로얄동에 대한 이야기 [모찌롱]

안녕하세요. 모찌롱입니다.

임장하면서 그리고 임보를 쓰면서 로얄동을 확인하시나요?

저는 여러가지 이유로 단지임장 전중후로 나누어서 단지마다 로얄동을 정해보려고 하고 있습니다

오늘은 로얄동을 확인하는 방법을 간단히 말씀드리고

이를 투자적으로 연결하는 방법에 대한 이야기를 해보려 합니다.

| 로얄동 확인방법

로얄동을 확인하는 방법은 서두에 말씀드린 것처럼 단지임장을 기준으로 세가지 단계로 나눌 수 있습니다.

1. 지도에서 확인하기

2. 단지임장을 하면서 지도에서 생각한 것과 맞추어 보기

3. 전화임장과 매물임장을 통해 최종 검증하기

1,2단계를 추측의 단계라고 한다면, 3단계는 확신을 가지는 단계라고 볼 수 있습니다.

모든 단지의 로얄동을 확인하기 위해서 3단계를 반드시 거칠 필요는 없다고 봅니다만,

그렇다고 추측 수준에서 머무는 것은 지역에 대한 선명한 이해를 한다는 목적을 고려했을 때 적절하지 않습니다.

어느정도 공통되는 기준은 존재할지 몰라도 잘 아시다시피 인문학인 부동산투자에서 공식은 없습니다.

무조건이란 것도 없습니다.

지역마다 선호요소가 모두 상이하듯이 단지 내에서도 사람들이 좋아하는 로얄동은 단지마다 다릅니다.

다만, 답이 없다고 어렵게 생각하지 말고 직관적으로

'나라면 이왕이면 어떤 동에 살고 싶을까?'라는 관점에서 접근하면 좋겠습니다.

| 로얄동을 투자적으로 연결하기

로얄동을 찾는 방법은 알겠는데, 투자적인 관점에서 절대가가 비싼 로얄동을 굳이 파악할 필요성이 있는지에 대한 고민이 들 수 있을 것 같습니다. (특올수리 물건이 일반 매물보다 가격대가 높은 것처럼 로얄동도 비로얄동 세대보다 가격대가 높게 형성됩니다)

이와 관련해서 저는 다음의 세 가지 이유로 로얄동을 확인하는 과정이 투자적으로 의미가 있는 행위라고 생각합니다.

1. 단지 선호도 판단의 지표

2. 비로얄동 선택의 지표

3. 목표매수가 셋팅의 지표

1. 단지 선호도 판단의 지표

흔히 특정 단지의 '선호요소'를 모두 갖고 있는 경우 로얄동, 로얄라인, 로얄층이라고 표현합니다.

여기에서 '선호요소'라는 것은 사람들이 특정 세대를 선택하는 이유를 뜻합니다.

같은 아파트 안에서도 건물의 위치, 방향, 층 등이 모두 다르기 때문에 모든 세대가 모든 선호요소를 갖는다는 것은 불가능합니다.

단지별로 입지차이가 발생하는 것과 같은 논리입니다.

부동산은 말 그대로 '움직이지 않는 자산'이라는 특징을 갖기 때문에 그렇습니다.

이런 특성 때문에 사람들은 이왕이면 좀 더 괜찮은 동, 괜찮은 타입, 괜찮은 층을 찾게 되는 것이고

그 결과 같은 단지 내에서도 세대 간 가격의 차이가 발생하게 됩니다.

실제 단지를 보면서 로얄동이 어딘지, 왜 해당 동이 로얄동인지,

그래서 그 단지의 선호요소 또는 비선호요소가 무엇인지 확인해보겠습니다.

이게 정답이라기보다는 이런식으로 선호요소를 찾아나갈 수도 있겠구나의 관점으로 이해해주시면 좋겠습니다.

(1) 앞동이라 지하철 접근성이 매우 좋은 동 - 길음뉴타운8단지래미안

서울 수도권에서 가장 중요한 선호요소 중 하나인 교통입지가 단지내에서도 가격에 영향을 미친다고 할 수 있습니다.

길음뉴타운8단지와 같은 대단지의 경우 일반적으로 단지 규모 자체가 크기 때문에 앞동과 뒷동이라는 개념이 존재합니다.

이 단지 역시 언덕이라는 지형적 특성과 기괴한(?) 택지 구역이 만나 앞동의 가치가 높다고 할 수 있습니다.

앞동은 길음역이 가까울 뿐만 아니라 중심상권에 붙어 있기도 하고 경사가 거의 없는 쪽에 위치하고 있기 때문에

실거주자 입장에서는 당연히 앞동에서 살고 싶어하는 욕망을 가지게 될 수밖에 없습니다.

(2) 오션뷰가 중요한 생활권에서 뻥뷰가 나오는 동 - 남천자이

부산 수영구에서 중요한 선호요소 중 하나는 오션뷰(광안리+광안대교 뷰)라고 할 수 있습니다.

하지만 오션뷰가 나오는 남천자이를 보면 모든 동 및 모든 라인에서 오션뷰가 나오는 것은 아니라는 것을 알 수 있습니다.

이는 곧 오션뷰의 희소성을 더 높게 만드는 요소로 작용하고 오션뷰가 나오는 동과 그렇지 않은 동과의 가격차이가

N억 이상까지 벌어지게 됩니다.

(수영구에서 왜 오션뷰가 여부가 그정도의 가격 차이를 만드는지는 직접 매물을 보고 임장을 해보시면 이해하시게 될 거라 생각합니다ㅎㅎ)

(3) 커뮤니티가 붙어 있고 타입선호도가 좋은 동 / 안양메가트리아

안양메가트리아의 경우 20평대 타입이 4개가 있는데 그 중 판상형 C타입의 구조가 아래 평면도에서 보이는 것처럼 구조가 반듯하게 잘 빠진 것을 알 수 있습니다.

타입에서부터 가격차이가 있는데 심지어 해당 타입이 배정된 동 중에 107동과 109동은 단지 중심에 위치해 있어 커뮤니티도 붙어 있고 넓은 동간격도 누리면서 해당 단지이 비선호요소라고 할 수 있는 지상철 소음도 피할 수 있어 이 단지가 가질 수 있는 모든 장점을 갖고 있습니다.

즉, 지상철도에 붙어있는 라인, 또는 C타입 이외의 타입과 위와 같은 복합적인 이유로 가격 차이를 만들게 됩니다.

(4) 주차장이 연결되는 동 - 은평뉴타운우물골6단지

단지내에서 이런 차이가 있는 곳은 많지는 않지만 이런 요소로다 가격 차이가 날 수 있다는 의미로 봐주셨으면 좋겠습니다.

우물골6단지는 남은뉴에서 살짝 경사로에 있는 단지로 건설 당시 비용이슈가 있었는지 주차장 연결동을 일부만 만드는 실수(?)를 하게 됩니다. 그 결과 253동은 주차장이 연결될 뿐만 아니라 앞동이라 트인뷰까지 누릴 수 있는 동으로써 단지내에서도 선호하는 동이 되었습니다.

위에서 예로 든 네 단지의 로얄동의 공통점은 한 가지 요소로만 로얄동이 결정되는 것은 아니라는 부분입니다 .

부동산투자의 모든 영역은 '종합적인' 판단이라는 말을 항상 강조하는 것과도 일맥상통하는 것입니다.

이런 식으로 로얄동을 찾는 과정을 통해 단지의 선호요소가 무엇인지 자연스럽게 생각해볼 수 있고

더 나아가 생활권과 지역의 선호요소까지 넓혀서 사고를 확장해갈 수 있습니다.

2. 비로얄동 선택의 지표

비로얄동에 치명적인 비선호요소가 있는 것이 아니고, 로얄동과 비로얄동의 전세가 차이가 크지 않다면 투자적으로는 비로얄동 투자가 투자금을 더 줄이면서 동일한 단지에 투자할 수 있기 때문에 더 합리적인 선택이 될 수 있다.

비선호요소를 가지고 있는 단지를 몇 개 가져와 봤습니다.

(1) 언덕, 옹벽 - 삼성래미안공덕2차, 남천동원로얄듀크

먼저 수영구 남천동에 위치한 남천동원로얄듀크의 경우에 지도만 보면 생각보다 남천역에 가깝게 위치해 있는 구축단지로 좋아하는 단지일 수도 있겠다고 생각할 수 있습니다.

하지만 임장을 가보면 부산 사람들이 좋아하지 않는 급한 경사로에 위치하고 있을 뿐만 아니라

사진에서 보이는 것처럼 지상 주차장이 6층 높이로 단지 가운데 위치해 있어

103동의 경우 6~7층 까지는 거실에서 보이는 뷰가 주차장입니다. 실제로 가보면 반지하 주택의 느낌이 듭니다.

실거주 목적이라면 달라지겠지만 투자적으로는 환금성을 고려했을 때 굳이 가격이 싸다는 이유로 103동의 주차장 뷰가 나오는 물건을 우선적으로 고려하진 않을 것 같습니다.

마포 공덕동에 위치한 삼성래미안공덕2차의 경우에도 남천동원로얄듀크와 비슷하게 경사로에 위치해 있어

단지 센터에 주차장이 있고202동의 낮은 층의 경우 거실에서 주차장 뷰가 나오게 됩니다.

뿐만 아니라 202동에 가까운 쪽에 쓰레기 집하장소가 동 바로 앞에 위치해있어 추가적인 비선호요소로 작용하게 됩니다.

임장을 하지 않고 지도와 가격만 보게 되면 이런 부분을 놓칠 수 있습니다.

삼성래미안공덩2차의 경우 좋은 단지이기 때문에

임장을 통해서 단지에 대한 뾰족한 이해를 바탕으로 이러한 부분을 인지하고 투자로 고려해야겠습니다.

(2) 언덕 + 단지 분리 - 녹번역e편한세상캐슬

녹번역e편한세상캐슬은 은평구 녹번동에 위치한 대장단지입니다.

단지 배치를 보면 20평대의 경우 일부 세대는 대로를 기준으로 별도의 구역에 위치해 있는 것을 알 수 있습니다.

실제로 임장을 가보면 뒷동까지는 경사로도 꽤나 심하고 대로를 끼고 있어 앞동과는 다른 단지라는 느낌도 드는 것이 사실입니다.

재밌는 부분은 전세 실거래를 보면 예상과는 다르게 뒷동의 전세가가 앞동과 크게 차이가 없고

심지어 최고가는 뒷동인 126동에서 나왔다는 사실입니다.

임장을 해보면 분명 뒷동이 안 좋은 거 같은데 전세는 비슷하게 거래되는 이유는 무엇일까요?

미래에는 어떻게 될지 모르겠으나 해당 단지에 실거주하는 사람 입장에서 생각해보면

뒷동에 살아도 어쨋든 녹이캐에 사는 것이고

단지의 상품성(커뮤니티 등 단지 공간 및 구조)은 동일하게 누릴 수 있다고 생각하고 있다면

실거주가치인 전세가는 큰 차이가 없을 수 있습니다.

따라서 이런 경우에는 비선호요소가 분명하게 있더라도 가격이 충분히 싸다면 투자적으로는 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다.

다만, 비선호요소 때문에 원하는 가격에 전세를 놓거나 매도를 하는 부분에 있어서 상대적으로 어려움이 있을 수 있다는 사실을 인지하는 것이 중요하겠습니다.

3. 목표매수가 셋팅의 지표

목표매수가격 셋팅시 실거래가를 많이 참고하실 것 같습니다.

다만, 위에서 확인한 것처럼 로얄동 비로얄동 개념이 적용되는 단지의 경우에는

전고점과 현시점의 최저호가 매물의 괴리가 있을 수 있다는 것을 알아야 합니다.

위에서 소개한 남천자이의 실거래가를 보면 최고가가 15.6억이고 현재 최저호가 매물은 12.7억 수준입니다.

무려 3억이나 빠졌고 전고대비 20% 가까이 빠졌으니 저평가 되었다고 바로 결론지을 수 있을까요?

오션뷰와 비오션뷰의 가격차이가 있다는 것을 인지하지 않은 상태에서 저평가라고 판단하면 아쉬움이 남을 수 있습니다.

같은 단지라면 가격이 어는정도 동일한 방향성을 갖고 움직이는 것은 맞으나

부산 사람들의 광안대교뷰에 대한 선호도는 생각보다 많이 높기 때문에 가격적으로도 억대 이상의 가격 차이가 존재합니다.

이러한 특성을 파악한 투자자는 해당 매물이 싼지에 대해 좀 더 정교한 판단을 내릴 수 있을 것입니다.

참고로 전고대비 얼마냐가 저평가 여부를 판단하는 직접적인 지표는 아닙니다.

서울, 수도권의 경우 많은 지역이 전고점을 회복한 상황이기 때문에 이제 전고대비 하락률로만 판단하는 것은 의미가 없는 시장이 다가오고 있습니다.

따라서 상대적 저평가 판단는 투자 의사결정의 본질이고 반드시 수행해야 한다는 점 첨언드립니다.

오늘도 읽어주셔서 감사합니다.

월부닷컴에서도 확인하실 수 있습니다. :)

https://cafe.naver.com/wecando7/11598833