가치
1. 균질한 택지 뉴타운
2. 업무 지구 접근성
가격
1. 대부분 전고점 이하
2. 상대적으로 저렴함
기회
1. 높은 전세가율
2. 역전세 리스크 x
4급지에서는 업무 지구 접근성이 중요함 (교통이 중요하다는 말이 되겠지)
업무 지구 접근성, 직장, 학군에 의한 수요가 꾸준히 있는지 보는게 좋을 듯 (이 동네는 어떤 수요가 있을까 생각해)
어떤 수요가 있는지 알아봐야하는 이유는 수요가 전세가를 받쳐주고 그만큼 전세가가 오를거기 때문에
무슨 수요가 있을지 생각해보며, 그 지역의 선호도를 알아보고, 그 선호도를 투자할 수 있도록 하자
하지만 좋은 선호도만 찾아야지가 아닌 내가 선택할 수 있는 것 중 선호도가 높은 것을 선택하자
산, 하천, 고가도록, 순환도로 등은 생활권을 단절시킴
상권이 있다고 다 좋은 곳이 아님
회기하면 파전인데 파전 맛잇다고 회기로 갈거아니자나~
투자할 때 전세빼는 것도 생각해봐야 함
학군이라는 것은 상대적이라고 생각함
1. 여기서 아이를 키우고 싶은가?
2. 초 + 중 + 고를 한번에 보낼 수 있는가?
3. 학교 + 학원가 + 안정성
좋은 초등학교가 있으면 6년을 계속 있고 싶어함 (아이들 적응 문제도 있고, 같은 학교를 보내고 싶으니까)
좋은 초등학교를 찾는 방법
1. 학급당 학생수가 많은지
투자 시 나의 전세 셋팅만 보는 것이 아니라
상위 단지의 전세가가 얼마인지 확인 필요
확인이 필요한 이유는
1. 신축 전세 6억이라고하고
2. 구축 전세 5억이라면
3. 구축은 전세 6억을 넘길 수 없음 (왜냐 6억하면 신축들어가지 뭐하러 구축들어가냐~)
4. 신축과 구축으로 나뉘는 것이 아닌 입지로도 나뉠 수 있다. (입지 좋은 곳 6억이면 입지 좋은 곳 가지 뭐하러 입지 덜 좋은 곳에 6억을 주고 들어오냐)
같은 가치, 전고점이라면 투자금이 더 적은 단지를 투자한다
생활권 기준 : 사람들이 가장 살고싶어하는 지역
교통 : 강남, 시청, 여의도 얼마나 걸리나
환경 : 뉴타운, 아파트 균질성, 역세권
학군 : 초등 학급당학생수 (25명 넘는지), 중등 학업성취도 (85% 넘는지)
비교평가를 잘 하는 방법
1. 지역 선호도를 명확하게 안다.
2. 투자 우선순위를 정한다.
3. 본질에 집중하는 투자를 한다.
비교평가 = 사람들의 수요와 우선순위를 판단하여 좋은 물건에 투자하는 것
비교평가 순서
1. 가치 : 중장기적으로 팔지 않아도 될 가치있는 단지인가?
2. 가격 : 현재 가치대비 가격이 싼가?
3. 투자금 리스크 : 전세 수요가 있고, 충분히 세팅이 가능한 단지인가?
지역의 평균 매매가 - 평균 전세가 = 평균 투자금 을 먼저 알아보고
평균 투자금보다 낮다고 한다면 1차적으로 저평가 된 단지인 것을 알 수 있음
전고점으로 단지 평가 기준 (하지만 전고점은 단지 참고만)
1. 전고점 돌파 단지 (선호도가 높은 단지구나)
2. -10% 이내 단지
3. -10% ~ -20% 이내 단지
4. -20% 초과 단지 (가성비 투자 가능 단지구나)
투자금이 포커스가 아니라 매매가에 포커스를 맞춰야 함
왜냐하면 매매차익으로 수익을 얻을 수 있기 때문에
저평가는 기본적으로 매매가로만 판단한다 (투자금으로 판단하지마)
비교평가 기본 원칙
1. 가치 : 비슷한 가격이면 (가격 고정) 가치가 더 좋은 것이 저평가
2. 가격 : 비슷한 가치라면 (가치 고정) 가격이 더 싼게 저평가
저평가는 우선 가치와 가격 즉, 매매가로만 판단
입지 (교통, 환경 (나홀로 / 균질성 / 평지 / 언덕)
학군 (초등, 중등)
상품성 (연식 / 세대수 / 복,계 / 대형평수 여부 (소득 수준이 높고 사람도 적기 때문에 대형평수가 있다면 좋음))
선호요소 (생활권 레벨 비교 / 생활권 선호도 / 단지 순위)
가치, 가격이 비슷할 때 보는 보조지표 (전고점)
1. 전고점 : 높을수록 좋다
2. 상승폭 : 매전차가 적을 때 전고점까지 상승폭이 클수록 좋다 (12~15년도 상승 기울기가 높을수록 좋다)
3. 회복폭 : 전저에서 전고까지 회복폭이 낮을수록 좋다
4. 전세가 : 우상향이 좋다 (전세가 우상향하는지 꼭 확인해야 함)
※ 기준은 매전차가 적을 때 부터 현재 전세가까지
4-1. 전세가가 매매가를 추월할 수 있는 단지
4-2. 10년 전세가 상승 = 투자금을 2배 넘는 단지
보조지표는 가치와 가격을 먼저 비교하고 보는 것임
매물임장 시
매도자가 이사가는 이유가 뭔지 (새로운 아파트로 이사, 기존 주택 처분, 근저당, 전세금 못 돌려줌) 이런 사람들은 네고 티켓이 있다.
입주 물건
1. 내가 실거주 후 전세가겨 정리되면 전세 놓고 나오기
2. 주변 신축과 비교하여 충분히 싼 가격에 매수하기 (기축과 가격 비교)
3. 시세보다 낮은 전세 끼고 갱신권 안썼다면 입주물건과 가격 비교
중요. 잔금일정을 넉넉하게 잡을 것, 잔금 가능 여부 확인 (대출)
