기 :)

안녕하세요

조만장자2034 입니다 :)

3주차 프메퍼님의 강의의 핵심은 투자처를 찾기 위해 가장 중요한 “비교 평가” 였는데요. 

아직 앞마당이 3개 이하인 저에게 비교 평가가 막연한 어려움으로 느껴졌었는데, 강의를 들으며 비교 평가 순서와 지역 내/간 비교평가 방법, 공급에서의 기회에 대해 전반적으로 다뤄주셔서 저에게 적용할 수 있는 포인트들이 많았던 거 같아요. 

<A/B 지역 분석>을 해주시면서 1) ★★ 가치!!! → 2) 가격 → 3) 기회(전세가율/역전세 리스크) 순으로 보는 것이 굉장히 중요하다는 부분을 말씀해 주셨어요.

사실, 시세따기를 하다보니 제 투자금에 매몰되어 가치와 가격을 보기 전에 매-전가로 sorting하기도 하고 전고점으로 가치를 판단하는 오류를 범하고 있더라고요. 

프메퍼님께서 전고점으로만 가치를 판단하게 될 경우 제대로 된 가치 평가를 하지 못할 수 있어 “보조 지표”로만 확인하라는 말씀을 주셔서 한번 더 기본에 대한 부분을 다잡을 수 있어 좋았어요. 

적용점 : 가치, 특히 땅의 가치(건물의 가치는 시간이 흐름에 따라 하락하고 결국 남는 것은 땅의 가치!!!!)를 파악한 후 가격을 비교하는 순서를 잊지 말자. 

<비교 평가> : 지역 선호도(수요)를 명확히 알고 투자 우선순위를 정하고 본질에 집중하는 투자를 할 수 있게 하는 행위

• 가치

  - 입지 (교통, 직장, 환경, 학군)

  - 상품성 (연식, 세대수, 브랜드)

  - 선호요소 (생활권 등)

   

• 가격(저평가)

  - 저평가는 기본적으로 매매가를 기준으로 평가 ★★ (투자금 X) 

   

• 투자금/리스크(전세세팅) 

그리고 공급 파트에서는 “공급의 질과 양 체크”해야 한다는 점이 새로운 관점이었어요.

공급은 이전 강의에서도 기회라는 포인트는 다루었던 부분이라, 알고 있었는데 이번에는 프메퍼님의 투자 관점이 더해져서 인사이트가 확장되는 걸 느꼈어요.

★ 전세 물량이 줄어들고 전세 가격 하락이 멈추는 시점 = 투자 적기 

입주 물량이 "어느 곳"(입지의 중요성!!!)에 공급 예정인지 + 전세 소진 상황을 시세 트레킹에 더해서 f/up을  하다 보면, 시장 흐름에 대해 더 확실히 알 수 있다는 점을 말씀해 주셨어요.

적용점 : 시세 트레킹 양식에 전세 물량과 전세 시세도 같이 기입하면서 전세 흐름에 대한 트렌드 파악

임장지와 앞마당이 경기도라 서울 동대문, 서대문 지역이 멀게만 느껴져서 사실 강의를 들으며 집중력이 떨어질 때가 있긴 했지만(용인 수지구랑 부천 이야기 나올 때마다 그나마 아는 곳이라고 눈이 똥그랗게 떠지는 건 신기), 앞으로 내가 확장시켜나가야 할 지역이고 기회를 주는 곳이기 때문에 잘 복습해서 잘 활용해봐야겠다 :) 

열심히 서투기 강의해주신 프메퍼님 보세요!! 덕분에 투자했어요!! 하며 투자 후기를 남길 미래를 떠올리며 흐뭇하게 후기 작성 끝 :D