수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
월부에서 즐겁게 투자자로 성장중인 달콤생 입니다:)
분임 → 단임 → 매임 + 임보를 작성하면서
투자가능 단지가 추려지는 데요.
그 과정중에서 2호기 투자라는 목적을 가지고 임하다 보니
매임을 진행 할 때에도 이전에는 생활권별 선호도 상.중.하 단지 보았다면,
이번에는
투자 가능 단지들 위주로 진행하면서
임장을 통해 현장에서 보고 느끼는 선호도와
임보를 쓰며 분석하고 기록한 데이터를 연결하는 과정을 경험할 수 있었습니다.
지방투자 실전반 과정중이기도 했고
찐 투자로 이어지기 위해
한발 더 깊이 들어가야 했는데요.
바로 매물털기&워크인&협상 3가지 영역이었습니다.
각 영역을 경험하면서 깨진 편견들을 공유 하자면..
1.매물털기
말 그대로 타겟 단지의(이하A단지) 모든 매물을 터는 것을 의미합니다.
네이버 부동산에서 A단지 전용84 모든 매물을 엑셀 시트로 정리하고 최저가부터 매임 약속을 잡습니다.
이 때 가격과 조건을 거르지 않고 봐야 하는데요.
시세조사 때부터 저층.탑층 제외 최저가에 집중하다보니,
최고가 물건이나 월세 낀 매물을 봐야 하는지 처음에는 받아들이기가 어려웠지만, 실제 현장에서 협상을 통해 네고가 되거나 조건을 맞추면 투자 가능 범위에 들어올 수 있다는 것을 배울 수 있었습니다.
[모든 매물을 엑셀로 정리할 때 도움을 받았던 멤생이 선배님의 나눔글 공유 합니다.]
2.워크인
- 타겟 단지 주변+인근의 모든 부동산을 방문하는 것을 의미합니다.
예약을 하지 않고, 주변 부동산을 방문하여 내가 본 물건이 정말 최저가가 맞는지 장부물건이 따로 있지는 않는지 확 인하는 과정인데요. 한달 전 200만 광역시에서 워크인을 대 실패했던 경험을 발판 삼아 이번에는 더 야무지게 해보려고 노력했습니다.
이 때 유용했던 것이 분단임 루트를 짜듯이 워크인 루트를 짠 것인데요.
단지 주변에 눈에보이는 부동산에 들어가면 되는게 아닌가? 라고 생각하실 수 있지만..
지방 투자자인 저에게 시간은 정말 소중하기에.. 워크인 루트(=부동산 루트) 를 활용하기 전과 후의 질은 정말 달랐습니다. 조금 멀게 느껴지는 부동산까지 모두 추려서 가보시는 걸 추천드립니다.!
[네이버 부동산→우측 중개사 선택→거리재기] 를 활용하시면 됩니다.
3.협상 + 2개의 물건을 날린 이유
매물털기, 워크인도 정말 어려웠고 도전의 연속이었지만.. 가장 어려웠던 것이 협상이었던 것 같습니다.
작년 1호기를 했을 때부터 협상 능력이 너무 너무 너무 중요하다고 생각했던 터라, 튜터님과 선배님들을 만나면
하던 단골 질문이 “협상 관련 책 추천 부탁드립니다.” + “현장에서 어떻게 협상하셨어요?” 였을 정도니까요^^;;;
특히 이번에 6.27 대출 규제가 발표 되면서 서울.수도권 시장을 투자로 접근하던 많은 투자자분들께서 혼란스러우셨던 만큼, 지방은 정책과는 다소 무관하다고 생각할 수 있는데요.
정책이 시행되던 그 주에 지방광역시에서 매임을 하면서
전세대출 한도가 줄어 임차인이 계약금의 일부를 포기하면서 계약 해지를 진행하려는 것을 목격하기도 했고,
총 대출량 규제로 단지별로 전세가가 달리지는 것을 현장에서 느낄 수 있었습니다.
첫번째 물건을 날린 이유
전세 갯수가 적고, 최고가로 빠진 실거래가도 있지만 계절적 비수기+대출 규제 + 주변 입주 등의 이슈로
부사님들은 “최고가로 전세를 빼는 것은 어렵다. 1~2천 낮은 시세로 뺀다고 생각해야 한다.”고 거듭 말씀하셨습니다.
1번 물건은
잔금을 2달안에 치루는 조건으로 2000만원을 네고 했지만, 결국 전세를 맞출 수 있는 부사님을 만나지 못해 날리게 되었습니다.
앞서 1편에서 언급했던 것처럼, 투자금에 n천만원을 더해서 투자 할 수 있는 단지를 선정했고
그 중에서 가장 선호도가 높은 단지부터 매물 털기를 진행했기 때문에 여기서 1~2천 낮은 시세로 전세를 뺀다면
투자금 범위를 벗어나기도 하고, 무리하게 마통을 사용하는 것은 차 후 리스크 대비에 취약하다고 생각해 가격네고가 되었지만 내려놓게 되었습니다.
- 두번째 물건을 날린 이유
이 물건은 단지내 최저가로 매력적인 가격이었지만, 전세가 낮게 끼어 투자금 범위를 한참 벗어났고, 아기를 키우는 임차인이 그동안 집을 너무 많이 보여준 탓에 피로도가 쌓여 절대로 집을 보여주고 싶지 않다는 상황이었습니다.
워크인을 하면서도 대다수의 부사님들께서도 “그 집은 볼 수 없다.” 라고 못을 박으셨는데요.
워크인을 하면서 문이 닫혀있던 부동산은 사진을 찍어 두고 주중에 전임을 돌리면서,
얼굴 한번 보지 못한 부사님과 전화 통화를 통해 “해당 물건 볼 수 있도록 해보겠다.”는 이야기를 듣게 됩니다.
협상의 결론은 임차인은 2년을 더 거주하길 바랬고(총3년)
아직 계약기간이 남아있지만 저와 현 시세대로 전세 체결하는 조건을 수락했습니다.
(용맘 튜터님 대출 특강을 통해 전세 보증금을 증액하면 전세대출을 추가로 받을 수 있다는 것을 배웠는데, 현장에서 바로 적용해 보았고 유의미한 결과로 이어졌습니다.)
매도인 또한 잔금 기일과 매매가를 제가 원하는 조건으로 맞춰 주었습니다.
그런데 왜 물건을 내려놓았을까요??
투자 가능 물건을 만든 후 매코를 통해 리스크 대비가 어렵다는 것을 알게 되었기 때문입니다.
월부에서 처음부터 지금까지 배워 온
저.환.수.원.리
제가 만든 물건은 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존 모두 가능했지만
마지막 리스크 대비가 되지 않았습니다.
임차인 퇴거 시점에 옆 구에 4000세대 이상의 입주가 있을 예정이고,
현 임차인은 바로 그 단지로 입주 예정이었기 때문에, 전세를 새로 맞추는 시점에 역전세 위험이 있었습니다.
물론 앞으로 해당 광역시는 점차 입주 물량이 해소되고 있기 때문에
역전세가 나지 않을 수도 있습니다.
하지만 눈에 보이는 리스크를 안고 투자를 진행 할 수는 없었습니다.
싱글, 소액 투자자인 저에게 역전세라는 리스크는 너무 큰 위험요소였기 때문에
당시 매물코칭을 진해 해 주셨던 센쓰 튜터님 께서는 가격은 너무 좋지만, 위험 할 수 있다고 이야기 해주셨습니다
✅투자 하지 못한 후기를 남기는 이유
- 지방투자 실전반이라는 감사한 환경 안에서 튜터님, 선배님, 동료분들의 도움과 응원에 힘을 내어 실전 투자를 할 수 있는 과정을 익힐 수 있었던 감사한 기억과 과정을 기록으로 남기고 싶었습니다.
- 많이 부족하고 허술한 경험담 이지만, 이 또한 누군가에게는 필요한 내용이지 않을까도 싶었습니다.
- 그리고 2호기를 할 때까지 이 과정을 반복하고, 익혀 나가면서 시행착오를 줄이기 위해 복기글로 작성해 보았습니다.
- 무더웠던 여름, 그 멀었던 길을 이번 주말 또 가기 전에 스스로에게 이미 해보았으니, 또 할 수 있다는 힘을 주고 싶었습니다.
실전 투자로 이어지기 까지의 과정이 쉽지 않지만
많은 분들이 해내셨고, 지금도 해내고 계시기에 저 또한 해낼 수 있다고 생각합니다.
이 글을 읽어주신 모든 분들 응원드리며
이만 글 마치겠습니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다 :)💜
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