[운조 독서후기] #25-18 부동산투자 황금 로드맵

1.책의개요

제목 : 부동산 투자 황금 로드맵 

저자 : 김사부

키워드 : #부동산투자 #갈아타기 #레버리지

점수 : 9점

2.요약

진짜 부동산 투자자가 알려주는 투자로드맵

2주택 갈아타기 조건과,레버리지 투자의 로드맵

투자에 대한 기준과, 그리고 투자사례를 통해서 어떻게 투자해야하며

어디로 나아가야하는지 알려주는 책

생각보다 본질에 충실한 투자를 알려준다. 월부에서 배운 기준과

매우비슷해서 많이 놀랐고 투자에 대한 인사이트가 많아서 좋았다.

3.내용,깨달은것

그러니 일단 내 것을 매도하려고 할 때는 충분히 만족할 만한 수익인 100%는 확보하고 넘어가자. 그래야 이후에 어떤 일이 벌어져도 불만족스러운 상황을 마주할 가능성이 확 줄어든다. 

부동산은 저평가의 내용도, 성장성도 모두 다르다

 투자 수익은 대부분 이 두 가지를 통해 얻을 수 있다. 하나는 저평가된 물건을 고르는 것이고, 다른 하나는 미래의 성장성이 높은 물건을 고르는 것이다. 두 가지 다 쉽지는 않으나 그래도 저평가된 물건을 고르는 것은 비교적 어려운 일이 아니다. 다양한 비교 기준들이 있으며, 그 비교 기준으로 분석을 해보면 실제로 ‘제 가격’에 비해서 싸게 거래되고 있는 물건들을 발견할 수 있다. 

결국 저평가된 물건을 볼 땐 저평가에서 벗어날 가능성이 있는지까지 볼 수 있어야한다.

결국 빌라가 아파트가 되어야 그 가치가 발현되는 것인데, 그 빌라가 내생에 동안에는 아파트가 되지 않는다면,

결국 그 빌라는 영원히 저평가로 남을 가능성이 크다.

강세장의 초입에서는 저평가된 물건을 찾기 쉽다. 성공 확률도 높고 리스크도 적다. 저평가를 찾기만 하면 투자 수익으로 연결될 확률이 높은 시기이다. 그런데 강세장에서는 시장이 계속 강세로 가는 상황이기 때문에 저평가가 빠르게 해소될 가능성이 높다. 

반면 약세장에서는 대부분 움직임이 없거나 아니면 완만하게 상승한다.

강세장의 초입에서는 저평가된 물건을 찾기 쉽다. 성공 확률도 높고 리스크도 적다. 저평가를 찾기만 하면 투자 수익으로 연결될 확률이 높은 시기이다. 그런데 강세장에서는 시장이 계속 강세로 가는 상황이기 때문에 저평가가 빠르게 해소될 가능성이 높다. 

투자를 하지 말라고 해도 ‘어디에 투자해야 하냐’며 돈을 들고 서성거린다. 그래서 스스로 가슴이 떨릴 만큼 큰돈을 만지는 경험을 한 번이라도 해보아야 한다. 그래야 그 돈이 계속 투자 자산으로 굴러가게 된다. 

하락장에서는 보통 30~50% 정도의 하락이 만들어진다. 그런데 전세 비율 70%로 부동산을 매입했는데 부동산이 30% 하락했다면 투자금 전액을 손실하는 일이 발생한다. 이런 시기는 대출을 받은 사람들에게는 지옥문이 열리는 것과 다름없다.

사람들은 하락장 때 ‘대출 이자가 너무 올라서 힘들다’라는 이야기를 하곤 하지만, 본질은 대출 이자가 올랐기 때문이 아니다. 고통의 본질은 ‘공포감’이다. 희망이 없고, 점점 더 수렁에 빠지는 듯한 공포감을 느끼기 때문에 정말로 힘든 것이다. 

사실 이자 자체를 많이 낸다고 해서 곧바로 지옥을 경험하는 것은 아니다. 이자라는 실질적인 금액보다는 앞으로 나의 미래가 없어졌다는 공포감, 앞으로는 더 힘든 삶을 살아야 한다는 공포감, 앞으로 내 수중에는 초라한 재산만이 남게 될 거라는 공포감, 노후에는 더 힘든 삶을 살아야 할지 모른다는 공포감이 완전히 자리를 잡게 되면서 지옥을 경험한다. 

사실 이자 자체를 많이 낸다고 해서 곧바로 지옥을 경험하는 것은 아니다. 이자라는 실질적인 금액보다는 앞으로 나의 미래가 없어졌다는 공포감, 앞으로는 더 힘든 삶을 살아야 한다는 공포감, 앞으로 내 수중에는 초라한 재산만이 남게 될 거라는 공포감, 노후에는 더 힘든 삶을 살아야 할지 모른다는 공포감이 완전히 자리를 잡게 되면서 지옥을 경험한다.

강세장을 알아보는 법

첫째, 약세장이 3년 이상 지속된 경우

 강세장의 시작을 알아보려면 그 전에 약세장이 얼마나 진행되었는지 파악하는 것이 중요하다. 약세장 기간을 충분히 거치지 않았는데 강세장이 오는 경우는 없다. 약세장으로 시장이 충분히 다져지지 않았다면, 강세장으로 도약할 수 있는 에너지가 모이지 않는다.  

둘째, 가장 대표되는 단지부터 가격이 오른다.

셋째, 몇 년간 지속적으로 전세가가 상승한 경우

넷째, 상당 기간 신규 공급이 없을 때

다섯째, 대중이 매수할 여력이 있을 때

첫째, 약세장이 3년 이상 지속된 경우

 강세장의 시작을 알아보려면 그 전에 약세장이 얼마나 진행되었는지 파악하는 것이 중요하다. 약세장 기간을 충분히 거치지 않았는데 강세장이 오는 경우는 없다. 약세장으로 시장이 충분히 다져지지 않았다면, 강세장으로 도약할 수 있는 에너지가 모이지 않는다.

일반적으로 하락의 폭은 30% 수준에서 멈춘다. 그리고 일반적으로 하락 기간은 최대 2년 정도이고, 보통은 1년 이내에 마무리된다.

약세장에서 가장 주의해야 할 두 가지가 있다. 정말 좋은 기회임에도 그 기회를 놓치는 것, 그리고 약세장에서는 일시적으로 강세장과 하락장이 나타나는데 이것을 시장의 흐름이 바뀐 것이라고 착각해서는 안 된다는 것이다. 

약세장 중에 나타나는 일시적인 하락을 오해해서 좋은 물건을 잘 매수했음에도 이익을 보지 못하고 던져버린다거나, ‘부동산은 이제 진짜로 끝났구나’라고 생각하고 완전히 투자의 세계에서 떠나버리는 우를 범해서는 안 된다. 이때는 오히려 절호의 찬스가 만들어지는 상황이다. 

하락장을 보내고 난 후에 다시 처음부터 시작하면 된다. 하락장은 길어봐야 1년이니 결국 몇 년 늦어지는 것뿐이다. 

땅덩어리가 10배 넓은 미국에서도 해결이 안 되는 문제인데, 우리나라 인구가 대폭 감소했다고 해서 ‘핵심 시설이 밀집되어 있는 곳의 근처’에서 살고 싶어 하는 인구가 줄어들까? 그렇게 될 수 없다. 

투자는 기본적으로 마음이 편해야 하고, 그러면서도 우수한 결과를 만들어내야 한다. 그게 우리가 지향해야 할 길이다

새로운 전세 레버리지 기법은 내 집을 포함하여 최대 5채까지만 보유한다. 그리고 보유한 주택들에서 나오는 자금으로 리치 라이프를 즐기는 것이다.

결국 지나고 보니 규제가 가장 극심하던 모든 시절을 통틀어 가장 규제가 덜한 대상이 재개발이었다. 재개발이 이렇게 규제를 덜 받은 이유는 크게 두 가지로 정리할 수 있다. 하나는 투자금이 많이 들어간다는 이유이고, 다른 하나는 대중들의 관심이 그다지 쏠리지 않았기 때문이다. .

강세장이 계속되는 시점에서는 투자를 하지 말아야 할까? 그건 아니다. 대신 기대치를 낮춰야 한다. 

이분의 책을 보면서 투자 고수라는 생각이든다. 내가 그동안 배워왔던 투자의 기준에 대해서 동일하게 생각하고 있다는 것 그리고 지난 하락장을 봤을때 어디가 바닥인지를 알고 있으며 너바나님과 비슷한 기준으로 투자를 바라보는 것 같다. 물론 조금은 다른 기준이 있긴 하지만 원칙은 비슷하다는 생각이 든다. 

이 책에서 가장 와닿았던 것과 벤치마킹 할 점은 성장성에대한 내용이다. 저평가 되었지만 그것이 저평가가 언제, 얼마나 빨리 해소될지에 대해서 조금더 깊게 생각해볼 문제인것 같다.

그리고 하락장에서 30% 빠진 가격이라면 충분히 산 가격이라는 걸 한번 더 깨달았다. 다음 하락장에서 내가 참고해야 할 것, 그리고 결과적으로 이분도 두발뻗고자는 안전한 투자에 대해서 말을 하며 그리고 상승장이라고 투자를 하지 않는게 아니라 기대치를 낮추라고 이야기한다. 내가 배운 그대로 행하고 계신분.

4.정리하며 내가 해야할 것 

이책을 읽으며 투자에 통달한 사람들이 투자를 대하는 자세나

원칙은 대부분 비슷하다는 것을 느낀다. 잘될때나 안될때나 투자의 원칙을 잊지말자.

그리고 기준은 바뀌더라도 원칙은 지켜야한다.

5.나누고싶은 이야기

결국 지나고 보니 규제가 가장 극심하던 모든 시절을 통틀어 가장 규제가 덜한 대상이 재개발이었다. 재개발이 이렇게 규제를 덜 받은 이유는 크게 두 가지로 정리할 수 있다. 하나는 투자금이 많이 들어간다는 이유이고, 다른 하나는 대중들의 관심이 그다지 쏠리지 않았기 때문이다.

월부에서 투자를 해오면서 재개발에대해서는 깊게 생각해 본적이 없었는데요

재개발투자에 대한 각자의 시나리오를 한번 정리해보고 이야기해보면 좋을것 같습니다.

[운조 25년 독서후기]

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