[서투기 27기 서대문구에서 7ㅏ져올게 1호기 제로지] 내가 하는 행동이 부자가 하는 행동과 같은가

안녕하세요.

0에서 10억이 될 때까지 배우고 실행하는 제로지입니다.

3주차 강의 빠르게 들었으나 후기를 차일피일 미루다 작성합니다.

확실히 강의 난이도가 있다는 생각을 많이 했고요.

들을 때는 그렇구나 했는데, 돌아서니 기억이 하나도 안나는 매직을 경험했습니다. 하하하

후기 작성하면서 강의를 복기하며 다시 하나하나 새겨보도록 하겠습니다.

프메퍼 튜터님께서 파트 나눠진 대로 작성해야 나에게 남는 것이 있다고 하셔서

그 순서로 작성해보려 합니다.

Part 1

1. 서울 수도권 4급지 투자의 의미

10년 장기적으로 봤을 때는 상급지가 좋지만, 저평가된 단지를 5년 중장기 보유 후 갈아타기 하거나 추가 투자하는 방법으로도 충분히 수익을 낼 수 있음을 그래프로 설명해주셨습니다. 

그렇기 때문에 4급지에서 저평가된 단지를 찾아 중장기 보유 또는 추가 투자를 계획하는 것이 현재 상급지가 날아간 상황에서는 훨씬 유효한 전략임을 설명해주셨어요. 

4급지도 오른 것처럼 보이지만 안 오른 단지가 훨씬 많음도 알려주셨고요. 

저평가 되어 있는 후순위 단지를 매수해도 우리의 목표를 이루는 데 충분하기 때문에, 급지가 아닌 단지를 보고 저평가된 것을 선별하는 능력이 중요함을 강조하셨습니다. 

2. A지역 B지역 지역분석

튜터님꼐서 두 지역의 지역분석 하는 것을 따라가며 4급지 투자의 눈을 키우라고 하셨습니다.

4급지인 A지역과 B지역은 가치가 있고, 지금도 싸고 그렇기 때문에 기회가 있는 지역인데요.

어느 생활권에 살아도 3대 업무지구에 30분 내외로 갈 수 있고, 둘 다 균질한 택지 지구를 갖고 있습니다.

지금도 재개발, 재건축으로 주거 기능이 점점 더 강화하는 중이고요.

4급지 내에서도 가격이 싸기 때문에 충분히 기회가 있다고 다시 한번 강조하셨습니다. 

프메퍼 튜터님은 두 지역의 지역분석을 임장보고서 순서대로 설명해주셨습니다. 사이버 임장을 한다고 생각하라고요.

개요에서 두 지역의 지도와 인구를 보고, 입지분석에서는 교통, 환경, 학군, 공급을 살폈고요. 

생활권 분석에서 생활권 키워드, 가격결정요소, 시세정리까지 깔끔하게 한판으로 마무리해주셨어요.

특히 각 생활권 분석에서 생활권별로 주요하게 봐야 하는 포인트들을 하나씩 다 짚어주셔서 엄청나게 유용합니다!

(다음 임장보고서에서 이렇게 다 따라할 수 있다면 얼마나 좋을까요. 더 정진하겠습니다. ㅎㅎ)

Part 2. A지역 B지역 비교평가

우리는 보통 a단지가 좋나요, b단지가 좋나요, 이것이 비교평가라고 생각하는데,

실제 비교평가는 사람들의 수요와 우선순위를 판단하여 좋은 물건에 투자하게 하는 행위라고 하셨습니다.

그러니까 비교평가는 질문의 답을 찾는 것이 아니라 

수요와 우선순위가 조금이라도 더 좋은 물건에 투자해야만 끝난다는 뜻이죠.

비교평가할 때 중요한 순서는 가치-가격-투자금/리스크 이렇습니다. 

튜터님께서 절대 잊지 말라고 강조하셨어요. 가치 먼저, 그 다음 가격. 

이 두 가지만으로도 대부분 판단이 된다고 하셨고요.

투자금과 리스크는 급지별, 평형별, 평균 투자금 기준으로 나눠주셨고,

또 연저축액 7천만원 미만과 이상인 기준으로 앞으로의 투자의사결정 로드맵까지 알려주셨습니다!!!!

비교평가 시 기본 틀

-가격이 고정되었으면 가치가 높은 것이 저평가

-가치가 비슷하다면, 가격이 더 싼 것이 저평가

-저평가는 매매가로만 판단한다!!! (이 부분 명심!!)

지역 내 비교평가든 지역 간 비교평가든

1.가치를 확인한다.

2.가격을 확인한다.

특히 지역 간 비교평가는 어렵기 때문에 우선 지역 내 비교평가를 많이 해보라고 일러주셨어요.

Part 3

1. 비교평가 FaQ

우리가 비교평가할 때 가장 많이 하는 질문들을 하나하나 정리해주셨습니다.

Q. 하위생활권 30평대 vs 상위생활권 20평대 

→ 비슷한 가격이면 더 좋은 것이 저평가. 

이때 어떤 것이 더 좋은가를 알기 위해 하나의 지표가 아닌 

입지, 상품성, 선호요소, 보조지표(전고점, 상승폭, 회복폭, 전세가)까지 다 펼쳐놓고 평가할 것!

Q. 공급 많은 시장에서 투자하는 법

→ 전세물량 감소하는가, 전세 가격이 오르는가, 전세개수까지도 트래킹하기.

이것보다 더 좋은 방법은 현장에 가는 것. 

2. 4급지 가치성장 투자를 위한 액션플랜

겨울 패딩은 여름에 가장 싸고, 바겐 세일 기간은 언젠가 끝이 납니다!

좋은 가치의 단지가 먼저 떠나갔더라도 준비하는 사람에게 기회가 온다. 

임장하고 단지 분석해서 비교평가까지 해보는 것, 그것이 우리가 할 수 있는 일이다.

단지분석 단계별로 하고, 가능하다면 단지 비교분석까지 해볼 것. 

스스로의 투자 판단과 이유를 반드시 정리해볼 것!

여기까지 정리를 하니 강의를 다시 한번 들은 것 같은 기분이 듭니다.

그러면서도 이 부분은 진짜 잘 모르겠다, 하는 게 또 있네요.

체크해뒀다가 강의로 다시 보완해야겠습니다.

자세하고 상세하게 알려주신 프메퍼 튜터님 감사합니다.

얼마나 우리의 투자에 진심인지 느껴졌습니다.

또 강의로 만나뵙길!