[모찌롱] 어려워도 세금(취득세,양도소득세)을 공부해야 하는 이유 (시나리오별 비교 템플릿)

안녕하세요.

모찌롱입니다.

오늘은 부동산투자를 할 때 필수적으로 알아야 하는

취득세와 양도소득세에 대한 이야기를 해보려 합니다.

수도권 시장도 마찬가지지만

지방투자의 경우 특히 시장 사이클이 길지 않아

투자하는 물건의 매도까지 고려한 후 매수를 결정하게 되는데요,

어떻게 접근하는지에 따라

적게는 수백만원에서

많게는 집 한채(수천만원) 까지

차이가 발생하게 되기 때문에

매수결정을 하기 전에

반드시 나의 상황에서 가능한 시나리오와

각 시나리오 별 세금을 인지하고 있어야 합니다.

1. 취득세

취득세는 주택을 취득하는 시점에 내는 세금으로

주택 개수, 취득주택의 절대가격, 조정대상지역인지 여부에 따라

1%부터 12%까지 세율이 상이합니다.

주의할 것은 취득세의 경우 개인에 대하여 부과하는 세금이 아니라

'세대' 단위로 부과한다는 사실입니다.

여기에서 '세대'는 주민등록표 또는 외국인등록표 상에 함께 기재되어 있는 가족을 포함하는 개념입니다.

따라서, 주택 개수를 계산할 때

본인의 명의로 1채가 있는 상황에서 배우자가 배우자 명의를 취득하는 경우

취득세 부과시 주택 개수는 1개가 아니라 2개로 보게 되는 것입니다.

배우자가 취득한 주택이 조정대상지역 내에 소재한 주택이라면 2주택자 중과세율이 적용되어

8%를 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

'%' 단위로 보면 얼마 되지 않아 보이나, 이는 기본세율의 8배에 달하는 매우 큰 금액입니다.

<지방세법>

제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.

<지방세법 시행령>

제28조의3(세대의 기준) ① 법 제13조의2제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 1세대란 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 “세대별 주민등록표”라 한다) 또는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표(이하 이 조에서 “등록외국인기록표등”이라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 제28조의6에서 같다), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인기록표등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.

2. 양도소득세

양도소득세는 과거에 취득한 주택을 매도하는 경우에 양도차익이 발생하게 되면

해당 차익에 대하여 납부하게 되는 세금입니다.

양도소득세에서 기억해야 할 것은

다음 표에서 볼 수 있듯이 과세표준의 구간 별로 세율이 다르다는 점입니다.

즉, 양도차익이 커질수록 납부해야 하는 세금도 '누진적으로' 늘어난다는 의미입니다.

또한, 양도소득세는 개인이 벌어들인 소득에 대하여 부과하는 개념의 세금으로

취득세와 다르게 세대별 부과가 아니라 개인별 부과를 원칙으로 하고 있습니다.

소득세법

제2조(납세의무) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개인은 이 법에 따라 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다.

3. 사례를 통한 절세효과 비교

위에서 확인한 것처럼 취득세와 양도세는 부과의 기준, 계산 방법 등이 다르기 때문에

케이스별로 납부하게 되는 금액이 천차만별입니다.

천차만별이라는 것은 어떻게 취득하고 어떻게 매도하는냐에 따라 세금을 아낄수도 있다는 의미입니다.

특히 가장 큰 차이는

취득세의 경우 세대별 과세,

양도세의 경우 인별 과세를 한다는 점인데요,

단독명의로 다주택자가 되는 경우와 공동명의로 다주택자가 되는 경우를 비교하여

어느 정도까지 세금을 아낄 수 있는지 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

참고로 하단 사례에서는

지방투자인 점을 고려해서 절대가는 3~4억대로 가정하였고

비조정대상지역 + 전용84 이하 물건에 투자했다고 가정하였습니다.

[사례1. 단독명의]

먼저 1호기를 단독명의로 매수하는 경우 취득세는 다음과 같이 110만원입니다.

'생에최초 취득세 감면'까지 받은 것으로 가정하였습니다.

다음으로 1년 후에 매매가 4억원 짜리 주택을 2호기로 매수하게 되면 취득세는 440만원을 납부합니다.

'생에최초 취득세 감면'을 이제는 받을 수 없어 납부세액이 소폭 증가하는 것을 알 수 있습니다.

이제 1년이 더 지나, "별도 세대를 구성하고 있는 동거인 B의 명의"로 3호기를 매수하게 되면,

3호기에 대한 취득세 계산시 주택 수는 3채가 아니라 1채가 되며

1호기 매수시와 마찬가지로 '생에최초 취득세 감면'까지 받을 수 있어 납부세액은 110만원이 됩니다.

이렇게 3년 동안 3채를 매수한 후 25년 1월에 1호기를 매도한다고 가정해보겠습니다.

양도가액은 수익률 100%를 기준으로 계산하였고,

보유기간은 3년으로 다주택자 장기보유특별공제 6%를 적용받게 됩니다.

이 때 납부하는 양도소득세는 다음과 같이 지방세를 포함하여 580만원 정도입니다.

(실효세율은 매매차익 5천만원에 580만원을 납부했으니 10%가 조금 넘는 수준입니다)

[사례2. 공동명의]

그럼 이번에는 공동명의로 주택을 매수하는 경우를 살펴보겠습니다.

공동명의로 매수하는 경우 1호기와 2호기까지는 위의 단독명의 사례와 동일합니다.

즉, 1호기 취득세 110만원, 2호기 취득세 440만원을 납부하게 됩니다.

다만, 3호기부터는 취득세가 달라집니다.

위에 살펴본 것처럼 조정대상지역외의 지역에서 주택을 매수하는 경우에도

3주택부터는 취득세를 중과하기 때문입니다.

즉, 기존 적용받던 1%에서 8%로 무려 8배가 증가하게 되는 것입니다.

따라서, 공동명의로 3호기를 매수하게 되면 3주택자가 되기 때문에

다음과 같이 총 2500만원의 취득세를 납부하게 됩니다.

단독명의로 취득시 납부한 취득세와 2400만원 가량의 큰 차이가 발생합니다.

이렇게 3년 동안 3채를 매수한 후 사례1과 마찬가지로

25년 1월에 1호기를 매도한다고 가정해보겠습니다.

역시 수익률은 100%를 기준으로 양도가액을 계산하였고,

보유기간은 3년으로 다주택자 장기보유특별공제 6%를 적용받게 됩니다.

이 때 납부하는 양도소득세는 단독명의의 경우와 다음과 같이 달라지게 됩니다.

사례 1과 비교해보면 580만원에서 400만원으로

180만원 가량 양도세가 줄어들게 되는데요,

이는 양도세의 경우 취득세와 다르게 "세대"단위가 아니라 "개인"별로 과세를 하고 있기 때문입니다.

즉, 공동명의를 하는 경우 다음과 같이 세액을 산출하는 로직이 달라지게 됩니다.

(공동명의 지분율은 50 : 50으로 가정하겠습니다)

-단독명의 : (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 기본공제 - 장기보유특별공제)*양도소득세-누진공제액

-공동명의 : [{(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)/2 - 기본공제 - 장기보유특별공제}*양도소득세-누진공제액]*2

큰 차이가 없어 보이지만 양도세가 누진세율 구조를 갖고 있어

"2"로 나누는 부분에서 차이가 발생합니다.

즉, 공동명의의 경우 양도차익(=양도가액 - 취득가액 - 필요경비)을

"지분율에 따라 나눈 후"

기본공제와 장기보유특별공제를 각각 공제하여 과세표준을 구하고

여기에 차익 구간에 따른 누진세율을 적용하기 때문에

과표 구간이 달라지게 된다면

(예를 들어 단독명의시에 24%를 적용받는데 공동명의로 15%를 적용받는 경우)

절세효과가 발생하게 되는 것입니다.

참고로 위 사례에서처럼 세율이 달라지지 않아도 절세효과가 발생하는 이유는

인별로 기본공제와 장기보유특별공제를 각각 적용받았기 때문입니다.

이와 관련하여 양도세 절세효과를 확인하기 위해

세율이 15%에서 24%로 변경되는 5천만원을 기준으로 계산해 보면

최대 절세효과는 470만원 가량으로 공동명의로 줄일 수 있는 양도소득세가 500만원이 되지 않는다는 것을 알 수 있습니다.

(8800만원이 넘어가면 세율 35%가 적용되어 사례의 단순화를 위해 8800만원을 기준으로 계산하였습니다)

물론 460만원도 적지 않는 금액이지만,

취득세 차이인 2400만원을 넘기가 웬만하면 쉽지 않음을 알 수 있습니다.

매매가가 더 크게 올라 양도차익이 1.5억가량 발생하여도

공동명의 절세효과는 1200만원 수준입니다.

[사례3. 공동명의 + 취득세 중과분 매도]

양도세 계산시 해당 주택에 대하여 기납부한 취득세는

'필요경비'에 포함되어 양도차익을 줄여주는 효과가 있습니다.

이를 위의 공동명의사례에 적용해보면

3호기를 1년 보유하고 매도한다고 가정했을 때

다음과 같이 필요경비로 1200만원 가량(2400만원의 50%)이 양도차익에서 빠지게 됩니다.

이에 따라 양도소득세는 399만원에서 131만원으로 추가적으로 260만원 가량이 감소합니다.

[결론 ]

상기 사례를 정리해보면

투자 물건의 절대가가 높지 않은 경우

양도차익이의 절대금액 또한 크지 않아(88백만원 범위 이내)

공동명의에 따른 양도소득세 절세효과는

취득세 중과효과보다 크지 않습니다.

반대로 말하면 취득세 중과율(8%)의 영향이 얼마나 큰 지를 알 수 있는 부분입니다.

4. 마치며

세금이 쉽지 않은 것은 맞습니다.

(위에 든 사례들 역시 변수가 굉장히 많고 오류가 포함되어 있을 수도 있습니다ㅎ)

다만, 중요한 것은 어렵다고 해서 어림짐작으로 끝나서는 안 된다는 것입니다.

이것은 마치 비전보드를 통해 꿈을 구체화하는 것과 같습니다.

나의 상황에서 가능한 대안들을 모두 생각해보고

실제로 금액을 산출해보는 과정을 거쳐야

명확한 의사결정을 할 수 있게 됩니다.

이번 글에서 정리한 세금 관련 규정과 사례를 첨부파일로 공유드리오니

본인의 상황에 적용을 해보는 시간을 반드시 가져보시면 좋겠습니다.

(생각보다 재밌습니다)

오늘도 긴 글 읽어주셔서

감사합니다!

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

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https://link.weolbu.com/3QePnIN

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