[소액투자스터디] 1강 후기 (자모님 강의)

1. DAY1 강의를 듣고 느낀점, 적용할 점

왜 아파트 투자가 다른 부동산 (토지, 오피스텔 등) 보다 안전한 투자처인지를 알 수 있었습니다. 

아파트 투자를 구매하는 방법은 두가지가 있는데,

첫째는 대출을 활용해서 구매하는 방법

두번째는 전세라는 레버리지를 활용하는 방법이 있다고 알려주셨습니다. 

첫번째 방법은 로버트 기요사키가 말하는 내 집을 마려하는 것이고 이러한 내 집 마련 방법은 부채를 활용하는 것입니다. 그렇기 때문에 나의 소득에서 계속해서 지출로 빠져나가는 구조가 됩니다. 

주택담보대출을 활용하여 집을 마련하는 방법에 가장 아쉬운 부분은 원리금으로 매월 마다 돈이 빠져나간다는 것입니다. 주택은 가격의 단위가 크다보니 원금 자체만으로도 큰데, 이와 더불어 이자까지 빠져나가게 되며, 30년 간 꼬박 나간다는 점이 내 집 마련의 단점이 됩니다. 물론 집의 가격이 오르거나 다른 집을 갈아타려고 할 때 매도를 하면서 대출을 상환 할 수 있기는 합니다. 하지만 이러한 매도 부분은 자산을 소유하기만 할 수 있는 더 좋은 방법이 있습니다.

바로 두번째 방법인 전세를 활용한 전세 레버리지 투자인데요. 집을 자산으로 취급하여 현금흐름을 창출하는 것입니다. 한국에는 집을 거주하기 위한 방법 중에 독특한 방법인 전세 제도가 있는데요, 나의 집을 일정기간 다른 사람에게 임대해주는 것입니다. 다만 월마다 세를 받는 방법이 아닌, 2년 혹은 4년의 기간 동안 월세 보다 높은 금액의 전세를 받게 받고 임대해주는 제도 입니다. 지역 마다 다르긴 하지만 대략 매매가격의 절반 이상을 차지하기 때문에 매매-전세 차익금만 가지고 있다면 집을 소유할 수 있습니다. 

이러한 투자의 장점은 집에 대한 제도권의 대출 없이 세입자의 전세금을 무이자로 활용할 수 있다는 가장 큰 장점이 있습니다. 

전세 레버리지를 활용한 투자 방법은 첫번째 방법인 대출을 활용하여 내 집을 마련하는 방법과 똑같이 소유권을 가져올 수 있습니다. 향후 시세 차익을 통해 차익실현을 할 수 있습니다.

또한 전세 레버리지 투자의 장점은 현금흐름을 창출 할 수 있다는 것입니다. 전세는 부동산의 매매가격 처럼 거품이 끼지 않는데요, 왜냐하면 전세는 실거주자가 사용하기 위해 지불하는 금액이므로 가격을 더 주고 사고자 하는 사람이 없기 때문입니다. 그래서 전세 또는 월세는 물가와 연동되어 있습니다. 자본주의에서 물가는 장기적으로 꾸준히 상승하는 추세를 그리는데요, 이는 자본주의가 무너지지 않는 이상 필연적으로 발생하는 현상입니다. 중간 중간 과도한 부채, 경제상황에 따라 디플레나 마이너스 금리가 발생하지만 금융 위기 이후로 미국의 연방준비제도는 양적완화를 실시하며 돈을 풀게 되고 경제상황이 조금 안좋아진다 싶으면 국가에서 경제를 살리기 위해 부채를 늘리게 됩니다. 

그로 인해 시중에 돈이 풀리게 되고 물가가 올라가게 됩니다. 전세 또한 소비 상품으로 가격이 같이 올라가게 됩니다. 

전세 제도에는 계약갱신요구권이 있어 기존의 세입자는 기존 계약기간이 만료되는 시점부터 추가로 2년 더 거주할 수  있습니다. 이때 갱신권을 사용하면서 전세금을 5% 증액할 수 있는데요, 5%는 대략적인 물가의 상승률과 비슷합니다. 그렇기 때문에 서울과 같이 수요층이 두껍고 공급보다 수요가 높은 시장에서는 전세가 장기적으로 우상향하는 모습을 보여줍니다. 

이러한 모습을 보여주기 때문에 전세금액을 올려받으면서 현금흐름을 창출할 수가 있게 됩니다. 

정리하자면 

1. 부동산 투자중에서는 아파트 투자가 제일 좋다

   ('좋다'에는 가치, 환금성, 접근성, 현금흐름 등을 포함)

2. 아파트 투자는 전세 레버리지를 활용할 수 있다.

3. 전세 레버리지 투자의 장점은 시세차익과 현금흐름 창출이 가능하다는 점이다. 

2. 수익률 계산기를 통해 나온 

나의 은퇴 목표 금액, 목표 연수익률, 
가능한 은퇴 시기는 언제인지 적어보세요.  

(3단계 플랜 이미지 첨부) 

은퇴는 가능하면 늦게, 정년까지 일하는 것을 목표로 두고 있습니다. 

투자를 공부 하다보니 가족과 투자 모두 신경쓰는 것은 정말 어려운 것 같습니다. 

노동자에서 자영업자, 자영업자에서 사업가, 사업가에서 투자자로 넘어가야하는데 이러한 단계를 넘기 위해서는 위험이 존재 합니다. 망할 확률을 내포하고 있기 때문에 굳이 단계를 넘어서는 리스크를 감수해야할까 하는 생각이 들기도 합니다. 

예전에는 빨리 은퇴해서 내가 하고 싶은 거 해야지 하는 생각이었다면, 지금은 회사에서 내가 할 수 있는 일을 하고 매월 현금흐름을 만들면서, 회사 이외의 시간은 투자와 가족을 챙기면서 하는게 저에게는 더 안정감을 주고 여유를 주는 것 같습니다.

당장 5년 뒤 10억 달성을 한다고 하더라도, 그런 다음에 뭐할까? 라고 생각을 해봤는데, 그럼 10억 달성하고 나면 20억 달성해야지, 그럼 20억 달성하고 난 뒤에는? 그럼 30억 달성해야지 라는 생각이 들었습니다. 

근데 그렇게 하면 시간이 많이 걸릴텐데, 그 시간 속에는 분명 위기도 찾아올텐데 하는 생각이 들었습니다. 

물론 자산이 충분이 쌓인 다음 내가 정말 하고 싶은 것을 찾았다면 회사를 은퇴할 수 있겠다는 생각은 듭니다. 하지만 은퇴를 위해 자산을 빨리 쌓아야하는 걸까? 하는데는 맞지 않다는 생각이 들었습니다. 

투자를 공부하다보니 저는 꾸준히 하는 것에 장점이 있다는 것을 알게 되었고, 체력과 에너지를 쏟아내서 단기전을 하는데는 정말 약하다는 것을 알게 되었습니다. 그래서 조바심 내지 않고 꾸준히 할 수 있는 것들을 채워나가면 되겠다, 그러기 위해서는 회사의 현금흐름이 필요하고 그만큼 나도 회사에 나의 역량을 나눠줘야지 하는 생각이 들었습니다. 

지금처럼만 한다면 10년 안에 충분히 10억 달성 할 수 있다고 생각이 들고, 지금처럼 포기하지 않고 꾸준히 해나간다면 은퇴할 나이에는 자산을 단단하게 쌓아두고 있겠다는 생각이 듭니다.