[서투실? 12달 일낼조 나하다] 프매퍼님 3강 후기-답은 반드시 현장에 있다

들어가며)

역시나 3주차.

바빠진 업무 덕분에 아직 더운 날씨 핑게로

에너지 바닥.

2주차 양파링님의 G지역분석까지는 어찌어찌 잘 들었는데…

내가 강의를 듣는 것인지

영화를 보고 있는 것인지 하는 착각마저

그래도 강의 올라온 날 바로 수강하는게 좋다는 것은 익히 알기에

꾸역꾸역 강의를 들었다.

프매퍼님

익히 카페에서 많이 들었던 익숙한 이름

이지만 강의는 처음

기본에 충실하게 투자의 기준먼저

강조를 하셨다.

1.투자의 기준 순서

가치

가격

투자금

리스크

2. 내가 근 1년동안 저번달 7월까지 눈독 들이며 매수하고 싶었던 D지역과S지역분석

-정말 좋은 자산가치가 있는 곳이라며 여러 번 강조하심. 저도 압니다… 다만 투자금이 모자라는 내 현실을 깨닫고

겨우 마음을 내려놓고 후순위 급지를 앞마당으로 만들고 있습니다.

3. 비교평가 

1)기본원칙 

-비슷한 가격이면(가격고정)이면 가치가 더 좋은 것이 저평가

-비슷한 가치라면(가치고정/전고점으로 파악?) 가격이 더 싼게 저평가

-저평가는 우선 가치와 가격 즉 매매가로만 판단한다

2)지역내 비교

-생활권내에서 선호도별로 등급 및 분류(상중하?/무조건 순위?)

-서로 다른생활권끼리 비교(김인턴튜터님것 그루핑끼리)

3)지역간 비교

-가치가 다름을 확인

-가격을 확인

-비슷한 가격이면 더 좋은 것이 저평가

4)그래도 비슷하다면 보조지표 확인(순서는 아니고 더 많이 가지고 있는 것)

-전고점(21년 전후) : 높을 수록 좋다

-상승폭(2014년 전후 호갱노노에서 매전갭 딱 붙어있었던 가격 기준) ~ 전고점 / 클수록 좋다

-회복폭(직전장 전저점 기준) ~현재 가격 대비/작을수록 좋다/회복이 크다는 것은 이미 가격이 올랐다

-전세가 우상향이 좋다 :  전세가를 보는 이유는 실수요가치+투자 운용면에서 현금흐름이 나온다는 것/전세가가 올라 매매가를 올

 확인1 :  매전갭 가장 작을 때 때의 매매가보다 지금 전세가높다(내가 투자했을 때의 전세가가 매매가를 추월할 수 있는 단지냐)

 확인2 : 10년 전세가 상승= 투자금을 2배 넘는 단지냐 매전갭 딱 붙었을 때의 전세가 대비 현재까지의 전세가 상승이 투자금의 몇 배냐?(2배 이상이냐 그 이상이냐 그 이하냐/선호단지는 3배) 3배 넘는 단지를 먼저 보는 것이 낫다

5) FAQ

- 신축과 구축이 같은 매매 절대가라면 구축이 땅의 가치가 좋을 확률이 높다

-상위 생활권 20평대VS하위 생활권 30평대 :  A냐 B냐라고 접근하기보다 사람들마다 투자상황이 다르므로 실거주자의 입장에서 어느 단지에 수요가 더 많을지 생각해보기/비슷한 가격이라면 평균적으로 상위 생활권 20평대가 장기보유 관점에서 더 좋다, 가성비 투자로는 30평대가 더 좋을 확률이 높다

6)보조지표까지 다 비슷하다면?

-신축이라면 20평대가 전세가율이 높을 확률이 높다

-구축이라면 땅의 가치+실수요가치 30평대로 전세가율이 높을 확률이 높다. (전세가율이 높다는 것은 투자금이 적게 들어간다는 것을 의미)

- 가치, 가격 비교한 후 투자금 적은 것, 리스크 적은 것을 우선순위로 한다.

나오며)

-항상 2주차 시세지도까지는 열심히 하다가 3주차 단지분석은 스킵하고 바로 매물임장했던 지난날 반성

BM 1 .생활권별로 가치선호도 정리한다

      2. 열매반이라는 경험에 맞게 단지 비교분석한다

-투자를 목전에 두고 있다 보니 내가 지금 책 읽을 때야 하고 독서를 멀리한 지난 날 반성

BM 3. 마침 오늘 돈독모 공지가 올라와 바로 신청했다.

-생각보다 현장에 안간다. 그러면서 엄청 조급해한다

BM 4. 완전 뼈 때리는 말씀. 매일 전임 1통 하기로 서기반 시작할 때 선언했는데. 오늘 업무 빡세게 하다가 쓰러져 잘까  엄청 망설이다 1통 함. 우선 전임 1통으로 시작한다. 매물을 많이 봐야 해

느낀점)

나는 생각해 보면 육아를 해야 해서 시간이 모자라는 것도 아니고, 전임할 수 있는 공간이 갖추어졌음에도 기계적으로 그냥 하는 전임이 어렵다는 마음의 허들이 있다. 현장에 달려가게 만드는 시작이 전임이다. 이번해 가기 전 반드시 1호기 투자한다.