부동산 투자 황금 로드맵 (김사부)

2025.8.23 우도롱

[요약]

부동산 시장의 세 가지 큰 변화

1. 주택을 개수 상관없이 지속적으로 매입할 수 없다. (취득세 중과)
2. 정보의 공유화 (사람들이 매우 똑똑해졌다)
3. 부동산 사이클이 더욱 명확해졌다.

1장 황금 숫자, 4년에 100%

부동산 시장을 이해하면 4년에 100% 수익률이 가능하다

내가 얼마를 보유하고 있느냐의 문제가 아니라 ‘계속 수익을 창출할 수 있는 시스템이 있느냐 없느냐’의 문제다. 그 시스템을 만들기 위한 첫 번째 단계로 20억 원 정도의 자금을 우선 마련하고 시작해야 한다. 그래야 그다음 시스템을 만들 수 있다. 12년 만에 20억 원을 만들기 위해서는 단계적으로 순서를 밟아야 한다.

B는 지속적으로 성공적인 결과를 맞이하지만, A는 어쩌다 한번 발생하는 좋은 성적과 매우 좋지 않은 성적이 합쳐지면서 평균적으로는 B보다 한참 떨어지는 결과가 나온다.

부동산 투자의 속성

• 부동산은 거의 동시에 오른다.
• 부동산은 순식간에 오른다.

• 부동산은 저평가의 내용도, 성장성도 모두 다르다. (저평가 OR 미래 성장성)

  저평가된 물건으로 투자 수익을 내려면, 머지 않은 미래에 지금의 저평가된 상황에서 벗어나야만 한다. 결국 저평가된 물건을 볼 땐 저평가에서 벗어날 가능성이 있는지까지 볼 수 있어야 한다. 저평가가 맞다고 해도 본인이 돈 버는 것과는 전혀 연결되지 않는다.

• 큰 이익은 다시 부동산으로 들어간다

   

너무 오래 보유하면 수익률은 평균에 회귀한다.

          고수가 되고 자산이 커지면 매도를 하지 않는 편이 더 나을 수 있다.

          시장은 언제나 강세장도 아니고 언제나 약세장도 아니다. 자금을 모았는데 그때가 마침 딱 강세장의 초입이라면 최상이겠지만, 그 시점이 약세장일 수도 있다. 그런 상황이라면 강세장까지 기다릴 필요가 없다. 마냥 기다려봐야 얻어지는 수익은 없다. 그보다는 기대치를 낮추고 약세장에서 얻을 수 있는 수익을 얻으면서 기다려야 한다.

포트폴리오를 자주 바꾸면 오히려 실수가 커진다.

          초보자일수록 포트폴리오를 교체하는 일을 대단히 매력적으로 생각한다. 내가 열심히 어떤 행위를 해야 돈을 더 많이 벌 거라는 생각 때문이다. 그러나 투자는 우리가 여태까지 알고 있던 당연한 원리를 거스르는 행위이다. 원리를 알고 그에 맞게 자제심을 발휘해야 오히려 좋은 결과가 따라오는 것이 부동산 투자다.

4년 100%의 목표를 변경해야 하는 경우

     목표를 일찍 달성한 경우 : 빠르게 고평가된 경우

     대표적인 고평가 사례들 : 강세장 5년이상, 먼 미래의 호재로 인한 급등, 비선호 대상(오피스텔, 나홀로, 빌라)의 급등

     갑자기 많은 자금이 생긴 경우 : 취득세 고려 기존자산 매도 후 자금 합쳐 다시 셋팅

     승산이 없다고 판단되는 경우

     더 나은 대상이 없다고 판단되는 경우

     4년이 되었지만 100%의 수익이 나지 않은 경우

2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법

2500만 원씩 12년간 투자하면 20억 원이 된다

꼭 20억 원이 있어야 행복한 것도 아니고, 12년 만에 목표한 금액을 달성해야 성공이라고 할 수도 없다. 상식을 뛰어넘는 성공이 바로 부동산 투자에 있고, 그 성공이 매우 쉽다는 사실을 이해하기만 하면 된다.

20억 원을 만들기 위한 조건

• 매년 2500만원씩 12년간 모을 수 있어야 한다.
• 좋은 부동산을 고를 수 있는 능력을 갖춰 투자를 시작해야 한다.
• 부동산 사이클을 이용할 줄 알아야 한다.

부동산 사이클을 알아야 수익이 보인다.

부동산 투자를 하려는 사람이라면 시장이 각기 다른 세 개의 얼굴을 가지고 있고 지금 이 시점에서는 시장이 어떤 얼굴을 하고 나를 바라보고 있는지 알아보는 것이 중요하다.

강세장 vs 하락장 vs 약세장

          하락장이 6개월 이상만 지속되어도, 사람들은 부동산에 대한 기대감을 완전히 버리게 된다. 즉 7~8년 동안 이어졌던 ‘부동산 불패’ 신화에 대한 믿음을 단 6개월 만에 완전히 사라지게 할 만큼 강력하다. 고통의 본질은 ‘공포감’이다. 이자라는 실질적인 금액보다는 앞으로 나의 미래가 없어졌다는 공포감, 앞으로는 더 힘든 삶을 살아야 한다는 공포감, 앞으로 내 수중에는 초라한 재산만이 남게 될 거라는 공포감, 노후에는 더 힘든 삶을 살아야 할지 모른다는 공포감이 완전히 자리를 잡게 되면서 지옥을 경험한다.

          오히려 약세장에 ‘돈이 되는 부동산’을 찾으려고 노력을 기울여야 한다. 약세장에서는 전체적으로 이슈가 될 만큼 가격이 오르지 않기 때문에 그 중에서도 상위권의 상승률을 가진 물건을 고르기만 하면 된다. 상대적으로 월등한 수익을 내기만 하면 되는 것이지 몇 퍼센트냐가 중요하진 않다.

부동산 사이클을 정확히 알아보는 법

좋은 투자자가 되려고 마음을 먹었다면 ‘대중과는 다른 길을 간다는 각오’부터 시작해야 한다. 부동산 사이클을 알아야 하는 이유는 큰돈을 벌기 위해서다. 이미 사이클이 시작된 지 한참 지나서 움직이는 것은 아무런 의미가 없다.

강세장을 알아보는 법 : 약세장 3년이상, 대표단지 상승, 전세가 상승 지속, 상당기간 신규공급 없을 때, 대중이 매수할 여력이 있을 때(금리, 규제, 정부의 매수권장)

하락장을 예측하는 법 : 어딜가나 부동산 이야기, 정부의 과한 정책, 소액투자 활성화, 지방 구석구석까지 투자

약세장을 알아보는 법 : 핵심 지역/단지 상승세, 여전히 안좋은 부동산 분위기, 참여인원 제한, 일시적 강세장&하락장 (약세장 중 일시적 강세장은 시장의 힘이 강하다고 해도, 결국 매수 세력이 계속 이어질 수 없는 구조적인 모습. 강세장은 누구나 매수 대열에 참여)

부동산 사이클링 기법 실천하기

비과세 전략을 이용하라 : 일시적 1가구 2주택

자금이 적어야 더 유리하다

부동산 사이클링 기법 로드맵 : 2년마다 매수, 4년마다 매도(수익률 100%)

          부동산은 어떤 부동산이 돈 되는 부동산인지를 고르는 일보다 이렇게 약세장과 강세장에서 적절한 행동을 하기가 훨씬 더 어렵다. 대중을 거스르는 일을 해야 하기 떄문이다.

투자 사례로 본 성공의 증거

• 2016년 4월 분당 까치마을 신원 84 : 6.0/4.4
• 2017년 6월 봉천 벽산블루밍1차 84 : 4.4/3.9
• 2018년 5월 대전 한가람 59 : 2.0/1.6
• 2018년 5월 백련산 힐스테이트1차 84 : 5.4/4.1
• 2018년 9월 수지 신정마을 7단지 상록 59 : 4.6/3.0
• 2018년 11월 안산 힐스테이트중앙역 59 : 3.8/2.4
• 2019년 10월 분당 삼성한신 84 : 10.3/5.4
• 2019년 5월 대전 한밭자이 84 : 2.7/2.3
• 2016년 12월 상도동 e편한상도노빌리티 84 (분양권)
• 2019년 6월 마곡 힐스테이트 84 : 9.6/5.3

그럼에도 불구하고 떠오르는 의문들

정확히 언제 어떤 일이 벌어질지는 아무도 모른다. 그럼에도 결국 ‘강세장-하락장-약세장’은 반복된다. 이건 인간의 본성이 변하지 않는 한 불변의 법칙이다. 그렇기 때문에 우리는 적당한 수준으로 결과를 예측할 수 있다.

다주택자는 이렇게 해라!

          1 지금이라도 오를 가능성이 희박한 물건 매도 후 비과세 전략으로 가기

          2 버티기 전략 : 강세장의 중간쯤에 ‘좋은 부동산’ 제외 나머지 매도

과거와 같은 상승이 재현될까?

          내일도 살아 있으리라 보장할 수 있는 사람은 아무도 없지만, 내일도 살아 있을 것이라고 믿고 계획을 세우면서 살아간다. 애초부터 어떤 경우라도 보장되는 것은 누리지 못하고 살고 있다. 확률에 근거해서 사는 것뿐이다.

강세장이 다시 반복될 수밖에 없는 이유

• 대중의 부동산 시장에 대한 견해가 시장에 따라 달라지기 때문
• 건설사가 공급을 줄이기 때문
• 침체기에 정부의 규제 완화

내 집 마련을 위해 풀베팅을 하면 안되는 이유는, 내 집 마련이 인생의 최종 목표가 아니기 때문이다.

• 강세장이 모두 지나가고 다시 약세장이 시작하는 시점에 내 집 마련
• 자금의 절반만 내 집 마련에 사용
• 조건에 맞는 ‘내 집’이 있다면 내 집 마련
• 내 집 마련도 투자성이 있어야 한다.
• 마음에 드는 집이 없다면 다음으로 미뤄라 (경제적 여유 있는 삶이 중요)
• 내 집 마련 후에도 4년마다 매도

목표대로 되지 않는다고 해도 우리가 이대로 부동산을 계속 공부하면서 꾸준히 노력만 한다면 경제적으로 여유롭게 사는 것에는 이변이 없다. 그러니 목표에 집착하기보다는 유연함을 갖는 게 더 좋다. 여유로운 인생을 산다는 ‘대세’에는 큰 지장이 없다. 이렇게 ‘심리적 완충지대’를 늘 염두에 두어야 한다.

투자성 있는 물건을 어떻게 찾을까?

          1 대중의 선호도가 지속적으로 높은, 또는 높아질 것이 분명한 물건 선택

          2 저평가와 고평가 파악

          3 성장성 파악 (미래에 만들어질 모습을 예측하기 위해 그와 비슷한 사례를 찾는 것이 중요하다.)

<투자 점수 시스템>

          강남과의 교통거리가 도어 투 도어 1시간이내(강남권) : 1점 / 1시간 20분 이내(준강남권) : 0.5점

          역세권 도보 10분이내 : 1점 / 15분이내 : 0.5점

          준공 7년이내 : 1점 / 7년 이상 : 0.5점

          전세율 강남권 44%이하 : -1점 / 45~50% : 0점 / 51%이상 : 1점

          전세율 준강남권 49%이하 : -1점 / 50~55% : 0점 / 56%이상 : 1점

4점 만점에 2.5점 이상이면 투자성이 있다.

3장 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법

새롭게 바뀐 전세 레버리지 기법

세금을 아끼기 위해 부동산을 한 채로 유지한 채 오랜 시간을 보내서 얻는 이익보다 추가로 좋은 부동산을 매수해 얻는 수익률이 훨씬 더 크다.

투자 원금 회수 이후 상승한 전세금 5천만원은 양도세 40%의 세율을 적용한 2천만원을 양도세용으로 제해놓고, 나머지 3천만원은 수익으로 보고 사용해도 된다.

전세가율 45%/50%/55%로 예상 매도가를 환산해도 매도 수익 실현

수익형 전세 레버리지 기법 실천하기

• 자금의 절반으로 내 집 마련을 하고, 나머지로 투자용 자산을 매입한다
• 4년 후 입주권을 매입한다. (관처 이후 철거까지 끝난 입주권)
• 4년 후 새아파트 소유 & 동시에 입주권 매입
• 새아파트 소유 & 마지막 입주권 매입

수익형 전세 레버리지 기법이 막강한 이유

• 세금에서 매우 유리하다
• 매물 구하기가 상대적으로 쉽다
• 관리가 쉽다
• 늘 적정량의 현금 보유로 위험 대비에 능하다

“남들이 저에게 ‘그렇게 돈을 많이 벌어서 뭐 하려고 합니까?’라고 물어봅니다. 그런데 저는 매일 아침 일어나면서 너무 행복합니다. 오늘 나에게 어떤 일이 벌어져도 다 해결할 수 있고, 나는 오늘 어떤 일이 갑자기 하고 싶어도 모든 것을 할 수 있으며, 오늘 갑자기 어떤 일을 하기 싫으면 하지 않아도 된다는 그런 마음이 들 때 너무 행복합니다. 그게 내가 돈을 버는 이유입니다.” 돈은 써야만 행복한 건 아니다. 언제라도 쓸 수 있다는 마음의 여유를 가진다는 자체만으로도 엄청난 행복감이 온다. 이런 상태로 만들어주는 것이 바로 통장에 찍혀 있는 긴 자릿수의 숫자들이다.

위기란 큰 경제적 위기만을 이야기하지 않는다. 매번 생활에서 느끼는 삶의 고통이 누적되면 결국 위기가 된다. 진짜 무서운 것은 당장 돈이 나가는 것보다 앞으로 더 안 좋은 상황이 벌어질 것 같다는 공포감이다. 그러니 언제나 무리하지 않는 투자를 해야 한다. 재앙은 예고 없이 다가오지만, 기회도 예고 없이 다가온다. 언제나 욕심을 다스리고, 나에게 적합한 투자의 수준이 어느 정도인지 파악하는 절제된 투자를 해야 한다.

4장 성공률 90%! 돈 되는 부동산 고르기

언제나 통하는 ‘원리’인지 먼저 파악하라

아주 중요한 투자 원칙 하나. ‘확신을 가질 수 있어야 한다’라는 원칙. 본인 스스로 확신을 가질 수 있느냐 없느냐는 매우 차이가 크다. 확신을 가질 만큼의 지식이 있어야 한다. 끊임없이 사례들을 확인하고, 시장의 변화를 지속적으로 따라가려는 노력이 계속되어야 한다.

입주권 매수 사례

신금호 파크자이 2014년 4월 입주권 매수

언제나 높은 투자 수익을 내는 길은 대중의 생각과 행동 너머에 있다는 사실을 인식할 필요가 있다. 당시 금호동 일대는 여전히 서울의 달동네라는 인식이 강했기 때문에 ‘이런 달동네에 아파트를 사서 뭐 하나’하는 인식이 일반적이었다. 이미 지하철이 있었고, 서울의 중심권과의 연결이 모두 좋은데도 여전히 달동네였기 때문에 새롭게 변화할 미래의 모습을 상상하기 매우 어려웠던 탓이다.

아크로리버하임 2015년 11월 입주권 매수

흑석동의 가장 큰 문제가일단 평지가 없다. 기반 시설이 형성될 여지가 거의 없었다. 그래서 흑석동은 ‘강남과 노량진을 가는 길 사이에 있는 어떤 동네’ 정도의 이미지, 달동네 이미지. 주변 개발이 이루어지면서 부족했던 기반 시설 문제도 상당 부분 해결되었다. 이렇게 지역이 개발되다 보니 그동안 보이지 않았던 입지적 장점까지도 부각되기 시작했다. 성공적인 투자를 위해서는 미래의 변화를 보려는 노력을 반드시 해야 한다.

실패 확률 10%? 실패처럼 보여도 실패가 아니다

약세장은 그저 가격이 잘 오르지 않는 상태를 의미하는 것은 아니다. 정확히는 대중이 참여하느냐 안 하느냐, 그리고 대중이 참여할 수 있는 여건이 되느냐 그렇지 않느냐로 결정된다. 일반적으로라면 대중이 참여하지 않으면 가격은 오르지 않는다. 지금의 약세장은 과거와 달라졌다. 사람들이 매우 똑똑해졌고 정보에 대한 접근이 상대적으로 쉬워졌기 때문에 매수자가 적다고 하더라도 매도자가 싸게 팔지 않는다는 뜻이다.

실패시 대처할 수 있는 솔루션

• 강세장에서 매도하기
• 전세 정상화를 기대하며 조금 더 보유

• 2년 후 매도하기 (일반과세)

   

강세장에서 거품을 구별하는 법

강세장이 지속될 때는 기대치를 낮춰야 한다.

          강세장이 계속되는 시점에서도 투자를 하지 않는게 아니라, 대신 기대치를 낮춰야 한다. 왜냐하면 이때는 투자를 안 하기 어려운 환경이기 때문. 부동산 사이클링 기법을 실천할 때는 심리적으로 힘든 부분과 실패의 위험이 있어도 해보라는 것.

시장이 거품인지 아닌지 판단하는 것은 매우 바보 같은 짓이다. 그보다 상승을 얼마나 지속했는지, 그러면서 시장의 공급은 원활히 되고 있는지 보는 것이 진실에 접근할 수 있는 비교적 유력한 잣대이다.

비싸다는 뜻은 손해를 보는 수준의 가격이 아니라, 이익이 많이 남지 않는 수준의 가격을 의미한다. 그래서 비싸다고 해도 투자를 해볼 만하다. 다만, 바로 이때 기대치를 낮추고 접근해야 한다.

우리에게는 어떤 법칙이 일정한 결과를 나오게 한다는 사실이 중요한 게 아니라, 결국 ‘돈을 번다’는 사실이 훨씬 더 중요하고, ‘돈을 번다’라는 말을 더 정확하고 솔직하게 하자면 ‘다른 사람보다 더 많이 벌기만 하면’ 되는 것이다.

거품인지 헷갈리면 누가봐도 좋은 곳에 투자해라

• 좋은지역 + 새아파트 + 대단지
• 수요가 줄어들지 않을 지역 + 대단지

명백한 거품일 때는 반드시 쉬어야 한다.

          현재 부동산은 어떤 사이클인지, 그 시점에 대중들이 어떤 생각을 갖고 어떻게 행동하는지, 그에 따라 본인의 마음은 어떻게 흔들리고 어떻게 생각이 바뀌는지를 잘 살펴보면서 높은 수준의 투자 실력을 갖추려 노력해야 한다.

초강력 엔진을 갖춘 자동차를 손에 넣기 위해서 투자의 정석을 공부하는 것이다. 부동산 리치 라이프는 그 차를 손에 넣기만 하면 그냥 이뤄지는 것이 아니라, 끊임없이 연료라는 인풋이 있어야만 실현된다. 운전면허 따는 정도보다도 쉽다. 다만 꾸준히 해야 할 뿐이다. 꾸준히 시장을 관찰하다 보면 모호한 경계가 모호하지 않게 다가오고, 과감하게 행동할 수 있게 될 것이다.

[느낀 점]

이 책에서 중요한 메시지는 세 가지라고 생각한다.

1 자산을 지속적으로 매수해야 한다. (비과세 전략이든 다주택 전략이든)

2 현재 시장의 온도를 감지하고, 그에 맞게 행동해야 한다.

3 사례를 끊임없이 관찰하면서 변화에 따라가야 한다.

강세장-하락장-약세장 세가지로 시장을 구분하고 있는데, 가격의 변화(상승/하락)만으로 구분하는 것이 아니라 대중이 시장에 참여할 환경이 조성되었는가의 측면으로 접근하는 것이 상당히 와닿았다. 2022년부터 시작된 하락장 이후 2024년 상반기, 2025년 상반기 두 차례의 가격 상승으로 상급지의 가격이 급등했지만 아직 강세장이라고 보기 어려운 이유도 아직 시장 참여자가 ‘대중’으로까지 퍼지지 않았기 때문이라고 생각한다. 아직 주변에 30대 무주택자가 많다. 그들은 가격이 싼 지금 사고싶어하지 않는다. 누가봐도 좋은 상급지만 바라보면서 그게 아니면 차라리 무주택을 하겠다고 한다. 따라서 약세장이라고 생각되고, 성장성을 비교해서 매수하기 너무 좋은 시기인 것이다.

그리고 사례를 끊임없이 공부해야 하는 부분은, 지금의 나에게 가장 필요하고 당장 벤치마킹해야하는 부분이다. 사실 월부에서 강의를 듣고 튜터링을 통해 성장성이 좋은 아파트의 특징(직장/교통 → 위치)을 배우다보니 스스로 사례를 분석하고 새롭게 분석하려는 접근이 부족했다고 생각한다. 지난 시장에서의 성적표를 나래비하고 그 안에서의 복합적인 요소들을 추려내는 것이 필요한 시점이라고 생각한다. 이 책에서는 그 부분을 도어 투 도어의 강남 접근성(교통), 신축, 전세가율(가격)로 점수화해서 구분하고 있다. 강남으로부터의 거리로 단편적으로 보면 이해되지 않는 서초-관악-동작-영등포-강서 라인을 초보자에게도 설명할 수 있는 논리를 스스로 정리해보자. 지방 투자의 범위를 설정함에 있어서도 여러 지역의 사례를 분석적으로 바라보자.

[논의하고 싶은 점]

< 위기란 큰 경제적 위기만을 이야기하지 않는다. 매번 생활에서 느끼는 삶의 고통이 누적되면 결국 위기가 된다. 진짜 무서운 것은 당장 돈이 나가는 것보다 앞으로 더 안 좋은 상황이 벌어질 것 같다는 공포감이다. 그러니 언제나 무리하지 않는 투자를 해야 한다. 재앙은 예고 없이 다가오지만, 기회도 예고 없이 다가온다. 언제나 욕심을 다스리고, 나에게 적합한 투자의 수준이 어느 정도인지 파악하는 절제된 투자를 해야 한다.>

Q. 경제적 위기보다 생활에서 느끼는 삶의 고통이 위기가 되므로 무리하지 않는 투자를 해야한다고 말하고 있습니다. 투자처를 검토하면서 돌아보니 나에게 적합하지 않은 무리되는 투자가 될 뻔 했던 경험이 있나요? 혹은 과거 무리한 매수를 진행한 경험이 있나요? 어떤 이유에서 무리하고 싶었는지 돌아보며 앞으로 마주하게 될 강세장에서 어떻게 욕심을 절제할 것인지 이야기 나누어보고 싶습니다.