내 상황에 맞는 임장지 선정하는 방법 (자율임장지 정하는법, 장표공유)

안녕하세요 프로 참견러입니다 :)

월부학교 여름학기

자향멘토님의 보살핌아래

찐한 육수 뽑으면서 향기롭게

임장 다니고 있습니다ㅎㅎ

월부학교에서

마지막 3개월차 임장지는

'자율임장지'인데요

본인의 투자금과 상황에 맞게

스스로 임장지를 선정해보는

기회가 주어집니다.

임장지를 스스로 선정해보는 것은

내 상황(투자금, 포트폴리오 등) 에 맞는

투자대상을 선정하는 첫 걸음이기도 하고

독립적인 투자자로 성장하기 위한 훈련으로

의미가 있다고 생각합니다

거두절미 하고용

임장지 선정을 할 때

어떤 로직으로 해야 할지,

그리고 양식은 어떻게 해야할지,

고민되신다면

이 글을 참고해보시면 도움이 되실 것 같습니다 :)

1) 내 상황

기존에 임장지 선택,

어떻게 하셨었나요?

가보고 싶은곳,

싸다고 생각하는 곳,

동료가 투자한 곳(???) 등

다양한 기준으로 선택하셨을 거에요

혹은 열반스쿨 실전반이나

지방투자실전반의 경우

임장지가 조마다 정해지기 때문에

주어진 임장지에 충실하셨던 적이 많으셨을텐데요

진짜 내가 투자할 임장지를

선정하기 위해서

가장 먼저 고려해야 할 사항은

바로 투자자 자신의 상황

이라고 생각합니다

현재 가지고 있는 현금 외에도

앞으로 발생하게 될 현금이나

수익, 그리고 향후 발생하게 될 지출 등을

종합적으로 고려해서

실제로 내가 투자에 수 있는 투자금은

얼마인지를 계산해봅니다.

더불어 보유자산이 있다면

전세갱신/재계약/매도 등

포트폴리오에 따라 투자할 수 있는 시기나

추가 투자금/지출이 발생할지 여부를

가늠해야겠죠!

이렇게 재무/투자 상황을 먼저 정리하고

스스로 진단해봅니다.

현재 있는 현금 또는 앞으로 들어올 현금 0억을

투자에 사용할 수 있다/없다를요.

※게리롱님의 양식을 사용해서

재무현황/자산현황을 정리하고 있어요

다양한 양식이 있으니 '자산관리양식', '재무관리양식'

등으로 검색하셔서 쓰기에 편한 양식으로 사용하시면

좋겠습니다 :)

https://cafe.naver.com/wecando7/4685262

[게리롱] 자산 및 투자현황 관리 양식 공유 

(투자물건 관리에서 시작해 재무상태표 작성까지)

2) 임장지 스크리닝

내 투자금이 정해지고 나면

지역을 선정해야 하는데요

우선 내 투자금에 들어오는 지역이 어디일지

스크리닝 해보는데요

그 방법으로는 아래와 같이

평당 평균매매가, 중위가격, 중위투자금을

정리합니다.

그리고 내 투자금 +1억까지 러프하게

'중위투자금'을 필터링 합니다.

(예, 투자금 1억일 경우 중위투자금 2.5억 미만 지역들만 필터링)

※중위가격이란?

흔히 쓰는 '평당가'는 평균가격인데요

평균가격은 최고/최저가 처럼 극단의 값에

영향을 받아 왜곡될 가능성이 더 높기 때문에

중위가격을 활용해보시면

이러한 오류를 줄이는데 더 유용하실 거라 생각합니다

중위가격 정리하는 방법은 아래 글을 참고하였습니다💕

1) 떠라링님, 다음달 어디가지?

https://weolbu.com/s/GS7NnNv25i

[다음 달 어디 가지?] 25년 8월 서울/경기 중위 매매가, 투자금 (떠라링)

2) 라이프리님, 내 투자금에 맞는 수도권 임장지역 선장하는 방법

https://weolbu.com/s/GS7PGiELmg

내 투자금에 맞는 수도권 임장지역 선정하는 방법(+자료첨부) [라이프리]

3) 임장지 Top3 선정

위에서 내 투자금 +1억으로

러프하게 지역을 필터링 하셨다면

이제는 임장지를 선정해야 하는데요

저의 경우

올해 안에 바로 투자할 수 없는 상황이기에

아래 세 가지 관점에서 임장지 우선순위를

정했습니다.

1) 투자금이 더 들더라도 앞으로 기회를 줄것으로 기대하는 지역

→ 실제 투자 시점에 더 좋은 투자 기회를 잡기 위해

2) 투자 대상 지역과 비슷한 평당가를 보이는 지역

→ 비교 지역 늘리기

3) 바로 투자할 수 있는 정도의 투자금을 보이는 지역

→ 투자 감 놓치지 않기 위해 실전 투자에 준하는 수준으로 임장 가능

⚠️여기서 잠깐...!!!!

투자는 저/환/수/원/리

저평가가 먼저여야 하는거 아닌가요!?

저평가된 지역이 우선순위 아닌가요?!

갭충이신가요?

생각하실 수 있습니다.

우리가 실제로 투자를 할 때

가치 대비 가격이 싼,

저평가가 가장 중요한 건 맞습니다.

하지만 그 저평가된 지역/단지가

내 투자금 범위에 들어오지 않는다면

실전 투자 관점에서는 의미가 있다고 볼수도 없습니다

단기간 안에 투자를 하셔야 하는 경우라면

위에 알려드린대로

투자금을 러프하게 적용해서

1차적으로 걸러내신 후에

그 지역들 중 저평가된 지역을

우선으로 가보시면

더 버는 투자에

적절한 방향이 될 수 있을 것 같습니다 :)

저는 다음 투자까지 시간이 있으므로

위에 언급한 임장지 우선순위 판단 기준에 더해

'평일에도 임장 가능한 지역'도

우선으로 보았어요

이렇게 가용할 수 있는 투자금 뿐 아니라

가용 시간도 고려해서 임장지 우선순위를

정해보시면 마지막달까지

완수하시는데 도움이 되시리라 생각합니다 :)

정해진 양식이 없고, 정해진 틀은 없지만

투자를 위한 임장지를 어떻게

선정해야할지 고민이 되신다면

참고해보시길 바라며

미약하게나마 도움되시면 좋겠습니다

감사합니다❤️