[소액투자스터디 동동장군] 2일차 과제: 수익률은 주식에만 있는 줄 알았어요 📈

1. 수익률 계산 연습!

• 대상: 평촌 무궁화진흥 아파트 31평
  (실거래가 확인하신 아실 링크: https://asil.kr/asil/index.jsp)

  - 매수한 가격(2015년) : 3.4억 
  그런데, 실거래가 기록 보면, 같은 동에 한 층 차이인데 거의 5000만원 차이나서 거래가 되는 사례도 있더라구요? 😳 (5000원도 아니고 5000만원이면,, 거의 2년 저축액에 해당되는 금액인데..!) 아파트 가격은 정찰제가 아니라는 걸 알면서도 새삼 놀랐습니닷! 그리고 이런 부분이 수익률에 얼마나 영향을 미치게 될 지도.. 부린이로서 넘 신기방기
  - 전세가격(2015년) : 3.2억
  - 현재 매매가격 : 7.5억
  - 현재 전세가격 : 4.2억
  - 시세 차익 : 4.1억 (현재 매매가 7.5억 - 2015년 매매가 3.5억)
  - 전세 상승 : 1억 (현재 전세가 4.2억 - 2015년 전세가 3.2억)
  - 수익률 계산 : 2050% (시세차익 4.1억 / 투자금 2000만원 * 100(%)) 😳 …?
  - 연수익률 계산 : 205% (2050% / 10년) 😳…?
  제가 이 수익률 계산해보고 너무 숫자가 커서 진심 당황스러워서 강의를 다시 켜서 듣고, 다시 또 해봐도 같은 결과가 나와서- 생각해보면, 내가 2015년에 2000만원을 투자했는데 10년 후 매도시점에 4.1억이 손에 쥐어졌(?)으니 20배 이상이 증가해서 205%가 맞긴 한데- 넘 꿈같은 수익률이라 어안이 벙벙좌가 (또!) 되었습니다. (월부 들어오고 나서 자꾸 어안이 벙벙) 1년에 수익률 205%라니요 🎊 게다가 전세 상승분도 있쟈나요! 오마갓.

 2. 2일차 강의 듣고 느낀점, 적용할 점 

제게 결국 2일차 강의는 ‘수익률 관점에서 아파트 투자과정을 이해하는 법’을 알려준 강의였습니다.

기존의 제 머릿속 이야기를 잠깐 해보면, 저는

1. 수익률에 대해서는: 주식에서는 익숙한 개념인데, 아파트 투자에서는 떠올려보지도 않았던 개념이었고,
2. 아파트에 대해서는: 부자들이 경쟁하듯 비싼 값을 부르다보니 어느샌가 가격이 천정부지로 치솟게 되고, 부자가 아닌 나는 끼지 못할 그들의 리그전. 정도로 생각했었습니다;; 

써놓고 제가 봐도, 얼마나 깊게 생각하지 않았는지가 여실히 보며 민망하네요 🙂‍↕️

하지만 소액투자스터디를 수강한 저는 이제 다음을 알게 되었으니 다행이라고 생각합니다!

1. 아파트 투자에서 수익률은 ‘시세차익(현재가격-매수가격)’ 나누기 ‘투자금(아파트 살 때 들어간 내 돈 - 전세가)’로 계산하는 구나.

2. 위 공식(?)에 따라, 수익률을 구성하는 요소에는 ‘얼마에 사느냐(매수가격),' '전세를 얼마에 놓느냐(투자금에 영향),' ‘얼마에 파느냐(현재가격)’이 있구나.

3. 결국, 아파트 투자는 ‘얼마나 싸게 살 수 있는지, 얼마나 전세를 잘 놓을 수 있는지, 얼마나 좋은 가격에 팔 수 있는지’가 포인트이고, 이에 따라 내가 얻게 되는 수익률이 결정되는구나. 

4. 내게 이런 수익률을 안겨줄 수 있는 곳을 찾아서 투자하면, 예시로 들어주신 이야기가 내 이야기가 될 수도 있겠구나.

5. 그리고 결국엔 이런 투자가 쌓이면 내 은퇴시점까지 큰 영향이 가겠구나.

위 내용을 종합해서 그럼 ‘수익률 관점에서 투자과정을 구체적으로 이해하고 내게 적용하기'를 해보겠습니다!

• 매수(=산다): 수익률 목표 달성이 가능한 아파트를 골라서 산다. 
  ➡️ 모든 아파트가 높은 수익률을 안겨주진 않으니까, 과거에 내가 목표 달성 가능한 수익률을 보인 아파트의 특징을 정리해, 그런 특징을 가진 아파트에 투자를 찾고 실제로 투자를 하면 나도 그런 수익률을 달성할 수 있겠지? 열공해야겠구나 🤓
• 전세(=세입자를 찾는다): 전세 놓는 방법을 알고 행동해서 원하는 가격에 전세를 놓는다. 여기에서 가장 중요한 두 가지는 가격과 상태. 
  ➡️ 전세금은 세입자들간 기간 맞추기를 잘 해결하면 되니, 전세금 돌려줄 걱정을 너무 많이 하지 않아도 되겠군. 그리고 심지어 감사하게도 전세금이 오르면 오른만큼 나의 현금흐름이 생기게 되고, 이 부분은 나의 연간저축액에 포함될 수도 있겠군!
• 보유(=갖는다): 수익률이 달성 될 때까지 편안한 마음으로 산다. 
  ➡️ 가치가 있는 아파트라면 혹시나 늦어도 결국 그 가치를 따라 수익률은 올라와줄 테니까, 공부와 나의 노력을 믿고 일희일비하지 않고 내 구체적인 목표 수익률에 집중하며 기다려 보는 거야!
• 매도(=판다): 수익률 달성이 되면 판다. 
  ➡️ 구체적인 목표 수익률이 있으니 더 오르거나 덜 오를 것에 불안해하며 전전긍긍하지 않아도 되겠지!

마지막으로,  

서울 투자 말고는 사실 고려를 해보지 않았었는데 수익률 측면에서 보면 투자금이 서울에 비해 현저히 작을 것이기 때문에(=수익률의 분모가 적을 것이기 때문에), 매력적인 선택지가 될 수 있겠다는 점도 생각하게 되었습니다!

오늘 배운 내용 잘 새겨듣고, 머릿속에 잘 안착시켜서

투기 아닌 건강한 투자 생활 한번 도전해보겠습니다! 🙋🏻‍♀️