월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기
책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사 : 김준영 / 한국경제신문
읽은 날짜 : 2025.08.24
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #수요와 공급 #전세가 #부동산 사이클의 법칙
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
1. 저자 및 도서 소개
: 『결국엔 오르는 집값의 비밀』 에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측해준다. 이 책은 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 비롯해, 지금 부동산 투자 시 각별히 유의해야 할 점들도 소개한다.
* 출처 : 예스24
2. 내용 및 줄거리
1장. 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해
- 전세가율이 낮은 지역의 특징: 이미 집값이 미래가치를 반영해 매매가가 높고, 전세 상승률이 높은 지역
- 아파트의 가격을 결정짓는 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료(전세,월세)이고, 전세자금대출이 도입되면서 임대료가 금리에 의해 큰 영향을 받게 되었다. 전세가는 신규공급물량에 따라 가장 큰 영향을 받지만 금리에 의해서도 변동성이 커진 시장이기 때문에 금리의 변화에도 관심을 늘 가져야한다.
- 지금은? 대출규제로 인해 투자자들의 진입이 줄어들어 시장에 전세 임대 물량 자체가 줄어들어 어쩔 수 없이 월세를 선택하게 되면서 월세 가격이 증가 하고 있다. 투자를 하기 힘든 상황이긴 하지만 본질로 들어가면 월세가격이 꾸준히 상승하고 있다는 것은 눈에 보이지 않지만 전세가격이 그만큼 상승하고 있다고 생각할 수 있을 것 같고, 언제 터질지 모르는 시한폭탄 같은 느낌이기도 하다. 어렵지만 적극적으로 조건을 만들어 투자를 해야하는 시기이다.
2장. 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
p.53 전세부족은 곧 주거 부족이라는 뜻입니다. 전세수급지수의 상승은 시장에 전세 매물이 부족하다는 뜻이며, 이는 전세가격의 상승 가능성을 매우 높입니다. 매매가격 상승의 기초가 되는 전세가격의 상승은 첫번째로 전세 부족에서 시작되는 것이지요.
-전국 대부분의 도시들이 전세수급지수가 급격히 오르고 있다. 수요와 공급이 부동산 상승과 하락의 기본 원칙과 본질이 된다. 정책과 금리, 세금 등의 문제는 일시적인 상황일 뿐 장기적인 영향을 줄 수 없다는 것. 본질에 집중해야하는 시기이다.
3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까?
- 인구수가 같다고 해서 수요가 같은것이 아니다. 외부의 영향을 받는 지역의 특성, 주변에 어떤 지역과 교류를 하는지 등을 넓게 봐야 그 지역의 적정 공급량을 알 수 있다.
- 현재 인구수가 같아도 앞으로 지역에 일자리가 늘어나거나 자급자족이 가능한 환경이 만들어지는 곳들, 앞으로 수요가 모일 지역들을 주목해야한다.
4장. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
p.89 지방 광역시에서 중소도시로 갈수록 도시의 규모는 작아지며 거주하는 인구와 가구의 수도 적어집니다. 작은 공간에서는 공급의 주고 혹은 과잉을 훨씬 빨리 체감하게 됩니다. / 도시가 외부와 연결이 단절되어 독립적일수록 시장은 신규 공급의 영향을 크게 받게 됩니다.
- 외부와 인구교류가 활발한 곳은 그만큼 외부 수요로도 공급물량을 채울 수 있는데 독립적인 도시일수록 시장내의 수요로 물량을 채워야하기 때문에 한계가 있다. 거점도시 역할을 하는 곳들이 힘이 있는 이유. 전주나 광주는 천안, 청주에 비해/대전에 비해 도시규모는 작아보이고 자체 생산성도 적어 도시 자체가 매력이 적어보이지만 주변 소도시에서 가고 싶어하는 곳이기 때문에 잠재되어 있는 수요가 많은 곳이라 볼 수 있다.
-3년간의 누적 공급량의 변곡점을 보는것은 의미가 있다고 생각한다. 대구 같은 경우가 이전에 공급량이 너무 많았고, 지금 공급이 급격하게 줄어들고 있지만 지속된 누적 공급량이 아직 해소되지 않았기 때문에 부산보다 흐름이 더디다.
- 외부 변수는 늘 있을 수 있고, 변수에 따라 가격 상승이나 하락이 잠시 밀려 일어나는 경우도 있지만, 어쨌든 결국 중요한 것은 수요와 공급이 가장 영향을 많이 미치는 요소라는 것과 전국이 공급이 줄어들고 있다는 팩트에 집중하고 본질에 따라 행동해야하는 시기라는 것을 알아야 한다.
- 기존주택을 매도하는 물량이 늘어나는 것은 일시적으로 시장 하락에 영향을 줄수도 있지만 계속해서 영향을 끼치기는 어렵다. 어쨌든 이 매도 주택에서도 수요가 이동을 해야하기 때문이다. 진짜 공급은 신규공급이 시장에 미치는 영향.
5장. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다.
p.121 서울,수도권은 전세가율/지방은 전세수급지수가 중요하다.
- 서울 수도권은 전세가율이 원래 낮기 때문에 장기간 공급이 부족했을때 긴 시간에 걸쳐 변화되는 현상이고, 전세가율의 변화는 곧 투자자들이 진입하기에 좋은 환경을 만든다. 지방은 공급이 줄어들면 이미 전세가율이 높기 때문에 전세가가 더 높아져서 더 높은 전세가율을 만드는 것보다 전세가가 밀어올리는 환경이 바로 조성된다. 반대로 수도권은 전세와 매매의 차이가 크기 때문에 공급 부족이 바로 매매가에 영향을 미치지 못하고 공급부족이 누적되어감에 따라 전세가가 점차 상승하면서 전세가율이 올라가는 환경이 점점 만들어 진다. 이 때문에 공급보다 심리에 의해 변화하는 경향이 더 크다는 것이다.
- 전세가격 상승률을 통해 성장하는 도시를 구분할 수 있다. 그만큼 수요가 여전히 몰리는 곳이고, 전세가격을 높여서라도 살고싶다는 의미를 가지기 때문. 일자리, 관광, 학군 등으로 새로운 수요가 계속해서 창출될 곳이 전세가격 성장으로, 또 매매 가격의 성장으로 이어진다.
p.135 수요감소에서 중요한 것은 전체 수요의 파이는 작아지지만 그것이 특정 지역이나 상품의 수요감소는 아니라는 점입니다. 그래서 소득이 늘어나는 곳이나 위치에 강점이 있는 곳은 인구가 감소하는 가운데서도 희소성을 가지고 있기에 도시 내 수요의 이동에 의해서 가격이 영향을 받게 됩니다.
- 여전히 지방은 안돼 라는 관점을 가지고 있는 사람들이 너무 많다. 지방이라고 해서 안된다고 퉁쳐서 볼게 아니라 그 안에서 성장하고 있는 도시, 꾸준히 수요가 있을 곳들을 선택해서 투자하면 된다.
6장.월세 시대, 무엇이 달라질까
p.160 우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세 상품들이 시장에 남아 주요 임대 형태로 자리를 잡게 되는 것입니다.
→전세가 소멸되는 시장이 올 수 있을까?라는 생각이 든다. 전세도 물론 전세대출이 시행되고 나서는 온전히 무료가 아니게 되었지만, 여전히 월세는 지출이고 손해라는 생각을 가지고 있는 사람들이 많은데 인식이 쉽게 바뀔 수 있을지 모르겠다. 월세이든 전세이든 결국 거주할 곳은 있어야 하고, 월세가격이 오르면 다시 전세로 전환되는 수요가 많아질 수 밖에 없다. 우리나라에서 전세라는 주거형태가 없어지기까지는 꽤나 오랜 시간이 소요될 것 같다.
7장. 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
p.175 금융시장에서도 한꺼번에 매도하면 투매가 되고 한 번에 돈을 빼내면 뱅크런이 일어나듯이, 주택시장에서도 같은 시점에 집을 사게 하고 모두가 같은 기간에 맞추어 임대를 하는 정책이 정말 집값 안정에 도움을 주는 정책인지 고민해야 되는 부분입니다.
- 인위적으로 정책을 통해 시장을 압박할수록 수급 불균형이 심화되어 시장의 변동성이 더 커지게 된다. 집은 투자재이자 동시에 필수재이기 때문이다. 필요로 하는 사람들이 잠재수요로 여전히 남아있는데 이 수요들을 억지로 억제한다고 해서 필요가 해소될까?
- 정부의 정책은 단기간 시장의 방향을 억제하고, 제어할 수는 있으나 지속적으로 유지하기는 어렵다. 오히려 변동성이 더 커지게 만든다. 자연스럽게 시장이 흘러갈 수 있도록 두었을때 결국 수요와 공급에 의해 균형을 찾아가게 된다.
8장. 통계를 과신하면 안 되는 이유
- 통계자료는 대부분 동행지수이거나 후행지수일 수 밖에 없다. 통계자료는 해석하기 나름이다. 어떻게 해석하느냐에 따라 다양한 결론이 도출될 수 있으므로 통계자료는 늘 보조지표로 활용해야한다.
9장. 어디에 투자해야 할까
p.212 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 합니다. 이런 도시에서는 위치나 상품에서 경쟁력이 있는 등 그 도시의 평균 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 합니다. 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라, 지역마다 또 아파트마다 차별화가 되며 자리를 잡아갈지도 모릅니다.
- 성장하는 지역과 성장성이 높은 상품: 임대료 상승률이 높은지역, 선호도가 높은 상품. 인구가 감소하고 인구가 적은 도시일수록 주거 품질, 상품성이 중요해진다. 그렇기 때문에 지방에서는 연식을 더 우선순위로 봐야한다는 것이다.
p.213 선호도가 떨어지는 오래된 아파트의 경우는 10년전 가격으로 돌아가는 경우도 있습니다.
- 같은 지역내의 비슷한 연식의 아파트들이지만 이렇게 다른 흐름을 보일 수 있다. 지방에서 구축에 투자할때는 선호도를 훨씬 더 뾰족하게 볼 수 있어야 한다.
p.218 미분양 아파트는 모든 것을 다 떠나 신축이라는 장점으로 언제나 시간이 지나면 기회의 상품이었습니다.
- 무조건 미분양이 다 좋다고 이해하면 안된다. 뒤에 나오는 것처럼 좋은 입지에 있는 미분양은 고분양가 논란이 있더라도 결국에는 기회의 상품이 되지만, 입지가 떨어지는 곳의 미분양은 분양가를 회복하지 못하는 곳도 있을 수 있고, 매도가 어려울 수도 있다. 지금이 가장 싸다는 분양권도 분양권 나름이다. 분별해서 잘봐야 한다.
에필로그
p.282 지난 25년간 부동산시장을 지켜본 결과 한 가지 확실한 점을 깨달았습니다. 결국 제자리로 돌아온다는 것입니다. 어느 정도 시간이 지나면 부동산은 자신의 원래 가치를 찾아갑니다.
p.283 2025년과 2026년은 또 한 번 신규공급 부족이 이슈가 되고 전세부족 문제가 일어날 것으로 보입니다. 시장의 변화가 임대시장의 상황으로부터 촉발되는, 과거와 같은 패턴이 반복될 가능성이 매우 높습니다.
- 정책, 금리 등은 부동산에 단기적으로 영향을 줄 수 있지만 긴 호흡으로 보면 부동산은 결국 수요와 공급에 의해 시장의 변화가 만들어진다는 본질에 좀 더 집중하고, 현재 할 수 있는 것들을 해나갈 수 있도록 해야한다. 특히나 이런 부분에 있어 어려운 마음을 가지고 계시는 분들, 투자를 망설이는 분들이 있다면 더 적극적으로 조건을 찾아 할 수 있는 투자를 할 수 있게끔 독려해드려야 겠다고 생각했다. 결국 본질과 원칙에 집중해야함을 잊지 말자.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 혼란스러운 시기 속에 부동산의 가격을 만드는 본질에 대해서 짚어준 책이였다. 각 지역별로 다르게 움직이고 있는 부동산 사이클에 대해서 지역마다 가지고 있는 특징에 대해 정리해주면서 왜 다르게 움직이는지 한판으로 정리해준 책이라서 잊고 있던 것들을 다시 한번 정리해보게 되는 책이였던 것 같다.
4. 적용할 점
: 지방 공급파트에서 3년 누적 공급량 함께 체크해보기
5. 나누고 싶은 이야기
p.224 월세화는 필연적인 현상입니다. 시장이 성숙하면 매매가격 상승률이 낮아지고 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아지고 주요 임대 형태로 자리를 잡게 됩니다. 전세가 완전히 사라지지는 않겠지만 앞으로는 월세가 주를 이루게 될 것입니다.
→책에서 저자는 앞으로 점점 성장성이 둔화되면서 전세에서 월세로 주거형태가 바뀔것이라고 이야기 하고 있는데요. 요즘 기사에서도 월세 비중이 높아진다는 말이 많다보니 전세가 월세화 된다는 것에 대한 질문을 많이 받게 되는 것 같습니다. 저자의 의견에 나는 어떻게 생각하고 있는지 이야기 나눠보고 싶습니다.
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
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