[서울투자기초반 27기 5조 도로로로] 투자를 잘하기보다 오래하는게 중요하다

서투기 마지막 4주차에는 감사하게도

오프라인 강의에 초대가 되어 다녀왔습니다.

서울 5급지에 대한 권유디님의 강의를 처음 들었을 때에도 

말씀 하나하나 주옥같다는 생각이 들었었는데

그런 강의를 온라인을 통해 한번 더 들으니 훨씬 이해도 잘 되고 

머릿속에 정리가 되는 느낌이 들어 좋았어요.

지역에 대해 분석하고 비교평가를 하면서 애매했던 부분들 판단하는 과정에서

유디님만의 꿀팁과 명확한 기준을 알 수 있어 좋았고,

간지러웠던 부분을 시원하게 긁어주시는 강의였습니다.

<강의목표>

1. 2025.8 서울에 소액으로 투자할 수 있다는 확신을 가진다.
2. 공급 리스크에 대응하는 방법을 알고 투자에 적용한다.
3. 매물임장 시 부동산 사장님과 원활하게 협상하고 급매를 찾는 법을 배운다.
4. 복도식 방2개/비역세권단지/재건축,리모델링 예정단지 투자전략을 배우고 실전 투자까지 적용한다.

• 서울투자 성공 or 실패

-5급지의 꽤 좋은 단지는 4급지보다 비쌀 수 있다.

-앞마당이 쌓일수록 더 좋은 투자를 할 수 있음

-공부를 하고 최고의 단지를 뽑는게 아니라 투자를 실행하는게 목표.

-기회가 있을 때 어려움보다 그 일을 헤쳐나갔을 때 나아질 미래를 생각해보자.

-성공적인 투자에서 전세 누적금으로 인한 현금흐름도 상당히 중요한 부분.

-오를 것 같다는 기대감으로 과도한 레버리지를 써서 투자한다면 실패할 수 있음

√ 다른 단지들이 오를 때에도 반응 없는, 가치있는 단지를 찾아 되도록이면 투자금 내에서 실행하기

√ 신용대출은 연저축액 내에서만 고려해보기

√ 5급지에 대해 편견 가지지 않기

√ 현금 흐름의 관점에서 서울투자를 바라보기

• 입지분석-교통

서울 지하철 노선 업무지구 접근성 : 

-2호선 : 강남권&도심&가디구디

-3호선 : 강남권&도심

-7호선 : 강남권&가디구디

-9호선 : 강남권&여의도

-신분당 : 강남&판교

-D지역 : 7>1=동북선>4,6

 √ 동북선이 지나가고 학군수요가 많은 생활권을 우선적으로 검토하기

• 입지분석-환경

임장 시 주요 파악하는 부분

선호 환경 : 사람들이 상권이라는 입지 요소로 이사할 수 있는 생활권&구축 밭에 신축의 쾌적함이 있는 생활권

학군 및 업무지구 접근성 측면에서 경쟁력이 부족한 일부 단지들은 인근 경기도 신축 아파트의 전세가격과 비교하여 수요가 외부로 유출될 가능성이 존재함.

√  5급지 투자 시 갭만 보고 투자하지 말고 모든 상황을 고려해서 리스크를 염두에 두고 투자하기

• 입지분석-학군

-특목고는 부동산에서 고려할 부분이 아님

-고등학교는 단지별 배정이 아니라 거주지별 배정, 중학교는 단지별 배정

→특목고를 많이 보내는 중학교&서울대 많이 보내는 일반고를 많이 보내는 중학교 파악

-정시입학 비율 확대 정책으로 수능 경쟁력있는 학교 선호→학군 양극화의 심화 예상

• 학군지의 의미

-학업성취도율 90% 이상 중학교의 비율이 30%이상 : 임보로 파악

-면학분위기가 좋은 학원가 형성(유흥상권X) : 임장으로 파악

-서울 내 학군지 : 대치, 반포, 목동, 광장

√ 현재 임장지인 수지구에도 학군의 의미를 적용해보기

• 입지분석-공급

-수도권은 공급물량보다 심리가 가격에 영향을 미치는 비중이 큼

-수도권은 주변 지역 이상으로 전체적인 공급 물량의 영향이 큼

√ 공급물량보다 현재의 분위기(상승장or하락장)를 먼저 고려해보기

-수도권에서 전세가가 변하는 과정 : 평균회귀→심리→공급물량→전세가

-헬리오시티 : 평균회귀(↑)→심리(↑)→공급물량(↑)=>전세가하락

-반포&개포 : 평균회귀(↓)→심리(↓)→공급물량(↑)=>전세가 폭등을 억누름

-현재상황: 평균회귀(↓)→심리(↓)→공급물량(↓)=>전세가 상승 예상

↓전세지수 흐름에 일직선을 그어 평균회귀 확인해보기

√ 임장보고서 공급 부분에 서울 전체적인 공급지표를 넣고 전체적인 시장흐름까지 고려해보기

• 공급(입주장) 대응방법

투자 예정단지 전세호가의 최근 5년 내 흐름 파악(공급물량과 상관 없이)

-과거 평균상승흐름과 비교하여 흐름이 어떤지?(수학적 접근이 아닌 기울기로 흐름파악하는 정도)

-5년이내 하락한 구간이 있는지?

-현재상황 : 가격상승폭 평균이하 상승&상승기간 5년 내 하락구간 존재

 =>전고점 도달 했다면 전세가 10%이상 하락 예상/전고점 도달 안했다면 전세가 10%이내 하락 예상

√  전고점에 도달하지 않은 안전한 투자를 하기

√ 지금은 싸게 살 수 있는 기회다

√ 하위 생활권에서 투자금에 맞는 단지를 찾았더라도 상위 생활권에 같은 투자금으로 투자할 수 있는 단지가 있는지 한번더 체크해보기

• 가격

-장기적으로는 화폐가치가 계속 떨어지므로 집 같은 자산의 가격은 우상향함

-지금은 서울 수도권에 공급이 부족한 상황. 서울은 빈 땅이 없으므로 앞으로 가격이 오를 것

-투자의 성패는 연식과 외관이 아닌 입지와 가치

-학군지의 경우 1,2월 전세가가 급등할 수 있음

-D지역의 경우 전체적으로 모든 단지들 가격이 눌려있으므로 가장 좋은 입지부터 우선적으로 접근

• 투자전략

-매매가 상승폭보다 전세가 상승폭이 컸던 단지들 중 전세가가 올라가는 상황에서 매매가 기다려준다면 투자기회 잡을 수 있는 곳(4급지 이하에 적용)

-앞마당 내의 다른 단지와 비교평가 후 투자 실행

-모든 단지를 소액 투자 대상으로 고려하고 생활권별 랜드마크 단지 위주로 트래킹해보기

-전세가/투자금 상관없이 지금 당장 할 수 있는 투자를 하는게 best

-향후 전세가 오르는 시장이므로 전세금 상승분으로 재투자 가능할 것

√ 일단 노원구 랜드마크 단지는 시세 트래킹 리스트에 넣어두자

& 투자 타이밍을 재기보다는 할 수 있을 때 하자

√  전고대비 오르지 않은 아파트 중 전세가 계속해서 상승하는 가치있는 단지를 찾아서 투자하기

• 매물임장 tip

-매임 시 물건에 대한 정보 위주로 담백한 대화

-투넘버 사용

-통제 가능한 물건들만 볼 것(하자, 잔금 등)

-협상은 솔직하게

• 가치비교

<복도식 / 방2개>

-흠집난 페라리 vs 소나타 신차

-땅의 가치가 비슷할 때 : 선호도가 높은 건물 선택

-땅의 가치가 다를 때 : 선호도가 높은 땅 선택

√ 입지와 가격을 우선적으로 고려하자

<역세권구축 vs 뉴타운>

-연식이 지날수록 땅의 가치가 높아진다.

-신축도 신축 나름, 구축도 구축 나름

-비슷하다면 그 중 전고점 높은 단지를 선택

<재건축&리모델링 호재 단지>

-투자로서 비교할 때에는 단지와 가치와 가격에 집중. 호재는 보너스 정도로 판단한다.

-사업이 지연되고 연식이 오래되면 전세가 상승폭이 낮아질 수 있음

• 투자의 90%는 마인드 

-힘든 것에만 꽂히면 아무것도 할 수 없다. 여유로운 미래를 가지려면 힘든시기는 필연적인 과정

-나랑 비슷한 수준의 동료보다 높은 수준의 선배들의 말 한마디가 나를 성장시킨다.

-최소한 2년은 전혀 경험해보지 못한 힘겨움이 있을 것임을 인지할 것

-책읽기를 게을리하지 말 것 (지식 뿐 아니라 마음가짐, 돈그릇)

-성과가 나오기 시작할 때 절대 자만하지 말 것

-내가 어떻게 하는 것이 투자를 오래할 수 있는 길일까?를 고민할 것

-현재의 나에 대한 감사함과 행복함에 주목할 것. 억지로라도!

√ 독서&목실감 습관 만들자

√ 오래할 수 있는 나만의 방법(마인드) 찾기